Текущие расходы на владение недвижимостью на Тенерифе

Общинные платежи на Тенерифе

Плата за обслуживание кондоминиума — это самая большая переменная в вашей ежемесячной картине расходов и самая непонятная. Две квартиры по одинаковой цене могут находиться в комплексах с совершенно разной структурой сборов.

Для большинства покупателей на юге Тенерифе сборы делятся на три категории:

• Базовый жилой комплекс: примерно от 60€ до 90€ в месяц. Небольшой, простой многоквартирный дом, без бассейна или только с базовым общим, без лифтов или только с одним, минимальное озеленение, скромная уборка и административное обслуживание.
• Комплекс среднего класса с инфраструктурой: примерно от 100€ до 150€ в месяц. Бассейн, лифты, сады, регулярная уборка, в некоторых случаях закрытая территория, действующий резервный фонд. Значение по умолчанию в калькуляторе выше находится в этом диапазоне.
• Апарт-отель, элитный комплекс или комплекс с высоким уровнем удобств: от 200€ до 400€+ в месяц. Ресепшн, охрана, несколько бассейнов или бассейны с подогревом, более интенсивный уход за территорией, иногда спа- или тренажерный зал, иногда действующая на территории программа управляемой аренды. Некоторые более крупные элитные комплексы стоят выше этого уровня.

Правильная сумма для закладывания в бюджет полностью зависит от того, в какую категорию попадает конкретный жилой комплекс, а не от какого-либо общего “среднего показателя”. Две квартиры по одинаковой цене в 300 000 евро могут иметь ежемесячные коммунальные платежи, которые различаются на 200 евро или более, если правильно сравнить комплексы.

Что приводит к росту коммунальных платежей

Часть этого очевидна — содержание бассейнов, садов и услуг стойки регистрации требует денег. Другая часть менее очевидна. Обслуживание лифтов — один из наиболее недооцениваемых факторов: лифты дороги в осмотре, обслуживании, модернизации и последующей замене, и в комплексе с тремя или четырьмя лифтами размер сбора обычно будет существенно выше, чем в комплексе с единственным лифтом, даже без учета каких-либо других удобств. При сравнении внешне похожих комплексов количество лифтов является одним из первых полезных индикаторов того, на каком уровне, скорее всего, окажется размер сбора.

Что обычно покрывают коммунальные платежи / членские взносы (в зависимости от контекста, лучше: Что обычно покрывают коммунальные платежи)

Взносы сообщества согласовываются товарищество собственников жилья (товарищество собственников жилья) и оплачивать совместное содержание здания. Обычно в стоимость входит:

• уборка и обслуживание мест общего пользования
• уход за бассейном и садом
• техническое обслуживание и осмотр лифтов
• страхование общего здания
• коммунальные услуги (электричество и вода)
• плата за услуги управляющего зданием
• отчисления в предусмотренный законом резервный фондрезервный фонд)

В соответствии с испанским законодательством размер резервного фонда должен составлять не менее 10% годового бюджета сообщества. Хорошо управляемое сообщество имеет в распоряжении средства, превышающие эту сумму, и использует их для проведения внеплановых ремонтных работ, не прибегая к взиманию чрезвычайных взносов с собственников.

Деррамас — чрезвычайные сборы, определяемые собственниками

A сбор это чрезвычайный сбор, взимаемый со всех собственников для реализации конкретного проекта, за который проголосовало сообщество — как правило, это капитальный ремонт или улучшение, которые регулярные взносы и резервный фонд не могут покрыть самостоятельно. Распространенными примерами являются замена крыши, фасадные работы, модернизация лифтов, реконструкция плавательного бассейна или серьезный ремонт сантехники.

Деррамы не являются произвольными поборами с собственников. Они выносятся на обсуждение на годовом общем собрании собственников жилья, обсуждаются и утверждаются самими владельцами. Результат отражает то, во что сообщество решило инвестировать. Покупателям следует воспринимать их как нормальную часть владения недвижимостью в испанском сообществе собственников, а не как скрытый риск.

