Чек-лист для покупки недвижимости на Тенерифе

Почему комплексная проверка имеет значение

Покупатели часто думают, что должная осмотрительность – это юридический этап, на котором кто-то проверяет документы и подтверждает, что недвижимость может быть продана. Это часть процесса, но не весь процесс.

Доброе исследование должно ответить на два вопроса:

• Можно ли безопасно приобрести эту недвижимость на предложенных условиях?
• Подходит ли это свойство для моего планируемого использования?

Недвижимость может быть юридически передаваемой и при этом оказаться неудачной покупкой. Точно так же покупатель может влюбиться в недвижимость и принять решение слишком быстро, не осознавая риски, которые скрываются за ней.

Что часто не понимают покупатели

Многие покупатели считают, что процедура комплексной юридической проверки означает “мой адвокат проверит документы”, и на этом всё заканчивается. На практике же недоразумения обычно начинаются гораздо раньше.

• Они предполагают, что бронирование означает, что сделка в основном безопасна
• Они предполагают, что нотариус является их эквивалентом частного поверенного, действующего только в их интересах
• Они предполагают, что позитивный разговор по ипотеке означает, что финансирование фактически обеспечено.
• Они предполагают, что объявление достаточно информирует их о комплексе, затратах и ​​реальности владения.
• Они предполагают, что все административные вопросы должны быть улажены к первому дню.

Качественная должная осмотрительность исправляет эти предположения до того, как они превратятся в дорогостоящую уверенность.

Что проверить перед любым перемещением денег

Прежде чем вносить залог за бронирование или подписывать что-то более серьезное, покупатели должны уже четко понимать несколько фундаментальных моментов:

• Кто законно владеет недвижимостью и имеет право ее продать
• Что именно включено в продажу
• Соответствует ли тип собственности и ее местоположение вашему предполагаемому использованию
• Есть ли явные проблемы с затратами, ипотекой или сроками, которые могут сделать сделку нестабильной
• Что в договоре резервирования или контракте говорится о том, что происходит, если сделка не состоится

Чем раньше эти вещи будут прояснены, тем меньше вероятность спутать импульс с безопасностью.

Если вы еще не выбрали, кто будет вас представлять, это также этап для ознакомления Как выбрать независимого адвоката на Тенерифе и понимать разницу между юридическим представительством, административной поддержкой и тем, кто действительно действует в ваших интересах.

Название, собственность и нота симпл

Одной из первых основных проверок является понимание того, кому принадлежит собственность, и как на самом деле выглядит правовой титул.

Покупатели должны ожидать, что правовой титул будет должным образом проверен, а не предполагаться на основе объявления или устных заверений. Это одна из причин, по которой нота симпл имеет значение. Она помогает установить, что зарегистрировано, на чье имя, и есть ли записи, требующие толкования.

Полезные вопросы включают:

• Совпадает ли продавец, указанный в сделке, с зарегистрированным владельцем?
• Собственность четко идентифицирована и правильно описана?
• Есть ли что-то в положении о названии, что может осложнить продажу, сроки или последующее владение?

Связанная страница: Nota Simple: что она вам говорит

Задолженности, долги и ограничения

Due diligence также должен выявить, не несет ли недвижимость обременений, долгов или ограничений, имеющих значение для покупателя.

Вот здесь случайные предположения могут обернуться убытками. Покупателям нужна ясность, а не расплывчатые заверения.

Области, которые могут потребовать проверки, включают:

• зарегистрированные обременения или залоги
• Существуют ли долги или обязательства, которые необходимо урегулировать в рамках продажи
• существуют ли какие-либо ограничения на использование или передачу собственности
• Существуют ли длящиеся обязательства, влияющие на реальность владения

Суть не в том, чтобы сделать покупателей параноиками. Суть в том, чтобы убедиться, что ничего существенного не обнаруживается слишком поздно.

Документы на недвижимость и практическая документация

Документальная сторона комплексной юридической экспертизы — это не только правовой титул. Покупателям также необходимо понимать практическую документацию, связанную с самой недвижимостью.

В зависимости от сделки это может включать подтверждение документов, относящихся к собственности, зданию, коммунальным услугам и всему остальному, что влияет на безопасное владение и использование.

На практике покупатели хотят знать не просто о существовании документов, а о том, что документация подтверждает реальность владения, в которую, как они думают, они вступают.

