Werden die Immobilienpreise auf Teneriffa im Jahr 2024 steigen oder fallen?

Steigen oder fallen die Immobilienpreise auf Teneriffa jetzt, im Jahr 2024? Wie wurde der Markt durch das Coronavirus beeinflusst? Wie hat der Brexit die Preise auf Teneriffa beeinflusst? (Aktualisiert im Oktober 2024.)

Die kurze Antwort lautet: Die Immobilienpreise in den beliebten Ferienorten Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje usw. - im Süden Teneriffas - sind in den letzten Jahren gestiegen und liegen seit 2020 bei 30%, und in diesem Jahr - 2024 - gibt es keine Anzeichen für einen Rückgang.

Die lange Antwort finden Sie weiter unten, wo ich meine Gedanken über die Entwicklung des Immobilienmarktes und der Preise hier darlege, unter Berücksichtigung des Coronavirus und der Pandemie, der Reisebeschränkungen und des Brexit und der 90-Tage-Regel für britische Käufer, des Konflikts in der Ukraine usw., der Rezessionen in verschiedenen Volkswirtschaften usw:

Der Preisanstieg für Immobilien auf Teneriffa begann erst, nachdem die Covid-Sperren aufgehoben wurden. Die Nachfrage aus allen traditionellen Märkten begann zu steigen. Die Nachfrage stieg weiter mit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine, als viele osteuropäische Käufer begannen, nach sicheren Häfen zu suchen, um ihr Geld zu parken. Teneriffa ist in Europa so weit wie möglich von den Konfliktgebieten entfernt, und so haben wir eine große Anzahl von Käufern aus der Ukraine, Lettland, Litauen, Estland, Polen und der Tschechischen Republik gesehen.

Infolge dieses Nachfrageanstiegs ist das Angebot geschrumpft, und die Preise sind zwangsläufig immer weiter in die Höhe geschossen. Bis spät in das Jahr 2024 hinein erhalten wir nun Anfragen von Eigentümern, die in den Wintermonaten, also in der geschäftigsten Zeit des Jahres zwischen Januar und April, verkaufen wollen.

Es gibt also immer noch einen Mangel an qualitativ hochwertigen Immobilien, die zu "vernünftigen" Preisen zum Verkauf stehen. Hunderte neuer Makler üben ihren Beruf mit wenig bis gar keiner Erfahrung aus, und um von den Eigentümern, mit denen sie sprechen, "den Zuschlag zu bekommen", sind sie oft versucht, mit ihren Bewertungen sehr optimistisch zu sein. Unweigerlich gehen viele Eigentümer zu dem Makler, der ihnen den höchsten Preis verspricht, und stellen dann später fest, dass für ihre Immobilie wenig bis gar kein Interesse besteht und sie die besten Monate des Jahres für den Verkauf verpasst haben. Ich habe zum Beispiel 1-Bett-Villen in Komplexen in Los Cristianos gesehen, die ich mit 250.000 € bewerten würde, die aber mit 300.000 € oder 320.000 € gelistet sind. Viele der kleineren Villen, die ich zum Beispiel mit 600.000€ bewerten würde, sind mit 900.000€ gelistet und so weiter. Nach 6 Monaten des Verkaufsprozesses werden Preisnachlässe gewährt, die aber bei weitem nicht ausreichen, um Interesse zu wecken, und so bleiben viele dieser Immobilien auf den Websites liegen und werden nicht genutzt.

Es ist eine fantastische Zeit für Eigentümer, wenn sie verkaufen wollen, denn die Preise sind höher denn je, aber wenn sie 30% sind, haben sie wenig bis gar keine Chance, einen Verkauf zu erzielen. Die Situation verschlimmert sich, wenn andere Eigentümer, die über die ihre Immobilie auf Teneriffa verkaufen sehen diese Preise, gehen automatisch davon aus, dass dies der übliche Preis sein muss und verlangen den gleichen oder einen höheren Preis für ihre Immobilie, die "viel schöner und in einer besseren Lage ist als diese..."

Es ist nicht das erste Mal, dass wir uns in dieser anspruchsvollen Bewertungsschleife wiederfinden! Wenn sich die Kluft zwischen den Erwartungen der Verkäufer und den Budgets der Käufer vergrößert, werden sich die Transaktionen verlangsamen. Immobilien, die korrekt bewertet sind und einen korrekten Preis haben, werden verkauft, der Rest wird weiterhin stagnieren und mit wenig oder gar keinem Interesse auf dem Markt bleiben.

