Czy ceny nieruchomości na Teneryfie w 2024 r. wzrosną czy spadną?

Czy ceny nieruchomości na Teneryfie wzrosną czy spadną w 2024 roku? Jak koronawirus wpłynął na rynek? Jak Brexit wpłynął na ceny na Teneryfie? (Aktualizacja z października 2024 r.).

Krótka odpowiedź brzmi - ceny nieruchomości w popularnych kurortach Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje itp. - na południu Teneryfy, rosły w ostatnich latach i wzrosły o około 30% od 2020 roku, a w tym roku - 2024, nie wykazały żadnych oznak spadku.

Długa odpowiedź jest poniżej, gdzie dzielę się moimi przemyśleniami na temat tego, co dzieje się z rynkiem nieruchomości i cenami tutaj, biorąc pod uwagę Coronavirus i pandemię, ograniczenia w podróżowaniu i Brexit oraz zasadę 90 dni dla brytyjskich nabywców, konflikt na Ukrainie itp, recesje w różnych gospodarkach itp:

Wzrost cen nieruchomości na Teneryfie naprawdę rozpoczął się po zniesieniu blokad Covid. Popyt naprawdę zaczął rosnąć ze wszystkich tradycyjnych rynków. Popyt wzrósł jeszcze bardziej wraz z wybuchem wojny na Ukrainie, kiedy wielu nabywców z Europy Wschodniej zaczęło szukać bezpiecznych przystani, aby zaparkować swoje pieniądze. Teneryfa jest tak daleko w Europie, jak to tylko możliwe od stref konfliktu, dlatego też widzieliśmy dużą liczbę kupujących z Ukrainy, Łotwy, Litwy, Estonii, Polski i Czech.

W wyniku tego wzrostu popytu podaż zmalała, a ceny nieuchronnie rosły. Pod koniec 2024 r. otrzymujemy obecnie nieruchomości od właścicieli, którzy chcą je sprzedać w miesiącach zimowych, w najbardziej ruchliwym okresie w roku, czyli od stycznia do kwietnia.

Tak więc nadal brakuje dobrej jakości nieruchomości na sprzedaż w cenach, które nazwałbym "rozsądnymi". Setki nowych agentów, którzy mają niewielkie lub żadne doświadczenie w branży, w celu "zdobycia ofert" od właścicieli, z którymi rozmawiają, często ulegają pokusie bardzo optymistycznych wycen. Nieuchronnie wielu właścicieli zdecyduje się na współpracę z agentem obiecującym im najwyższą cenę, a później okaże się, że ich nieruchomość spotkała się z niewielkim lub zerowym zainteresowaniem i przegapili najlepsze miesiące w roku na sprzedaż. Na przykład widziałem 1 łóżka w kompleksach w Los Cristianos, które wyceniłbym na 250 000 EUR, ale które są wymienione na 300 000 EUR lub 320 000 EUR. Wiele mniejszych willi, które wyceniłbym na przykład na 600 000 EUR, jest notowanych na 900 000 EUR i tak dalej. Po 6 miesiącach od rozpoczęcia procesu sprzedaży dokonywane są obniżki, ale nie są one bliskie temu, co jest wymagane, aby wzbudzić zainteresowanie, więc wiele z tych nieruchomości znajduje się na stronach internetowych i nic nie robi.

To fantastyczny czas dla właścicieli, jeśli chcą sprzedać, ceny są wyższe niż kiedykolwiek, ale kiedy są 30%, mają niewielkie lub żadne szanse na sprzedaż. Sytuacja pogarsza się, gdy inni właściciele myślą o sprzedaży. sprzedających swoje nieruchomości na Teneryfie widząc te ceny, automatycznie zakładają, że musi to być obowiązująca stawka i żądają tego samego lub więcej za swoją nieruchomość, która jest "znacznie ładniejsza i w lepszej sytuacji niż ta...".

Nie po raz pierwszy znaleźliśmy się w tej ambitnej pętli wyceny! Ponieważ przepaść między oczekiwaniami sprzedających a budżetami kupujących powiększa się, transakcje będą spowolnione. Nieruchomości, które są prawidłowo wycenione i prawidłowo wycenione, będą sprzedawane, reszta będzie nadal stagnować i siedzieć na rynku z niewielkim lub zerowym zainteresowaniem.