Тем не менее, на практике размер и периодичность сборов зависят от конкретного комплекса. В ухоженном комплексе с солидным резервным фондом и сообществом, которое на протяжении многих лет стабильно вкладывало средства, сборы, как правило, будут меньше и взиматься реже. Комплекс, в который вкладывалось недостаточно средств, или тот, у которого заканчивается срок службы основного оборудования (лифты, крыши, оборудование бассейна), как правило, сталкивается с более крупными сборами. Покупатель становится частью той ситуации, в которой фактически находится комплекс, включая решения, которые сообщество, вероятно, примет в ближайшие годы.

Электричество и вода

Электричество

Сеть распределения электроэнергии на Тенерифе управляется компанией Endesa Distribución, регулируемым сетевым оператором, владеющим линиями электропередач. Розничный рынок электроэнергии, однако, является конкурентным. Собственники могут выбирать своего розничного поставщика. Розничное подразделение Endesa остается самым распространенным, но Iberdrola, Octopus Energy, Repsol и другие также продают электроэнергию потребителям на Тенерифе, иногда с существенно отличающейся структурой тарифов, включая варианты с разделением по времени суток, которые могут быть выгодны для режима использования домов для отпуска. Смена поставщика проста и не влияет на само сетевое подключение.

Каким бы ни был ваш поставщик, счет обычно состоит из двух частей:

• Абонентская плата (разрешенная мощность), выплачиваемый за каждый расчетный период независимо от фактического потребления. Для типичной законтрактованной мощности 3,3 кВт в квартире с одной или двумя спальнями это составляет примерно от 15€ до 18€ в месяц перед любым потреблением. Разные поставщики устанавливают немного разную плату за подключение.
• Потребление, с оплатой за каждый использованный кВт·ч. Для редко используемых апартаментов для отпуска это часто добавляет еще от 5€ до 15€ в месяц. Для постоянно жилого объекта с регулярным использованием кондиционера летом потребление может существенно возрасти.

Практический смысл заключается в том, что пустующие апартаменты для отдыха всё равно несут базовые расходы на электроэнергию только за счет абонентской платы, даже когда там никого нет. Покупатели, планирующие очень эпизодическое использование, иногда предполагают, что могут полностью отключить электроснабжение. На практике они оставляют договор действующим ради холодильников, сигнализаций, автоматических систем и удобства по приезде, и принимают абонентскую плату как часть расходов на содержание.

Вода

Стоимость воды оплачивается поставщиком услуг населению муниципалитета или через общину, в которой комплекс имеет соглашение о совместном оплате. Узнайте стоимость и график оплаты воды из последнего счета за воду, выданного вашим поставщиком услуг.

Структура похожа на электричество:

• Абонентская плата (плата за обслуживание), которая применяется независимо от потребления, как правило от 8€ до 12€ за двухмесячный период на квартиру.
• Потребление, с оплатой за кубический метр. В типичной квартире, используемой для отдыха и скромного круглогодичного проживания, потребление обычно составляет от 10 до 25 евро за двухмесячный период.

Для квартиры, в которой редко живут, расходы на воду в целом составляют около от 15€ до 25€ в месяц всё включено, в большинстве случаев дешевле электричества. На более крупных объектах, объектах с частными бассейнами и объектах, используемых постоянно, показатели будут выше.

Как отмечалось выше, некоторые комплексы отчитываются за воду через общую систему учета, а не напрямую у местного водоснабжающего предприятия. Владелец всё ещё оплачивает свой собственный потреблённый объём — разница заключается в том, как происходит выставление счёта, а не в себестоимости самого процесса.

ИБИ и мусор

IBI — местный налог на недвижимость

ИБИ (Налог на недвижимое имущество) — это ежегодный местный налог на недвижимость, взимаемый муниципалитетом (мэриягде расположена недвижимость. По своей сути это местный эквивалент британского муниципального налога (council tax), хотя и отличающийся по механике: IBI рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости, а не ее типа или жильца.

