Цены на недвижимость на Тенерифе в 2024 году будут расти или падать?

Будут ли цены на недвижимость на Тенерифе расти или падать сейчас и в 2024 году? Как повлиял на рынок коронавирус? Как Brexit повлиял на цены на Тенерифе? (Обновлено в октябре 2024 года.)

Короткий ответ: цены на недвижимость на популярных курортах Лос-Кристианос, Плайя-де-Лас-Америкас, Коста-Адехе и других - на юге Тенерифе - в последние годы росли, и с 2020 года их рост составил около 30%, а в этом году - 2024 - они не подают признаков снижения.

Длинный ответ вы найдете ниже, где я делюсь своими мыслями о том, что происходит с рынком недвижимости и ценами здесь, принимая во внимание коронавирус и пандемию, ограничения на поездки, Brexit и правило 90 дней для британских покупателей, конфликт в Украине и т. д., рецессии в различных экономиках и т. д:

Рост цен на недвижимость на Тенерифе начался после того, как были сняты блокировки Covid. Спрос начал расти на всех традиционных рынках. Спрос еще больше возрос с началом войны в Украине, когда многие покупатели из Восточной Европы начали искать убежище для хранения своих денег. Тенерифе находится примерно на таком же расстоянии от зон конфликта, как и Европа, и поэтому мы наблюдали большое количество покупателей из Украины, Латвии, Литвы, Эстонии, Польши и Чехии.

В результате такого роста спроса предложение сократилось, а цены неизбежно поднимались все выше и выше. В конце 2024 года мы получаем предложения от владельцев, желающих продать недвижимость в зимние месяцы, в самое оживленное время года - с января по апрель.

Таким образом, все еще существует дефицит качественной недвижимости, выставленной на продажу по, как я бы сказал, "разумным" ценам. Сотни новых агентов занимаются своим делом, не имея практически никакого опыта, и, чтобы "получить листинг" от владельцев, с которыми они разговаривают, они часто поддаются искушению быть очень оптимистичными в своих оценках. Многие владельцы неизбежно идут на поводу у агента, обещающего им самую высокую цену, а затем обнаруживают, что их недвижимость практически не вызывает интереса, и они пропустили лучшие месяцы года для продажи. Например, я видел 1 кровати в комплексах в Лос-Кристианосе, которые я бы оценил в 250 000 евро, но которые были выставлены на продажу по 300 000 или 320 000 евро. Многие из небольших вилл, которые я бы оценил, например, в 600 000 евро, предлагаются по цене 900 000 евро и так далее. Через 6 месяцев после начала процесса продажи цены снижаются, но они даже близко не соответствуют тому, что требуется для того, чтобы вызвать интерес, поэтому многие из этих объектов сидят на сайтах и ничего не делают.

Это фантастическое время для владельцев, если они хотят продать, цены высоки как никогда, но когда они 30%, у них практически нет шансов добиться продажи. Ситуация усугубляется, когда другие владельцы, думая о продают свою недвижимость на Тенерифе Увидев эти цены, они автоматически принимают их за реальную стоимость и требуют столько же или больше за свою собственность, которая "намного лучше и находится в лучшем положении, чем та...".

Мы уже не в первый раз оказываемся в этом амбициозном оценочном цикле! По мере того как разрыв между ожиданиями продавцов и бюджетами покупателей будет увеличиваться, сделки будут замедляться. Объекты, которые правильно оценены и имеют правильную цену, будут продаваться, а остальные будут продолжать стагнировать и оставаться на рынке, не вызывая практически никакого интереса.

Это объясняет значительную часть снижения количества сделок, о которых сообщается. Поэтому заголовки типа "Продажи недвижимости на Тенерифе упали на 16%!" не передают того, что ЦЕНЫ не упали на 16% - они вообще не упали, упало только количество продаж, что можно объяснить, по большей части, отсутствием хороших объектов, доступных для покупки.

Для примера, средняя квартира с 1 кроватью, которая несколько лет назад стоила 160 000€, сейчас может стоить 230 000€ или 240 000€. Лучшие квартиры с 1 кроватью могут продаваться более чем за 300 000 евро (например, на первой линии и в некоторых более востребованных комплексах). Таунхаусы, которые стоили 300 000 евро, теперь нередко продаются ближе к 500 000 евро - многие не двигаются, хотя.....

На более высоком уровне нередки случаи, когда стоимость вилл на юге, на хороших позициях, превышает 2 миллиона евро, и это уже не тот огромный бюджет, который был раньше. А самые высокие цены, которые мы видели за последние несколько лет, были на виллы в районе Коста-Адехе Гольф, где 5 000 000€ - 6 000 000€ - обычная цена.

