Gaan de vastgoedprijzen op Tenerife in 2024 omhoog of omlaag?

Gaan de prijzen van onroerend goed op Tenerife nu omhoog of omlaag, in 2024? Hoe is de markt beïnvloed door het Coronavirus? Hoe heeft Brexit de prijzen op Tenerife beïnvloed? (Bijgewerkt in oktober 2024.)

Het korte antwoord is - vastgoedprijzen in de populaire resorts Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje etc - het zuiden van Tenerife, zijn de afgelopen jaren gestegen en zijn sinds 2020 met ongeveer 30% gestegen en dit jaar - 2024, hebben ze geen tekenen van daling laten zien.

Het lange antwoord staat hieronder waar ik mijn gedachten deel over wat er gebeurt met de vastgoedmarkt en de prijzen hier, rekening houdend met het Coronavirus en de pandemie, reisbeperkingen en Brexit en de 90 dagen regel voor Britse kopers, het conflict in Oekraïne etc, recessies in verschillende economieën etc:

De vastgoedprijzen op Tenerife begonnen pas echt te stijgen nadat de Covid lockdowns werden opgeheven. De vraag vanuit alle traditionele markten begon echt te stijgen. De vraag nam verder toe met het uitbreken van de oorlog in Oekraïne, toen veel Oost-Europese kopers op zoek gingen naar veilige havens om hun geld te stallen. Tenerife is in Europa ongeveer zo ver weg als je maar kunt zijn van de conflictgebieden en daarom hebben we een groot aantal kopers gezien uit Oekraïne, Letland, Litouwen, Estland, Polen en Tsjechië.

Als gevolg van deze toegenomen vraag is het aanbod afgenomen en zijn de prijzen onvermijdelijk hoger en hoger geworden. Tot ver in 2024 ontvangen we nu eigendommen van eigenaren die tijdens de wintermaanden willen verkopen, in de drukste tijd van het jaar, namelijk tussen januari en april.

Er is dus nog steeds een tekort aan onroerend goed van goede kwaliteit dat te koop staat tegen wat ik "redelijke" prijzen zou noemen. Honderden nieuwe agenten oefenen hun vak uit met weinig tot geen ervaring en om "de notering te krijgen" van de eigenaars met wie ze spreken, zijn ze vaak geneigd om erg optimistisch te zijn met hun taxaties. Het is onvermijdelijk dat veel eigenaren in zee gaan met de agent die hen de hoogste prijs belooft en er dan later achter komen dat hun woning weinig tot geen interesse heeft gekregen en dat ze de beste maanden van het jaar om te verkopen hebben gemist. Ik heb bijvoorbeeld 1 slaapkamer gezien op complexen in Los Cristianos, die ik zou taxeren op 250.000 euro, maar die genoteerd staan op 300.000 of 320.000 euro. Veel van de kleinere villa's die ik bijvoorbeeld zou taxeren op 600.000 euro, staan genoteerd op 900.000 euro, enzovoort. Na 6 maanden in het verkoopproces worden er kortingen doorgevoerd, maar deze komen niet in de buurt van wat nodig is om interesse te wekken en dus staan veel van deze eigendommen op websites en doen niets.

Het is een fantastische tijd voor eigenaren als ze willen verkopen, de prijzen zijn hoger dan ooit, maar als ze 30% zijn, hebben ze weinig tot geen kans op een verkoop. De situatie verslechtert wanneer andere eigenaren, die denken aan die hun huis verkopen op Tenerife zien deze prijzen, gaan er automatisch van uit dat dit het gangbare tarief is en eisen hetzelfde of meer voor hun eigendom dat "veel mooier en in een betere positie ligt dan dat ...".

Het is niet de eerste keer dat we ons in deze ambitieuze waarderingslus bevinden! Naarmate de kloof tussen de verwachtingen van verkopers en de budgetten van kopers groter wordt, zullen transacties vertragen. Woningen die correct zijn getaxeerd en geprijsd zullen verkopen, de rest zal blijven stagneren en op de markt blijven met weinig tot geen interesse.