Именно здесь покупателям следует перестать думать в терминах “правильно ли выглядит квартира?” и начать думать в терминах “подтверждает ли документация то, что я считаю, что покупаю?”.”

Что должно быть установлено и когда

Покупатели часто предполагают, что все административные вопросы должны быть решены к дню заключения сделки. На практике важно понимать, какие шаги необходимы немедленно, какие — до завершения сделки, а какие — для этапов после подписания, таких как уплата налогов и регистрация.

Это означает, что практическая последовательность имеет значение.

• Покупателю не могут понадобиться все административные элементы в точности в тот момент, когда сделка согласована, но ему необходимы правильные вещи к тому этапу, когда они ему действительно потребуются.
• NIE является одним из формальных требований, на которые обращают внимание покупатели, но практический вопрос заключается в правильном согласовании сроков с последующими этапами.
• Счет в испанском банке часто считается необходимым с самого первого дня, хотя на практике важно, могут ли платежи, а затем и прямые дебеты, обрабатываться должным образом.
• Доверенность может быть полезной, но покупатели не должны считать, что она всегда необходима только потому, что сроки становятся неудобными.

Проверка квартир и комплексов

Для покупателей квартир проверка не должна ограничиваться отдельным объектом. Важен комплекс.

На практике, некоторые из наиболее важных вопросов владения находятся на сложном уровне, а не внутри самой квартиры. Покупатели должны подумать о следующем:

• Сборы сообщества и что на самом деле покрывают сборы
• строительные нормы и ограничения
• прочность резервного фонда и будущие расходы
• общее ощущение владения комплексом
• подходит ли комплекс для отпуска, постоянного проживания или для обоих вариантов

Визуально привлекательная квартира в неподходящем комплексе все равно может оказаться неудачной покупкой.

Дополнительные баллы для покупателей ипотеки

Если вам нужен ипотечный кредит, техническая экспертиза заключается не только в том, юридически ли объект недвижимости пригоден к продаже. Она также касается того, останется ли сделка жизнеспособной после полного привлечения кредитора и процесса оценки.

Покупателям ипотеки следует особенно остерегаться:

• при условии, что ранние переговоры приведут к надежному положению по ипотеке
• слишком небрежно переходя на структуру невозвратного залога
• забывая, что сам объект недвижимости может повлиять на результат кредитования
• непонятно, что произойдет, если оценка или предложение не оправдают ожиданий

Связанная страница: Ипотека на Тенерифе

Финансирование и механики завершения

Завершение сделки — это не просто подписание документов. Это также обеспечение того, чтобы деньги были переведены правильным образом, в нужные места, в нужный момент. На практике это может включать оплату продавцу, погашение существующей ипотеки, согласованные удержания средств до выполнения последующих шагов, а также выбор способа платежа, который фактически соответствует сделке.

Большинство покупателей сосредоточены на самом подписании и предполагают, что с денежной стороной все как-нибудь уладится само. Обычно так и происходит, но только если это было должным образом организовано заранее. То, как вы платите, имеет большее значение, чем большинство покупателей осознают, пока не окажутся за столом у нотариуса.

Тупик передачи, и как мы его решаем

При прямых банковских переводах достаточно регулярно возникает практическая проблема, которую стоит понять заранее. Покупатель не хочет отправлять деньги до подписания документов. Продавец не будет подписывать, пока деньги не поступят. Обе позиции совершенно рациональны. Никто не делает первый шаг. Это вызывает реальное беспокойство в день сделки у тех, кто не был предупрежден об этом заранее.

Решение, которое мы используем сейчас, — это платформа мгновенных платежей, где у покупателя и продавца есть учетные записи в одной регулируемой системе, регулируемой Банком Испании, где все выплаты настроены и подтверждены до встречи. Оплата продавцу, погашение любой ипотеки, согласованные удержания — все это структурировано заранее. Когда все садятся у нотариуса, средства перемещаются туда, а затем, из одного безопасного счета на другой, на виду у всех. Это занимает около десяти минут. Тупиковой ситуации не существует.

Это требует некоторой предварительной организации, именно поэтому мы делаем это заранее. К тому времени, как вы окажетесь у нотариуса, все уже будет подготовлено. Нотариальные конторы, с которыми мы работаем, принимают это. Это самый чистый механизм завершения сделки, доступный для переводных операций, и большинство покупателей никогда с ним не сталкивались.