Кто покупал?

Я работаю на всех рынках Европы. Я продаю многим британцам и многим небританцам. Из огромного количества продаж, которые мы совершили в период с 2021 по 2024 год, в общей сложности 21 человек разных национальностей. 31% наших продаж пришлось на Британия8% пришлось на испанцев, 7% - на бельгийцев, немцев и ирландцев, а 40% - на всех остальных, среди которых Чехия, Италия, Ирландия, Швеция, Франция, Швейцария, Румыния, Польша, Словения, Россия, Голландия, Литва, Венгрия, Словакия, Исландия и Норвейган. Число покупателей из этих стран растет, и мы уделяем этому рынку большое внимание.

Таким образом, британский рынок по-прежнему остается самым крупным, но его доля в общем объеме продаж снизилась:

Какие предложения делают и принимают люди за недвижимость на Тенерифе?

В 2021 году акцептованная оферта была 97% от запрашиваемой цены на все наши продажи.

В 2022 году средний принятый уровень был идентичен 97% от запрашиваемой цены.

В 2023 / 2024 году он будет ближе к 96% от запрашиваемой цены. 

Большое количество национальностей показывает, почему сейчас как никогда важно ориентироваться на покупателей из других стран Европы, а также из Великобритании. Очень активны такие страны, как Чехия, Венгрия, Румыния и Польша, а также страны Балтии. Я значительно увеличил наш маркетинговый бюджет в 2020 году, когда вступили в силу ограничения Covid, и это принесло свои плоды мне и моим клиентам, которые хотели продавать. Особенно когда многие агентства отступили и сократили свои расходы на маркетинг (некоторые до нуля). По сей день многие агенты здесь работают только на одном или двух испанских порталах, пренебрегая 10-15 международными порталами, откуда приходит много покупателей - у них нет маркетингового бюджета, чтобы полностью задействовать все доступные сейчас маркетинговые каналы.

Повлиял ли Brexit на цены на недвижимость на Тенерифе?

Правило 90/180, похоже, не влияет на спрос - владельцы по-прежнему могут проводить здесь до 6 месяцев в году. Если посмотреть на покупателей из Великобритании, то большинство из них, как правило, трудоспособного возраста и обычно хотят проводить здесь 2-3 недели за раз, так что это не сильно влияет на спрос.

То же самое касается и других покупателей из-за пределов ЕС, например, из России и США. Многие британцы, например, купили недвижимость во Флориде и прекрасно обходятся без неограниченного доступа.

Одним из последствий Brexit может быть то, что британцам теперь придется выбирать, когда проводить здесь отпуск, поскольку многие привыкли приезжать в октябре/ноябре и оставаться здесь до самой Пасхи. Теперь это невозможно, и многие откажутся от октября, ноября и декабря и предпочтут приехать в январе на 3 месяца. В 2022 и 2023 годах в октябре и ноябре, когда обычно наблюдается рост, казалось, что все стихает. А потом все действительно пошло в гору прямо перед Рождеством, и с тех пор я не перестаю быть занятым. Вероятно, это связано с тем, что на зимнюю толпу приходится большой объем продаж в ценовом диапазоне от 220 000 до 250 000 евро за 1-спальные квартиры, и она составляет значительную часть наших продавцов, о чем я расскажу подробнее в следующем разделе.

Возможно, Brexit также увеличил объем продаж на сумму свыше 500 000 евро, поскольку многие покупатели решили подать заявку на получение Золотой визы, потратив более 500 000 евро, что дает им возможность круглогодичного доступа в Шенгенскую зону. В этом году мы уже наблюдали продажи, в значительной степени обусловленные этим порогом в 500 000 евро.

Ожидания продавцов относительно цен:

Что касается продавцов, то с 2008 года 95% моих продаж были совершены покупателям за наличные, поэтому у большинства продавцов, с которыми я имею дело, нет ипотеки - многие из них уже выплачены, а те, кто покупал с 2008 года, не брали ее.

Это сильно отличается от того, что было до финансового кризиса, когда большинство покупало жилье по испанским ипотечным кредитам с высоким LTV (80% - 100% от цены).

Многим продавцам, с которыми я имею дело, далеко за 70. Они на пенсии, владеют недвижимостью, имеют пенсионный доход и не испытывают практически никакого давления при продаже, кроме того, что считают, что для них наступило подходящее время. На продавцов редко оказывается реальное давление, чтобы они быстро нашли покупателя.

Возможно, есть люди трудоспособного возраста, которым нужно продать недвижимость (проблемы с наличностью, бизнес на родине и т.д.), но я не видел и не вижу таких людей. При правильном ценообразовании недвижимость будет продаваться по цене, близкой к запрашиваемой.