Wyjaśniałoby to znaczną część zgłaszanego spadku liczby transakcji. Tak więc nagłówki takie jak "Sprzedaż nieruchomości na Teneryfie spadła o 16%!" nie przekazują, że CENY nie spadły o 16% - nie spadły wcale, tylko liczba sprzedaży, którą można wytłumaczyć w większości brakiem dobrych nieruchomości faktycznie dostępnych do zakupu.

Aby dać pewne wyobrażenie, przeciętny apartament z 1 łóżkiem, który kilka lat temu kosztował około 160 000 EUR, może teraz osiągnąć 230 000 EUR lub 240 000 EUR. Najlepsze 1 łóżka na rynku mogą sprzedawać się za ponad 300 000 EUR (na przykład w pierwszej linii i kilku bardziej poszukiwanych kompleksach). Kamienice, które kosztowały 300 000 EUR, nie są często notowane bliżej 500 000 EUR - wiele z nich jednak się nie porusza....

Na wyższym końcu, nie jest niczym niezwykłym, że wille na południu, w dobrych lokalizacjach, są notowane powyżej 2 milionów euro, nie jest to już tak ogromny budżet, jak kiedyś. A najwyższe ceny sprzedaży, jakie widzieliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, to wille wokół Costa Adeje Golf, gdzie 5 000 000 EUR do 6 000 000 EUR jest obecnie powszechnym punktem cenowym.

Kto kupował?

Pracuję na wszystkich rynkach w Europie. Sprzedaję wielu Brytyjczykom i wielu nie-Brytyjczykom. Z ogromnej liczby sprzedaży, którą odnotowaliśmy w latach 2021-2024, było w sumie 21 różnych narodowości. 31% naszej sprzedaży trafiło do Brytyjczycy8% trafiło do Hiszpanii, 7% do Belgii, Niemiec i Irlandii, a 40% do Czech, Włoch, Irlandii, Szwecji, Francji, Szwajcarii, Rumunii, Polski, Słowenii, Rosji, Holandii, Litwy, Węgier, Słowacji, Islandii i Norwegii. Liczba nabywców z tych krajów rośnie i jest to rynek, któremu poświęcamy wiele uwagi.

Tak więc rynek brytyjski jest nadal naszym największym, ale spadł jako ogólny procent naszej sprzedaży:

Jakie oferty ludzie składają i przyjmują za nieruchomości na Teneryfie?

W 2021 r. przyjęta oferta wynosiła 97% ceny wywoławczej nad całą naszą sprzedażą.

W 2022 r. średnia akceptowana wartość była identyczna na poziomie 97% ceny wywoławczej.

W latach 2023/2024 będzie to bliżej 96% ceny wywoławczej. 

Duża liczba narodowości pokazuje, dlaczego ważniejsze niż kiedykolwiek jest dotarcie do nabywców z pozostałej części Europy, a także z Wielkiej Brytanii. Kraje takie jak Czechy, Węgry, Rumunia i Polska są bardzo aktywne, podobnie jak kraje bałtyckie. Znacząco zwiększyłem nasz budżet marketingowy w 2020 r., gdy zaczęły obowiązywać ograniczenia związane z pandemią, co opłaciło się zarówno mnie, jak i moim klientom, którzy chcieli sprzedawać. Zwłaszcza, gdy wiele agencji wycofało się i zmniejszyło swoje wydatki marketingowe (niektóre do zera). Do dziś wielu agentów sprzedaje tutaj tylko na jednym lub dwóch hiszpańskich portalach, zaniedbując od 10 do 15 międzynarodowych portali, z których pochodzi wielu kupujących - nie mają budżetu marketingowego, aby w pełni wykorzystać wszystkie dostępne obecnie kanały marketingowe.

Czy Brexit wpłynął na ceny nieruchomości na Teneryfie?

Zasada 90/180 nie wydaje się wpływać na popyt - właściciele nadal mogą spędzać tu do 6 miesięcy w roku. Patrząc na nabywców z Wielkiej Brytanii, większość z nich to osoby w wieku produkcyjnym, które generalnie chcą spędzić tutaj 2 lub 3 tygodnie, więc nie mają na to wpływu.