Акт о депонировании

Это возникает у покупателей, которые прочитали об этом и иногда предполагают, что это решает ту же проблему передачи средств. Это работает иначе. При нотариальном свидетельстве о внесении депозита нотариус контролирует выдачу средств после подписания, что означает, что средства должны поступить за несколько дней до встречи, и нотариус управляет выдачей, а не стороны напрямую. Это рабочий вариант, но он требует больше времени и заблаговременного планирования.

Для сделок с участием покупателя из Великобритании и продавца из Великобритании, оба работающие в фунтах стерлингов, требование евро-только у нотариуса добавляет еще один уровень организованности.

Банковский перевод

Традиционный, материальный и все более архаичный. Его выпуск стоит денег, а получение и внесение на счет также стоят денег получателю. Все еще используется, но больше не является очевидным стандартом, которым он когда-то был, и не всегда является самым простым способом в хорошо организованной сделке.

ПОД и источник средств

Покупателям также необходимо серьезно отнестись к проверкам на отмывание денег и подготовке источника средств. Это не формальность, которую следует откладывать до последнего этапа.

Если маршрут движения средств не оформлен должным образом или источник средств не объяснен четко, возникают трения именно там, где покупатели меньше всего этого хотят: на поздних этапах процесса, когда время поджимает, а ожидания уже сформированы.

Чистая подготовка здесь снижает стресс везде.

Предположения об аренде жилья для отдыха и его использовании

Если часть вашей покупательской логики зависит от праздничной аренды, гибкости использования или будущих вариантов аренды, эти предположения должны рассматриваться как часть должной осмотрительности, а не как то, о чем стоит подумать позже.

Покупатели часто упрощают этот момент. Они полагают, что недвижимость можно использовать определенным образом, поскольку аналогичные объекты используются таким образом, или потому что кто-то небрежно говорил о потенциале аренды. Этого недостаточно, и всегда стоит должным образом проверить, прежде чем деньги перейдут из рук в руки.

Одна из самых распространенных ошибок, которую я вижу, заключается в том, что покупатели полагают, будто туристический комплекс автоматически дает им право рекламироваться на Airbnb или аналогичных платформах. Это не так. Классификация туристического комплекса описывает, как здание зарегистрировано и эксплуатируется, но не предоставляет отдельным владельцам лицензию на самостоятельное управление краткосрочной арендой жилья для отдыха. Эти два понятия часто путают, а путаница усугубляется объявлениями о продаже недвижимости на Facebook и других социальных сетях, где комплекс описывается как “туристический”, и подразумевается свобода аренды, которой на практике просто не существует.

Если в комплексе есть ресепшен и действующая программа аренды, это стоит изучить напрямую. Свяжитесь с ресепшеном, поговорите с ними, узнайте, что они на самом деле предлагают владельцам и на каких условиях. Этот разговор расскажет вам больше о реальной картине аренды, чем любое описание объявления.

Практическая реальность, которую упускает большинство руководств

Многие покупатели рассматривают должную осмотрительность как проблему юристов, и это неверный подход.

Покупатели должны понимать, что комплексная проверка также заключается в сопоставлении объекта недвижимости с реалиями владения, на которые они фактически соглашаются. Речь идет о том, чтобы найти важные вопросы до того, как они превратятся в сожаления.

В реальном выражении, это может включать:

• подходит ли недвижимость для предполагаемого использования, а не только для воображаемого использования
• почувствует ли комплекс правильным, когда вы выйдете из праздничного настроения
• соответствуют ли эксплуатационные расходы вашему желанию владеть
• была ли сглажена какая-либо неудобная правда в маркетинге
• является ли сделка по-прежнему привлекательной после того, как были заданы более сложные вопросы

Хорошая проверка не убивает хорошие покупки. Она отсеивает слабые.

Краткий чек-лист ускоренной проверки (due diligence)

Прежде чем вносить депозит или заходить слишком далеко, убедитесь, что следующие области были должным образом рассмотрены:

• Право собственности и положение титула ясны
• Описание объекта недвижимости и то, что продается, поняты правильно
• Проверены обременения, долги, ограничения или обязательства
• Ключевая документация по недвижимости была проверена
• Сложная и общественная реальность были учтены, где это уместно
• Эксплуатационные расходы понятны, а не угаданы
• Предположения относительно краткосрочной аренды были проверены, а не приняты как данность.
• Ипотечная жизнеспособность понятна, если требуются финансы
• Риски, связанные с договором и депозитом, понятны до подписания.
• Финансирование, выдача средств и подготовка источников финансирования организованы должным образом