Dies würde einen großen Teil des Rückgangs der gemeldeten Transaktionen erklären. Schlagzeilen wie "Immobilienverkäufe auf Teneriffa um 16% gesunken!" vermitteln also nicht, dass die PREISE nicht um 16% gesunken sind - sie sind überhaupt nicht gesunken, sondern nur die Zahl der Verkäufe, die sich größtenteils durch den Mangel an guten, tatsächlich zum Kauf verfügbaren Immobilien erklären lässt.

Um eine Vorstellung davon zu vermitteln: Die durchschnittliche 1-Bett-Wohnung, die vor einigen Jahren noch 160.000 € kostete, kann heute 230.000 € oder 240.000 € erzielen. Die besten 1-Bett-Wohnungen auf dem Markt können für mehr als 300.000 € verkauft werden (z. B. in den vorderen Lagen und in einigen der begehrtesten Komplexe). Stadthäuser, die 300.000€ kosteten, werden nicht selten für 500.000€ angeboten - viele bewegen sich aber nicht....

Am oberen Ende der Preisskala ist es nicht ungewöhnlich, dass Villen in guten Lagen im Süden für mehr als 2 Millionen Euro gehandelt werden, das ist nicht mehr das riesige Budget, das es einmal war. Und die höchsten Verkaufspreise, die wir in den letzten Jahren gesehen haben, waren die Villen rund um Costa Adeje Golf, wo 5.000.000€ bis 6.000.000€ jetzt ein üblicher Preispunkt ist.

Wer hat gekauft?

Ich arbeite auf allen Märkten in Europa. Ich verkaufe an viele Briten und viele Nicht-Briten. Bei den zahlreichen Verkäufen, die wir zwischen 2021 und 2024 getätigt haben, waren insgesamt 21 verschiedene Nationalitäten vertreten. 31% unserer Verkäufe gingen an BritischAuf Spanien entfielen 8%, auf Belgien, Deutschland und Irland jeweils 7% und auf die übrigen Länder 40%, und zwar auf die Tschechische Republik, Italien, Irland, Schweden, Frankreich, die Schweiz, Rumänien, Polen, Slowenien, Russland, die Niederlande, Litauen, Ungarn, die Slowakei, Island und Norweger. Die Zahl der Käufer aus diesen Ländern steigt, und dies ist ein Markt, dem wir große Aufmerksamkeit schenken.

Der britische Markt ist also immer noch unser größter Markt, aber der Anteil an unserem Gesamtumsatz ist gesunken:

Welche Art von Angeboten werden für Immobilien auf Teneriffa gemacht und akzeptiert?

Im Jahr 2021 war das angenommene Angebot 97% des Angebotspreises über alle unsere Verkäufe.

Im Jahr 2022 lag die durchschnittliche Annahmequote bei 97% des Angebotspreises.

Im Jahr 2023 / 2024 ist es näher an 96% des Angebotspreises. 

Die große Zahl der Nationalitäten zeigt, warum es wichtiger denn je ist, neben dem Vereinigten Königreich auch Käufer aus dem übrigen Europa anzusprechen. Länder wie die Tschechische Republik, Ungarn, Rumänien und Polen sind sehr aktiv, ebenso wie die baltischen Staaten. Ich habe unser Marketingbudget im Jahr 2020 massiv aufgestockt, als die Covid-Beschränkungen in Kraft traten, und das hat sich für mich und für meine Kunden, die verkaufen wollten, ausgezahlt. Bis heute vermarkten viele Makler hier nur auf einem oder zwei spanischen Portalen und vernachlässigen die 10 bis 15 internationalen Portale, von denen ein Großteil der Käufer kommt - sie haben nicht das Marketingbudget, um alle jetzt verfügbaren Marketingkanäle voll auszuschöpfen.

Hat der Brexit die Immobilienpreise auf Teneriffa beeinflusst?

Die 90/180-Regel scheint die Nachfrage nicht zu beeinträchtigen - Eigentümer können immer noch bis zu 6 Monate im Jahr hier verbringen. Wenn man sich die Käufer aus dem Vereinigten Königreich ansieht, sind die meisten von ihnen im arbeitsfähigen Alter und wollen in der Regel nur 2 oder 3 Wochen am Stück hier verbringen, sind also nicht wirklich betroffen.

Das gilt auch für alle anderen Käufer aus Ländern außerhalb der EU, z. B. aus Russland und den USA. Viele Briten haben zum Beispiel in Florida gekauft und kommen dort auch ohne unbegrenzten Zugang gut zurecht.