Формула проста:

Кадастровая стоимость × муниципальная ставка IBI = ежегодный платеж по IBI

Муниципальный тариф варьируется в зависимости от муниципалитета. Для Южного Тенерифе основные тарифы составляют примерно:

• Арона (Лос-Кристианос, Лас-Америкас, Чайофа, Палм-Мар): около 0,591 TP3T кадастровой стоимости
• Адехе (Коста-Адехе, Ла-Калета, Каллао-Сальвахе): около 0,551 TP3T
• Гранадилья-де-Абона (Эль-Медано, район Гольф-дель-Сур): от 0,51 TP3T до 0,61 TP3T
• Сан-Мигель-де-Абона (Amarilla Golf, сторона Golf del Sur): около 0,551 TP3T
• Санта-Крус-де-Тенерифе: около 0,665%

Тарифы периодически пересматриваются каждым муниципалитетом, поэтому актуальную сумму для конкретного объекта недвижимости лучше всего уточнять по последней квитанции IBI.

Как выглядит счет на самом деле в Лос-Кристианосе

Для типичной квартиры с одной или двумя спальнями в Лос-Кристианос годовой счет по налогу IBI обычно составляет от 170 евро и 300 евро. Это тот практический диапазон, который я чаще всего наблюдаю на объектах, с которыми работаю.

Катастрольные оценки могут быть значительно ниже рыночных, но не существует единого процента, который покупатели должны использовать при составлении бюджета. Лучше всего проверить фактический счет на налог IBI по недвижимости, а не основывать его на заявленной цене или покупной цене.

Пример из практики: НДС на квартиру в Лос-Кристианосе

Для иллюстрации: рассмотрим квартиру стоимостью 300 000 евро с кадастровой стоимостью 40 000 евро. При условии ставки налога на недвижимость в размере 0,59% и без скидок и льгот, расчет выглядит следующим образом:

40 000 евро × 0,59% = 236 евро в год

Тот же объект недвижимости в разных муниципалитетах при одинаковых кадастровых условиях:

Катастрольная стоимость указана в счете IBI и является конфиденциальной информацией, доступной владельцам или уполномоченным представителям через Катастрофа. Это отличается от референтное значение используется для уплаты определенных налогов при передаче недвижимости.

Басура – местный сбор за вывоз мусора и утилизацию сточных вод

Басура — это ежегодный сбор за вывоз мусора и канализацию, взимаемый местной мэрией (айунтамиенто). Типичные суммы для стандартной квартиры на юге Тенерифе составляют примерно:

• Арона: около 78–90 евро в год
• Адехе примерно от 60€ до 80€ в год
• Гранадилья-де-Абона около 70–90 евро в год

Некоторые муниципалитеты применяют надбавку Совета островов Тенерифе (Cabildo de Tenerife), которая отражается в том же счете в зависимости от года и местных договоренностей.

Во многих жилых комплексах на юге Тенерифе сбор мусора (басура) оплачивается за счет коммунальных платежей, а не выставляется муниципалитетом (айунтамиенто) напрямую каждому собственнику. Сообщество владельцев оплачивает этот счет от имени собственников, и расходы перевыставляются им. Это одна из самых частых причин путаницы в стиле “я думал, что это включено”: стоимость вывоза мусора значится в квитанции сообщества, но ее оплачивает сам собственник, а не сообщество за свой счет. См. примечание в предыдущем разделе о том, что на самом деле означает “оплата через сообщество”.

Ни IBI, ни басура не являются шокирующей суммой для обычной квартиры, но обе должны быть заложены в годовой бюджет, а не обнаружены после завершения сделки.

Страхование

Страховка — не самая большая статья расходов на содержание, но пренебрегать ею — неумная экономия. В зависимости от объекта недвижимости и способа его использования собственникам может потребоваться страхование конструктивных элементов, страхование имущества или то и другое.

Типичные надбавки к цене за квартиру на Южном Тенерифе составляют от от 150€ до 350€ в год, в зависимости от уровня покрытия, стоимости недвижимости и стоимости имущества. Виллы, объекты большей площади и недвижимость, используемая для сдачи в аренду на время отпуска VV, как правило, стоят дороже.

Налог на имущество для нерезидентов (Модель 210)

Индивидуальные нерезиденты-владельцы обычно декларируют причитающиеся налоги за собственное пользование или за неиспользуемые периоды использования городской недвижимости по форме Modelo 210. О периодах, не облагаемых налогом, говорится отдельно в правилах налогообложения доходов от аренды.