Dit zou een groot deel van de daling van het aantal gerapporteerde transacties verklaren. Krantenkoppen als "Verkoop onroerend goed op Tenerife met 16% gedaald!" laten dus niet zien dat de PRIJZEN niet met 16% zijn gedaald - ze zijn helemaal niet gedaald, alleen het aantal verkopen dat voor het grootste deel kan worden verklaard door het gebrek aan goede eigendommen die daadwerkelijk beschikbaar zijn om te kopen.

Om een idee te geven: het gemiddelde appartement met 1 slaapkamer dat een paar jaar geleden 160.000 euro kostte, kan nu 230.000 of 240.000 euro opleveren. De beste 1 slaapkamer appartementen op de markt, kunnen voor meer dan 300.000 euro worden verkocht (eerstelijns posities en een paar van de meer gewilde complexen bijvoorbeeld). Herenhuizen die 300.000€ waren worden niet vaak dichter bij 500.000€ genoteerd - velen verhuizen niet hoewel....

In het hogere segment is het niet ongewoon dat villa's in het zuiden, op goede posities, boven de 2 miljoen euro noteren, dit is niet langer het enorme budget dat het vroeger was. En de hoogste verkoopprijzen die we de afgelopen jaren hebben gezien, zijn de villa's rond Costa Adeje Golf, waar 5.000.000 tot 6.000.000 euro nu een gangbaar prijspunt is.

Wie heeft er gekocht?

Ik werk op alle markten in Europa. Ik verkoop aan veel Britten en veel niet-Britten. Van het enorme aantal verkopen dat we tussen 2021 en 2024 hebben gehad, waren er in totaal 21 verschillende nationaliteiten. 31% van onze verkopen waren aan Britse, 8% naar Spanje, 7% naar België, Duitsland en Ierland en 40% naar Tsjechië, Italië, Ierland, Zweden, Frankrijk, Zwitserland, Roemenië, Polen, Slovenië, Rusland, Nederland, Litouwen, Hongarije, Slowakije, IJsland en Noorwegen. Het aantal kopers uit deze landen neemt toe en dit is een markt waar wij veel aandacht aan besteden.

De Britse markt is dus nog steeds onze grootste markt, maar het totale percentage van onze omzet is gedaald:

Wat voor soort aanbiedingen doen mensen en accepteren ze voor onroerend goed op Tenerife?

In 2021 was het aanvaarde aanbod 97% van de vraagprijs over al onze verkopen.

In 2022 werd het gemiddelde aanvaard op 97% van de vraagprijs.

In 2023 / 2024 is het dichter bij 96% van de vraagprijs. 

Het grote aantal nationaliteiten laat zien waarom het belangrijker is dan ooit om je te richten op kopers uit de rest van Europa, naast het Verenigd Koninkrijk. Landen als Tsjechië, Hongarije, Roemenië en Polen zijn erg actief, net als de Baltische staten. Ik heb ons marketingbudget in 2020 enorm verhoogd toen de Covid-beperkingen van kracht werden, en dat heeft vruchten afgeworpen voor mij en voor mijn klanten die wilden verkopen. Vooral toen veel makelaars zich terugtrokken en hun marketinguitgaven verlaagden (sommigen tot nul.) Tot op de dag van vandaag verkopen veel makelaars hier alleen op een of twee Spaanse portalen en verwaarlozen ze de 10 tot 15 internationale portalen waar veel kopers vandaan komen - ze hebben niet het marketingbudget om alle marketingkanalen die nu beschikbaar zijn volledig te benutten.

Heeft Brexit de vastgoedprijzen op Tenerife beïnvloed?

De 90/180-regel lijkt de vraag niet te beïnvloeden - eigenaars kunnen hier nog steeds tot 6 maanden per jaar verblijven. De meeste kopers uit het VK zijn van werkende leeftijd en willen hier meestal 2 of 3 weken per keer verblijven, dus dat is niet echt van invloed.