Eine Auswirkung des Brexit könnte sein, dass die Briten nun wählen müssen, wann sie ihren Urlaub hier verbringen, denn viele waren es gewohnt, im Oktober/November anzureisen und bis Ostern zu bleiben. Dies ist nun nicht mehr möglich, und viele verzichten auf Oktober, November und Dezember und entscheiden sich für eine dreimonatige Anreise im Januar. In den Jahren 2022 und 2023 schien es im Oktober und November ruhiger zu werden, als es normalerweise der Fall wäre. Und dann ging es für mich kurz vor Weihnachten richtig los, und seither ist viel los. Das liegt wahrscheinlich daran, dass die Wintergäste einen großen Teil der Verkäufe in der Preisklasse von 220.000 € bis 250.000 € für 1-Bett-Wohnungen ausmachen und einen großen Teil unserer Verkäufer ausmachen, worauf ich im nächsten Abschnitt näher eingehen werde.

Der Brexit könnte auch das Volumen der Verkäufe über 500.000 € erhöht haben, da sich viele Käufer dafür entschieden haben, ein Goldenes Visum zu beantragen, nachdem sie mehr als 500.000 € ausgegeben haben - was ihnen das ganze Jahr über Zugang zum Schengen-Raum verschafft. Wir haben in diesem Jahr bereits Verkäufe getätigt, die sehr stark von dieser 500.000€-Schwelle beeinflusst waren.

Erwartungen der Verkäufer an die Preise:

So weit wie Verkäufer, seit 2008 ish, 95% meiner Verkäufe sind zu den Bargeldkäufern gewesen, also haben die meisten Verkäufer, die ich mit beschäftige, nicht Hypotheken - viele sind weg gezahlt worden und die, die seit 2008 kaufen, nahmen nicht ein.

Dies ist ein großer Unterschied zu der Situation vor der Finanzkrise, als die meisten mit spanischen Hypotheken zu hohen Beleihungswerten (80% - 100% des Preises) gekauft haben.

Viele der Verkäufer, mit denen ich zu tun habe, sind weit über 70 Jahre alt. Sie sind im Ruhestand, verfügen über Wohneigentum, haben ein Renteneinkommen und stehen nur unter geringem oder gar keinem Druck zu verkaufen, außer dass sie glauben, es sei der richtige Zeitpunkt für sie. Die Verkäufer stehen selten unter dem Druck, schnell einen Käufer zu finden.

Es mag Menschen im erwerbsfähigen Alter geben, die verkaufen müssen (Cashflow-Probleme mit dem Unternehmen in der Heimat usw.), aber ich habe das nicht gesehen und sehe auch nicht viel davon. Wenn die Preise richtig angesetzt sind, werden die Immobilien nahe dem Verkaufspreis verkauft.

Fallen die Preise auf Teneriffa?

Bis jetzt definitiv nicht! Sie haben insgesamt zugenommen, da das Angebot knapper geworden ist. Der Markt ist sehr lebhaft, und der Mangel an zum Verkauf stehenden Immobilien in Verbindung mit der enormen Nachfrage von Käufern hat dazu geführt, dass diejenigen, die auf einen Crash im Jahr 2020 gewartet haben, auf der Strecke geblieben sind. Die Inflation in ganz Europa war eine weitere Triebfeder für den Verkauf von Immobilien. Es ist besser, eine Immobilie im Wert von 200.000 € zu besitzen und sie auf 220.000 € ansteigen zu lassen, als 200.000 € auf der Bank zu haben, die durch die Inflation in Höhe von 20.000 € in Bezug auf die Kaufkraft aufgezehrt werden!

Werden die Preise für Immobilien auf Teneriffa stark sinken?

Das glaube ich wirklich nicht. Ich sehe einfach nicht, dass irgendetwas die Preise nach unten treibt. Angesichts der derzeitigen Nachfrage werden die meisten Immobilien, die einen vernünftigen Preis haben, auf Interesse stoßen und höchstwahrscheinlich verkauft werden, so dass der Anreiz, die Preise weiter zu senken, einfach nicht vorhanden ist. Wir haben jetzt vier Jahre Covid, Abriegelungen, Reisebeschränkungen usw., eine anhaltende Lebenskostenkrise, drei Jahre Krieg in der Ukraine und eine steigende Inflation hinter uns, und die Preise sind nicht gefallen, die Nachfrage ist höher denn je und die Verkäufe gehen weiter.