Для иллюстрации примем, что квартира без арендаторов имеет кадастровую стоимость в 100 000 евро, и в течение всего года применяется ставка иммитации 1,1%. Ежегодный налог выглядит следующим образом:

• 209 евро в год для резидента ЕС или ЕЭЗ
• 264 евро в год для резидента Великобритании или другой страны, не входящей в ЕС, после Brexit

Налог подан на каждого владельца, а не на объект недвижимости. Два зарегистрированных владельца в титуло означают две отдельные подачи документов каждый год, обычно с двумя отдельными сборами за услуги гестории.

Полная методология расчета, включая коэффициент допущения (импутации), разделение ставок для граждан ЕС и стран, не входящих в ЕС, тайминг Брексита и то, что меняется, если недвижимость сдается в аренду, освещена на Налоги при покупке недвижимости на Тенерифе.

Расходы меняются, если у вас есть лицензия на сдачу жилья в туристический найм (VV)

Владельцы с VV (Дом для отпуска) лицензия на управление недвижимостью в качестве кратковременной аренды для отдыха сталкивается со значительно иной структурой затрат, чем не сдающие в аренду нерезиденты. Три изменения имеют наибольшее значение.

1. IGIC о доходах от аренды жилья

Оплата услуг по аренде жилья на Канарских островах в целом подлежит уплате по системе IGIC. 7%. В рамках режима для малого бизнеса REPEP могут быть предоставлены исключения для квалифицированных лиц, проживающих на Канарских островах. Не следует полагать, что низкий доход от аренды является достаточным основанием для освобождения владельца от уплаты налогов. Перед составлением бюджета или сдачей недвижимости необходимо уточнить у своего налогового консультанта, соответствуют ли условия для получения исключения, регистрации и выставления счетов. Общая практика в сфере аренды жилья обычно предусматривает освобождение от уплаты налогов при соблюдении соответствующих условий. См. Текущие рекомендации REPEP от ATC.

2. Модель 210 зависит от того, как будет использоваться объект недвижимости

Периоды отпуска подлежат декларированию в соответствии с правилами налогообложения доходов от аренды. Периоды использования собственником или свободные от занятости также могут создавать обязательство по уплате подоходного налога. Основные моменты заключаются в следующем:

• Доходы от аренды могут ежегодно группироваться, при условии соблюдения определенных условий. См. нашу Дата подачи заявления по модели 210 о текущих сроках и переходном периоде в 2026 году.
• Жители ЕС/ЕЭЗ платять 19% по чистой арендной выручке, за вычетом допустимых расходов, таких как коммунальные платежи, налог на недвижимость (IBI), страховые взносы, проценты по ипотеке, расходы на ремонт, амортизация и расходы на управление, пропорциональные сроку аренды
• Лица, не являющиеся резидентами ЕС (включая жителей Великобритании после Brexit), платят 24% от валового дохода от аренды, при этом вычет расходов не допускается

Позиция для лиц, не являющихся резидентами ЕС, существенно жестче, чем позиция для резидентов ЕС, поскольку британские арендодатели не могут вычитать расходы на содержание сдаваемого в аренду жилья из дохода до уплаты налогов. При том же арендном доходе владелец из Великобритании в итоге может платить значительно больше IRNR, чем владелец — резидент ЕС за ту же недвижимость.

3. Расходы на бухгалтерский учет и соблюдение нормативных требований растут

Отчетность по аренде требует больше усилий, чем ведение учета собственных доходов, включая ведение счетов доходов и расходов и любые дополнительные налоги, применимые к данному виду деятельности. Четверные отчеты бухгалтера не обязательно означают, что декларацию Modelo 210 необходимо подавать ежеквартально. Типичные расходы на услуги гестироррии или бухгалтера составляют около: от 120€ до 180€ в квартал, иногда более, за 100–200 евро в год для нежильцов, не имеющих права на аренду. Уточните стоимость и то, что она включает в себя, у своего бухгалтера.

Обратите внимание, что получение новой лицензии VV на Тенерифе в настоящее время крайне ограничено в соответствии с Законом 6/2025 (вступившим в силу 13 декабря 2025 года). Приведенная выше картина затрат относится к существующим объектам с лицензией VV; если вы покупаете недвижимость с расчетом на получение статуса VV, см. Лицензии на туристическую аренду (VV) на Тенерифе первый.