Dit geldt ook voor alle andere kopers van buiten de EU, bijvoorbeeld uit Rusland en de VS. Veel Britten hebben in Florida gekocht en redden zich daar prima zonder onbeperkte toegang, bijvoorbeeld.

Een van de gevolgen van Brexit is dat Britten nu moeten kiezen wanneer ze hun vakantie hier doorbrengen. Velen waren gewend om in oktober/november aan te komen en helemaal tot Pasen te blijven. Dit is niet langer mogelijk en velen zullen nu oktober, november en december overslaan en ervoor kiezen om in januari aan te komen voor 3 maanden. In 2022 en 2023 leek het wat rustiger te worden in oktober en november, wanneer het normaal zou toenemen. En toen kwam het echt op gang voor mij net voor Kerstmis en sindsdien is het druk. Dit is waarschijnlijk omdat deze winterdrukte goed is voor een groot volume van de verkopen rond de 220.000 € tot 250.000 € prijsklasse voor appartementen met 1 bed en een groot deel van onze verkopers vormen, die ik in meer detail zal behandelen in de volgende sectie.

Brexit kan ook het volume van verkopen van meer dan 500.000 euro hebben verhoogd, omdat veel kopers ervoor kozen om een gouden visum aan te vragen na een besteding van meer dan 500.000 euro - waardoor ze het hele jaar door meer toegang kregen tot de Schengenzone. We hebben dit jaar al verkopen gehad die sterk leunden op deze drempel van 500.000 euro.

Verwachtingen van verkopers over prijzen:

Wat verkopers betreft, sinds 2008 zijn 95% van mijn verkopen aan contante kopers geweest, dus de meeste verkopers met wie ik te maken heb, hebben geen hypotheek - velen zijn afbetaald en degenen die sinds 2008 hebben gekocht, hebben er geen genomen.

Dit is heel anders dan vóór de financiële crisis, toen de meesten kochten met Spaanse hypotheken tegen een hoge LTV (80% - 100% van de prijs).

Veel van de verkopers met wie ik te maken heb zijn ver in de 70. Ze zijn gepensioneerd, bezitten een eigen woning, hebben een pensioeninkomen en staan onder weinig tot geen druk om te verkopen, behalve dat ze denken dat het voor hen het juiste moment is. Er is zelden echte druk op verkopers om snel een koper te vinden.

Er zijn misschien mensen in de werkende leeftijd die moeten verkopen (cashflowproblemen met hun bedrijf in het thuisland enzovoort), maar ik heb hier nog niet veel van gezien. Als de prijs goed is, zullen huizen dicht bij de vraagprijs worden verkocht.

Dalen de prijzen op Tenerife?

Tot nu toe zeker niet! Ze zijn over het algemeen gestegen omdat het aanbod krap is geworden. De markt is erg levendig en het gebrek aan onroerend goed te koop in combinatie met de enorme vraag van kopers betekent dat degenen die op hun handen zitten te wachten op een crash in 2020, erg zijn achtergebleven. De inflatie in heel Europa is een andere drijvende kracht achter de verkoop van onroerend goed: het is beter om een onroerend goed te bezitten dat € 200.000 waard is en het te laten stijgen tot € 220.000, dan € 200.000 op de bank te hebben die door de inflatie zal worden uitgehold tot een bedrag van € 20.000 aan koopkracht!

Zullen we enorme prijsdalingen zien op Tenerife?

Ik denk het echt niet. Ik zie gewoon niet echt iets dat de prijzen omlaag drijft. Gezien de vraag op dit moment, zullen de meeste huizen die redelijk geprijsd zijn interesse trekken en zeer waarschijnlijk verkopen, dus de impuls om de prijzen verder te laten dalen is er gewoon niet. We zitten nu 4 jaar in Covid, lockdowns, reisbeperkingen etc, een voortdurende kosten van levensonderhoud crisis, 3 jaar oorlog in Oekraïne en stijgende inflatie, en de prijzen zijn niet gedaald, de vraag is hoger dan ooit en de verkoop gaat door.