Ratschläge für Käufer:

Wenn Sie eine Immobilie zu einem guten Preis kaufen wollen, suchen Sie sich eine Immobilie, die zu einem Preis zum Verkauf steht, mit dem Sie zufrieden sind, der auf dem aktuellen Markt sinnvoll ist, und machen Sie ein vernünftiges Angebot. Es kann gut sein, dass Sie jetzt mehr dafür bezahlen müssen als im letzten oder vorletzten Jahr, vielleicht sogar sehr viel mehr. Aber wenn die Preise weiter so steigen wie bisher, dann ist jetzt der beste Zeitpunkt für einen Kauf.

Und wenn die Immobilie erschwinglich ist, sollten Sie sie nicht verlieren, nur weil Ihr Angebot nicht angenommen wurde - denken Sie darüber nach, ob es sich für die Differenz zwischen der Preisvorstellung und Ihrem Angebot lohnt, die Immobilie zu verlieren und mit der Suche ganz von vorne beginnen zu müssen und dann vielleicht keine andere mehr zu finden.

Niedrigpreisangebote:

Wir haben alle schon Geschichten gehört, wie der Freund des Bruders eines Freundes dieses oder jenes zu einem Schnäppchenpreis bekommen hat, nachdem er ein "freches Angebot" gemacht hat - bla, bla, bla...

Daher gibt es viele potenzielle Käufer, die glauben, sie müssten wirklich niedrig anfangen - beleidigend niedrig, "nur für den Fall...". Ich erhalte regelmäßig solche Angebote per E-Mail, und in den meisten Fällen lösche ich sie entweder einfach oder schicke ihnen einen Link zu dieser Preisinformation. Es gibt einfach keine Rechtfertigung oder einen Grund, mir ein dummes Angebot für eine Immobilie zu mailen, die sie nicht einmal besichtigt haben - und ich werde es nicht ernst nehmen oder den Eigentümer damit belästigen.

Denken Sie daran: Wenn Sie eine Immobilie sehen, die mit 250.000 € einen angemessenen Preis zu haben scheint, verschwenden Sie nicht Ihre Zeit und die des Verkäufers, indem Sie 190.000 € anbieten. Wenn er sich mit 190.000 € zufrieden geben würde und aus irgendeinem Grund "unbedingt verkaufen" wollte, wäre es sehr unwahrscheinlich, dass die Immobilie für 250.000 € angeboten würde...! Das kann den Eigentümer wirklich verärgern, und wenn Sie wirklich interessiert sind, ist das eine wirklich schlechte Art, Verhandlungen zu eröffnen.

Wenn Sie immer noch die 250.000€ Immobilie für 190.000€ haben wollen - die einzige Möglichkeit, sie zu bekommen, besteht darin, mehrere Jahre zu warten, bis die Preise so tief fallen (was sehr unwahrscheinlich ist) oder zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein, wenn es einen verzweifelten Verkäufer gibt, der nach einem schnellen Verkauf sucht - aber die meiste Zeit werden diese von Leuten gekauft, die hier leben / mit Immobilien zu tun haben oder die sehr gute Beziehungen zu den Maklern hier haben, die sie vermitteln - das passiert nicht oft.

Das ist die Quintessenz aus all dem:

Ich habe diesen Absatz vor fast drei Jahren geschrieben, nachdem der Flugbetrieb wieder aufgenommen worden war und die Verkäufe wieder richtig anzogen, und er hat sich als sehr zutreffend erwiesen:

Wenn Sie ein gutes Budget haben und wissen, was Sie wollen, und es zum Verkauf steht, sollten Sie es kaufen. Denn wenn Sie es nicht tun, wird es jemand anderes tun, vor allem wenn es in einer beliebten Gegend liegt und einen guten Preis hat.

So sehe ich den Markt, so habe ich ihn im letzten Jahr und bis jetzt in diesem Jahr gesehen.

Wenn Sie eine Immobilie auf Teneriffa verkaufen und einen klaren Rat für die beste Strategie wünschen, schreiben Sie mir eine E-Mail oder füllen Sie das untenstehende Formular aus. Was ich im Moment mache, ist sehr effektiv, es funktioniert und bringt hervorragende Ergebnisse. Ich habe einen ganz anderen Ansatz als die meisten anderen Agenturen hier - nicht ins Detail gehen, wie wir so effektiv zu verkaufen, wie offensichtlich, andere Agenten lesen diese Website, aber wenn Sie möchten, ein Gespräch darüber, wie ich kann Ihnen helfen, Marketing und verkaufen Sie Ihre Immobilie in Teneriffa, kontaktieren Sie mich jetzt und ich werde Ihnen zeigen, was wir tun.