To samo dotyczy wszystkich innych nabywców spoza UE, na przykład z Rosji i USA. Na przykład wielu Brytyjczyków kupiło na Florydzie i doskonale sobie tam radzi bez nieograniczonego dostępu.

Jednym ze skutków Brexitu może być to, że Brytyjczycy muszą teraz wybrać, kiedy spędzić tutaj wakacje, ponieważ wielu z nich było przyzwyczajonych do przyjazdu w październiku / listopadzie i pozostania aż do Wielkanocy. Nie jest to już możliwe i wielu z nich zrezygnuje teraz z października, listopada i grudnia i zdecyduje się na przyjazd w styczniu na 3 miesiące. W 2022 i 2023 roku wydawało się, że w październiku i listopadzie, kiedy normalnie by się zwiększał, było spokojniej. A potem sprawy naprawdę nabrały tempa tuż przed Bożym Narodzeniem i od tego czasu są bardzo zajęte. Jest to prawdopodobne, ponieważ ten zimowy tłum odpowiada za duży wolumen sprzedaży w przedziale cenowym od 220 000 do 250 000 euro za apartamenty z 1 łóżkiem i stanowi dużą część naszych sprzedawców, co omówię bardziej szczegółowo w następnej sekcji.

Brexit mógł również zwiększyć wolumen sprzedaży przekraczającej 500 000 EUR, ponieważ wielu kupujących zdecydowało się ubiegać o złote wizy po wydaniu ponad 500 000 EUR - dając im lepszy dostęp do strefy Schengen przez cały rok. W tym roku mieliśmy już do czynienia ze sprzedażą w dużej mierze napędzaną przez ten próg 500 000 EUR.

Oczekiwania sprzedających co do cen:

Tak daleko, jeśli chodzi o sprzedawców, od 2008 ish, 95% mojej sprzedaży były do nabywców pieniężnych, więc większość sprzedawców mam do czynienia z nie mają kredytów hipotecznych - wiele z nich zostało spłaconych i tych, którzy kupują od 2008 nie wziął jeden.

To bardzo różni się od tego, jak było przed kryzysem finansowym, kiedy większość kupowała z hiszpańskimi kredytami hipotecznymi na wysokim LTV (80% - 100% ceny).

Wielu sprzedawców, z którymi mam do czynienia, jest w wieku 70 lat. Są na emeryturze, posiadają prawo własności, mają dochód z emerytury i nie odczuwają żadnej presji na sprzedaż poza tym, że uważają, że jest to dla nich odpowiedni czas. Rzadko zdarza się, by sprzedający odczuwali presję na szybkie znalezienie kupca.

Być może są ludzie w wieku produkcyjnym, którzy muszą sprzedawać (problemy z przepływem gotówki w biznesie w domu itp.), ale nie widziałem i nie widzę tego zbyt wiele. Prawidłowo wycenione nieruchomości sprzedają się blisko ceny wywoławczej.

Czy ceny na Teneryfie spadają?

Jak dotąd, zdecydowanie nie! Ogólnie rzecz biorąc, rosną one wraz ze wzrostem podaży. Rynek jest bardzo prężny, a brak nieruchomości na sprzedaż w połączeniu z ogromnym popytem ze strony kupujących oznacza, że ci, którzy siedzieli z założonymi rękami, czekając na krach w 2020 roku, zostali bardzo w tyle. Inflacja w całej Europie była kolejnym czynnikiem napędzającym sprzedaż nieruchomości, lepiej jest posiadać nieruchomość o wartości 200 000 EUR i zwiększyć ją do 220 000 EUR, niż mieć 200 000 EUR w banku, które zostaną zniszczone przez inflację do wysokości 20 000 EUR pod względem siły nabywczej!

Czy zobaczymy ogromne spadki cen nieruchomości na Teneryfie?

Naprawdę tak nie sądzę. Po prostu nie widzę nic, co mogłoby spowodować spadek cen. Biorąc pod uwagę obecny popyt, większość nieruchomości, które są rozsądnie wycenione, przyciągnie zainteresowanie i najprawdopodobniej się sprzeda, więc po prostu nie ma impulsu do dalszego obniżania cen. Minęły już 4 lata od pandemii Covid, lockdownów, ograniczeń w podróżowaniu itp., trwającego kryzysu kosztów utrzymania, 3 lat wojny na Ukrainie i rosnącej inflacji, a ceny nie spadły, popyt jest wyższy niż kiedykolwiek, a sprzedaż trwa.

