AI утверждает, что моя квартира в Тенерифе стоит дороже. На какой основе была получена эта цифра?

Автор: Энди Уорд, агентство недвижимости «Тенерифе»

Продавцы начинают предоставлять мне обзоры с описанием использования искусственного интеллекта Google и ChatGPT, в которых указаны цены на квартиры в их районе или комплексе. Иногда эта цифра выше того диапазона, который, по моему мнению, покупатели реально готовы заплатить. Я понимаю, почему собственник может придерживаться этой цифры. Это похоже на самостоятельный ответ на простой вопрос: сколько стоит квартира в этом районе?

Первое, что я спрашиваю, — какая цена указана в обзоре. Это та цена, которую заплатил пользователь, или та цена, которую требуют владельцы?

Такая разница часто отсутствует. Я не могу проанализировать все, что было учтено в ответе Google, поэтому не могу утверждать, что цифры были взяты из конкретных объявлений. Но я регулярно вижу более высокие цены на объекты, которые уже давно остаются без продаж. Уверенная информация не очень полезна для продавца, если она не сообщает ему, насколько успешны его предложения на рынке.

Три человека могут достичь одного и того же неправильного исходного пункта

Я вижу ту же ловушку в разных формах. Собственник проверяет квартиры, которые в настоящее время выставлены на продажу в его комплексе. ИИ подводит общий обзор цен, которые он находит в интернете. Агент, не знакомый с проектом, изучает эти объявления и предлагает аналогичную цену.

Эти три варианта могут казаться взаимодополняющими друг другу. Однако если все они основаны на квартирах, которые остались не проданы, то соглашение выглядит менее убедительным, чем на первый взгляд. Возможно, они просто повторяют одни и те же цены на продажу недвижимости.

Вот почему я сначала ищу готовых покупателей. В агентстве недвижимости «Тенерифе Эстейт Эйджс» у нас есть доступ к официальные зарегистрированные цены на продажу Полученные из испанских регистров земельных участков. Эти отдельные сделки предоставляют мне информацию о ценах, датах и зарегистрированном размере недвижимости, что позволяет мне провести собственное исследование, а не полагаться на общий перечень цен, размещенных в интернете.

Для личного определения стоимости я обычно изучаю аналогичные продажи в вашем районе или комплексе за последние 12–24 месяца. Я объединяю их с собственными завершенными продажами и знаниями о состоянии недвижимости, ее расположении, видах и внешней территории. Объем информации может быть ограничен, а недавние продажи еще не были опубликованы. Записи предоставляют доказательства, а моя оценка объясняет, как это относится к вашему апартаменту. Следует быть осторожными с убеждением владельца о том, что именно его квартира является лучшей в комплексе. Покупатели будут проводить собственное сравнение.

Нераспространившаяся реклама по-прежнему является полезной информацией

Я не говорю, что мы должны игнорировать квартиры, которые в настоящее время выставлены на продажу. Если подобные объекты недвижимости остаются в наличии по той или иной цене в течение года или более, это говорит нам о чем-то важном: эти цены не приводят к продаже.

В нем не говорится о том, были ли отклонены предложения, и не указан точный лимит для каждого апартамента. Но цена, которая неоднократно не удавалась, является слабым фундаментом для нового предложения. Она более полезна в качестве предупреждения о том, где мы можем потерять покупателей.

Что происходит, когда мы просто предлагаем более высокую цену?

Владельцы иногда хотят начать продажу выше того уровня, который я могу поддержать, и посмотреть, что произойдет. Это их решение, и я понимаю соблазн. Опасность в том, что тестовая цена становится тем объемом, который они ожидают получить, даже если запросы и осмотры показывают совсем другое. Тогда более заманчивая цена может показаться разочаровывающей, поскольку она рассчитывается по сравнению с цифрой, которую никогда не получали при продаже.

Если мы решаем провести тестирование по более высокой цене, нам нужно согласовать то, что подразумевает тестирование. Просматривают ли квалифицированные покупатели рекламу? Показывают ли они объекты? Какие возражения возникают? Приходят ли предложения? Когда мы проверим цену? Фотографии и более широкая реклама помогают привлечь покупателей к недвижимости, но они не могут заставить покупателей принять цену, если доказательств недостаточно.

Что спросить, когда ИИ выдаст вам число

Попросите предоставить источники информации. Это актуальные списки объектов, индексы цен на объекты или данные о завершенных сделках? Сколько времени прошло с момента публикации информации о подобных квартирах на рынке? Существуют ли они действительно похожи на ваши? Если ответ не позволяет отделить запрошенные данные от реальных цен, используйте его как подсказку для дальнейшего исследования, а не для оценки объекта недвижимости.

Мой Руководство по ценам на недвижимость на Тенерифе рассказывает, как читать более подробные данные. Для обоснованной оценки стоимости вашего собственного жилья, включая подтверждающие это факты, запросите персональную оценку.