Падают ли цены на Тенерифе?

Пока точно нет! В целом они растут по мере сокращения предложения. Рынок очень оживлен, а недостаток недвижимости на продажу в сочетании с огромным спросом со стороны покупателей означает, что те, кто сидит сложа руки и ждет краха в 2020 году, остались в стороне. Инфляция в Европе стала еще одним фактором, стимулирующим продажи недвижимости. Лучше держать недвижимость стоимостью 200 000 евро и довести ее стоимость до 220 000 евро, чем иметь 200 000 евро в банке, которые будут сведены инфляцией к 20 000 евро с точки зрения покупательной способности!

Увидим ли мы значительное снижение цен на недвижимость на Тенерифе?

Я так не думаю. Я просто не вижу ничего, что могло бы заставить цены упасть. Учитывая спрос на данный момент, большинство объектов с разумной ценой вызовут интерес и, скорее всего, будут проданы, так что стимула для дальнейшего снижения цен просто нет. Мы уже 4 года переживаем Ковид, блокировки, ограничения на выезд и т.д., продолжающийся кризис стоимости жизни, 3 года войны в Украине и растущую инфляцию, а цены не падают, спрос высок как никогда, и продажи продолжаются.

Совет покупателям:

Если вы хотите купить недвижимость по хорошей цене, найдите ту, которая продается по цене, которая вас устраивает, которая имеет смысл на текущем рынке, и сделайте разумное предложение. Возможно, сейчас вам придется заплатить за нее больше, чем в прошлом или позапрошлом году, а может быть, и намного больше. Но если цены продолжат расти, то сейчас для вас самое подходящее время для покупки.

И если недвижимость доступна по цене, не теряйте ее из-за того, что она не приняла ваше предложение - подумайте, стоит ли она того, чтобы за разницу между запрашиваемой ценой и вашим предложением потерять ее и начать поиск заново, а потом, возможно, не найти другую?

Низкие предложения:

Все мы слышали истории о том, как приятель брата друга получил такую-то вещь по выгодной цене, сделав "нахальное предложение" - бла-бла-бла...

Поэтому многие потенциальные покупатели считают, что им нужно начинать с очень низких цен - оскорбительно низких "на всякий случай...". Я регулярно получаю подобные предложения по электронной почте и в большинстве случаев либо просто удаляю их, либо отправляю им ссылку на эту информацию о ценах. Просто нет никакого оправдания или причины отправлять мне по электронной почте глупое предложение по недвижимости, которую они даже не посетили, и я не буду принимать его всерьез или беспокоить владельца.

Имейте в виду, если вы видите недвижимость, которая выглядит приличной по цене, скажем, 250 000€ - не тратьте свое время и время продавца, предлагая 190 000€. Если бы они были довольны 190 000 € и по какой-то причине "отчаянно хотели продать", вряд ли бы они выставили ее по 250 000 €...! Это может очень раздражать владельца, и если вы действительно заинтересованы, это очень плохой способ начать переговоры.

Если вы все еще хотите недвижимость за 250 000 евро за 190 000 евро - единственный способ получить ее - это ждать несколько лет, пока цены упадут настолько низко (что очень маловероятно), или оказаться в нужном месте в нужное время, когда есть отчаянный продавец, ищущий быстрой продажи - но в большинстве случаев их расхватывают люди, которые живут здесь / занимаются недвижимостью или имеют очень хорошие отношения с агентами, которые их получают - такое случается не часто.

Вывод из всего этого:

Я написал этот абзац почти три года назад, когда полеты возобновились и продажи снова пошли в гору, и он оказался очень точным:

Если вы располагаете хорошим бюджетом и знаете, чего хотите, и этот дом выставлен на продажу - покупайте его. Потому что если вы этого не сделаете, это сделает кто-то другой, особенно если он находится в популярном районе и имеет хорошую цену.

Именно так я вижу рынок, именно так я видел его в прошлом году и пока что в этом.

Если вы продаете недвижимость на Тенерифе и хотите получить четкий совет о наилучшей стратегии, напишите мне по электронной почте или заполните форму ниже. То, что я делаю сейчас, очень эффективно, это работает и приносит отличные результаты. У меня совершенно иной подход, чем у большинства других агентств, и я не буду вдаваться в подробности того, как мы добились такой эффективности в продажах, поскольку, очевидно, другие агенты читают этот сайт, но если вы хотите поговорить о том, как я могу помочь вам продвинуть и продать вашу недвижимость на Тенерифе, свяжитесь со мной сейчас, и я покажу вам, что мы делаем.