Porady dla kupujących:

Jeśli chcesz kupić dobrze wycenioną nieruchomość, znajdź taką, która jest na sprzedaż w cenie, która cię satysfakcjonuje, która ma sens na obecnym rynku i złóż rozsądną ofertę. Być może będziesz musiał zapłacić za nią więcej niż w zeszłym roku lub rok wcześniej, być może nawet znacznie więcej. Jeśli jednak ceny nadal będą rosły w dotychczasowy sposób, to teraz jest najlepszy czas na zakup.

A jeśli nieruchomość jest przystępna, dont stracić go, ponieważ nie zaakceptować swoją ofertę - pomyśl o tym, czy za różnicę między ceną wywoławczą i oferty, jest to warte utraty i konieczności rozpoczęcia wszystko z wyszukiwania, a następnie może nie być w stanie znaleźć inny?

Niskie oferty:

Wszyscy słyszeliśmy historie o tym, jak kolega brata przyjaciela dostał to i owo za okazyjną cenę po złożeniu "bezczelnej oferty" - bla, bla, bla...

W związku z tym jest wielu niedoszłych nabywców, którzy uważają, że muszą zacząć naprawdę nisko - obraźliwie nisko "na wszelki wypadek...". Otrzymuję oferty tego typu za pośrednictwem poczty elektronicznej regularnie i w większości przypadków albo po prostu je usuwam, albo wysyłam im link do tej informacji o cenach. Nie ma po prostu żadnego uzasadnienia ani powodu, aby wysyłać mi pocztą elektroniczną głupią ofertę na nieruchomość, której nawet nie odwiedzili - i nie będę jej traktować poważnie, ani zawracać właścicielowi głowy.

Pamiętaj, jeśli widzisz nieruchomość, która wygląda na przyzwoitą cenę, powiedzmy 250.000€ - nie marnuj swojego i sprzedawcy czasu oferując 190.000€. Jeśli byliby zadowoleni z 190.000€ i byli "zdesperowani, aby sprzedać" z jakiegoś powodu, to jest bardzo mało prawdopodobne, że byłoby to wymienione na 250.000€...! To może naprawdę zirytować właściciela i jeśli jesteś naprawdę zainteresowany, to jest to naprawdę zły sposób na rozpoczęcie negocjacji.

Jeśli nadal chcesz, że 250.000 € nieruchomości za 190.000 € - jedynym sposobem może ewentualnie dostać to jest czekając kilka lat na ceny, aby spaść tak nisko (co jest bardzo mało prawdopodobne) lub być w odpowiednim miejscu w odpowiednim czasie, gdy jest zdesperowany sprzedawca szukający szybkiej sprzedaży - ale większość czasu te zostaną zatrzaśnięte przez ludzi, którzy mieszkają tutaj / są zaangażowane w nieruchomości lub którzy mają bardzo dobre relacje z agentami tutaj, którzy je dostać - to nie zdarza się często.

Wyciągnij z tego wszystkiego wnioski:

Napisałem ten akapit prawie trzy lata temu po wznowieniu lotów i ponownym wzroście sprzedaży i okazał się on bardzo trafny:

Jeśli masz dobry budżet i wiesz, czego chcesz, a to pojawia się na sprzedaż - kup to. Bo jeśli nie, to ktoś inny to zrobi, zwłaszcza jeśli jest to w popularnej okolicy i dobrze wycenione.

Tak widzę rynek, tak widziałem w zeszłym roku i jak na razie w tym roku.

Jeśli sprzedajesz nieruchomość na Teneryfie i chcesz uzyskać jasną poradę na temat najlepszej strategii, rzuć mi e-mail lub wypełnij poniższy formularz. Co robię teraz jest bardzo skuteczny, to działa i to jest coraz doskonałe wyniki. Mam bardzo różne podejście do większości innych agencji tutaj - nie będzie wchodzić w szczegóły, jak staliśmy się tak skuteczne w sprzedaży, jak oczywiście, inni agenci czytać tę stronę, ale jeśli chcesz porozmawiać o tym, jak mogę pomóc Ci rynku i sprzedaży nieruchomości na Teneryfie, skontaktuj się ze mną teraz i pokażę ci, co robimy.