Advies voor kopers:

Als je een goed geprijsde woning wilt kopen, zoek er dan een die te koop staat voor een prijs waar je tevreden mee bent, die logisch is in de huidige markt en doe er een verstandig bod op. Het is goed mogelijk dat je er nu meer voor moet betalen dan vorig jaar of het jaar daarvoor, misschien wel veel meer. Maar als de prijzen blijven stijgen zoals ze nu doen, dan is dit de beste tijd om te kopen.

En als het pand betaalbaar is, verlies het dan niet omdat ze uw bod niet aanvaarden - denk erover na of het voor het verschil tussen de vraagprijs en uw bod de moeite waard is het te verliezen en helemaal opnieuw te moeten beginnen met zoeken en dan misschien geen ander te kunnen vinden?

Lage biedingen:

We hebben allemaal verhalen gehoord over hoe de vriend van de broer van een vriend dit en dat voor een spotprijs kreeg na een "brutaal bod" - bla, bla, bla...

Daarom zijn er veel potentiële kopers die denken dat ze heel laag moeten beginnen - beledigend laag "voor het geval dat...". Ik ontvang regelmatig dergelijke aanbiedingen via e-mail en in de meeste gevallen verwijder ik ze gewoon of stuur ze een link naar deze informatie over prijzen. Er is gewoon geen rechtvaardiging of reden om mij een gek bod te mailen op een woning die zij niet eens hebben bezocht - en ik neem het niet serieus, of val de eigenaar er niet mee lastig.

Denk eraan, als u een woning ziet die een fatsoenlijke prijs heeft van bijvoorbeeld 250.000€ - verspil dan niet uw tijd en die van de verkoper door 190.000€ te bieden. Als ze blij zouden zijn met 190.000€ en ze waren "wanhopig om te verkopen" om een of andere reden, is het zeer onwaarschijnlijk dat het zou worden vermeld op 250.000€ ...! Het kan de eigenaar echt irriteren en als je echt geïnteresseerd bent, is het een slechte manier om de onderhandelingen te openen.

Als u nog steeds dat pand van 250.000 euro wilt voor 190.000 euro - de enige manier waarop u het misschien kunt krijgen is door enkele jaren te wachten tot de prijzen zo laag worden (wat zeer onwaarschijnlijk is) of door op de juiste plaats op het juiste moment te zijn wanneer er een wanhopige verkoper is die op zoek is naar een snelle verkoop - maar meestal worden deze opgepikt door mensen die hier wonen / betrokken zijn bij onroerend goed of die zeer goede relaties hebben met de agenten hier die ze krijgen - het gebeurt niet vaak.

Neem dit alles mee:

Ik schreef deze paragraaf bijna drie jaar geleden, nadat de vluchten waren hervat en de verkoop weer op gang was gekomen, en hij is zeer accuraat gebleken:

Als je een goed budget hebt en weet wat je wilt en het komt te koop, koop het dan. Want als u het niet doet, doet iemand anders het wel, vooral als het in een populair gebied staat en goed geprijsd is.

Dat is hoe ik de markt zie, dat is wat ik vorig jaar en tot nu toe dit jaar heb gezien.

Als u een woning verkoopt op Tenerife en duidelijk advies wilt over de beste strategie, stuur me dan een e-mail of vul onderstaand formulier in. Wat ik nu doe is zeer effectief, het werkt en het levert uitstekende resultaten op. Ik heb een heel andere aanpak dan de meeste andere makelaars hier - ik ga niet in detail treden over hoe we zo effectief zijn geworden in de verkoop, want uiteraard lezen andere agenten deze website, maar als u een gesprek wilt over hoe ik u kan helpen uw woning op de markt te brengen en te verkopen op Tenerife, neem dan nu contact met mij op en ik zal u laten zien wat we doen.