Prawa dotyczące wynajmu długoterminowego / Prawa najemców i właścicieli na Teneryfie

Przepisy dotyczące wynajmu długoterminowego na Teneryfie

Wydaje się, że obecnie co tydzień najemcy wołają na grupach na Facebooku o nowy wynajem mieszkania po tym, jak zostali poinformowani przez swoich właścicieli lub agentów wynajmu, że mają miesiąc na opróżnienie. Kilka powodów może być takich, że cena wynajmu długoterminowego wzrosła w ciągu ostatnich kilku lat o spory margines i właściciele nieruchomości chcą zacząć wynajmować na nowo po wyższych stawkach. Albo że właściciele chcą sprzedać swoje nieruchomości, ponieważ ceny również wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat. Uwaga, nie ma nic, aby faktycznie zatrzymać ich sprzedaży nieruchomości z siedzącym najemcą, jeśli to jest to, co kupujący szuka. Ale częściej niż nie, chcą lokatora z zanim robi sprzedaży jest podpisany w notariusza.

Niezależnie od przyczyn, wielu najemców na Teneryfie stoją przed perspektywą konieczności znalezienia nowej nieruchomości do wynajęcia, w bardzo konkurencyjnym rynku z małą podażą. To może być traumatyczne dla tych, którzy nie mogą szybko znaleźć nowego domu do wynajęcia i którzy mogą mieć dzieci w pobliskich szkołach lub którzy mają zwierzęta (jego naprawdę trudno teraz znaleźć czynsze, które akceptują zwierzęta) i może nie stać na zapłacenie cen teraz żąda dla nowych długich najmu.

Więc, jaka jest twoja pozycja, jeśli jesteś najemcą i twój właściciel lub agent daje wspaniałe wieści, że chcą cię z, pronto?

Cóż, po pierwsze, NIE PANIKUJ! To może być szok i może być bardzo niepokojące, ale postaraj się zachować spokój. To nie wszystko jest doom i gloom i prawa najmu tutaj bardzo sprzyjają prawom najemców. Przejdę teraz przez podstawy tych praw.

Najważniejszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, gdy nieruchomość jest długo wynajmowana najemcy, jest to, że to nie ramy czasowe umowy są kluczowym czynnikiem, ale cel wynajmu - to jest niesamowicie ważne i określa prawa najemcy.

Zasadniczo, jeśli wynajmujesz nieruchomość jako swoje stałe miejsce zamieszkania - swój główny dom, to jest miejsce, w którym mieszkasz lub zamierzasz mieszkać na stałe, to nie ma znaczenia, co jest napisane w umowie, jeśli chodzi o ramy czasowe. 

Mówiąc krótko, można zamieszkać w nieruchomości przez 5 lat.

Nawet jeśli umowa mówi "11 miesięcy" lub "1 rok" lub ma klauzulę mówiącą "właściciel ma prawo dać najemcy 28 dni wypowiedzenia do opuszczenia" - nic z tego nie ma znaczenia. Ponadto, jeśli właściciel nieruchomości - landlord, jest firmą taką jak bank lub prywatna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - SL, SLU na przykład, wtedy wzrasta to do 7 lat.

Po zajęciu nieruchomości, która jest Twoim głównym i stałym miejscem zamieszkania, okres ten będzie wynosił 5 lat, jeśli tak długo chcesz zostać.

Agenci mogą powiedzieć inaczej, jak może właściciel, jak może "Terry barfly" w dół drogi, który mieszka na Teneryfie od 10 lat i wie wszystko, ale prawo jest bardzo jasne na ten temat.
Aby przejść do nieco bardziej szczegółowych informacji, początkowy wynajem długoterminowy jest na 12 miesięcy. Następnie, w ciągu 30 dni od zakończenia pierwszego 12-miesięcznego okresu, lokatorzy powinni poinformować właściciela, że będą odnawiać na kolejne 12 miesięcy. To samo powtarza się w punkcie 2-letnim.

To co wydaje się być zaskoczeniem dla wynajmujących to fakt, że nie mają oni w tej sprawie nic do powiedzenia.

Jeśli najemca zdecyduje się na odnawianie co roku do 5 lat, jest to absolutnie jego wybór.

Na koniec 5-letniego okresu, jeśli wynajmujący nie wypowiedział 30-dniowego terminu opróżnienia lokalu, to okres najmu trwa przez kolejny rok.

Istnieje wyjątek, jeśli właściciel lub krewny pierwszego stopnia właśnie legalnie się odseparował lub rozwiódł i ma dokumentację prawną potwierdzającą to, może dać najemcy dwa miesiące wypowiedzenia na opuszczenie lokalu. Ale właściciel, który wprowadzi najemcę w błąd, może znaleźć się na głębokiej wodzie, płacąc odszkodowanie i zwracając nieruchomość najemcy, jeśli ten zdecyduje się oddać ją do sądu.

Tak więc, jeśli jesteś najemcą i zostałeś poproszony o opuszczenie swojego głównego miejsca zamieszkania, nie masz żadnego obowiązku tego zrobić, jeśli wynajmowałeś je przez mniej niż pięć lat.

Jeśli jesteś wynajmującym, który myśli o długoterminowym wynajmie swojej nieruchomości na rok, to wiedz, że nie możesz tego zrobić. Być może znajdziesz najemcę, który będzie zadowolony z wynajmu na jeden rok i być może podpisze on stosowną umowę. Jeśli jednak pod koniec tego 12-miesięcznego okresu skorzysta on z prawa do przedłużenia umowy na kolejny rok, nie możesz nic zrobić i nie będzie miało znaczenia, jakie klauzule zostały wpisane do umowy. Umowa wynajmu długoterminowego na Teneryfie nie może unieważnić hiszpańskiego prawa! Nie słuchaj nikogo, kto mówi Ci, że jest inaczej. Może być tak, że agenci wynajmu, którzy piszą te umowy są po prostu nieświadomi tego, jak miejskie prawo najmu stosuje się lub, jeśli chcesz być bardziej cyniczny, myślą, że jeśli powiedzieli wszystkim właścicielom o 5-letniej zasadzie, być może nie mieliby dość wielu właścicieli chętnych do długiego wynajmu ich właściwości!

Oto kilka realnych przykładów:

Pytanie: Wynajmujemy nieruchomość długoterminowo na Teneryfie już od 8 miesięcy. Właśnie zostaliśmy poinformowani przez naszego agenta wynajmu, że właściciel sprzedaje nieruchomość i dostaliśmy 1 miesiąc na wyprowadzkę, a agent powiedział nam, że od przyszłego tygodnia będzie robił oględziny z potencjalnymi nabywcami. Umowa najmu długoterminowego, którą podpisaliśmy była na 11 miesięcy, ale nie możemy znaleźć nigdzie mieszkania do wynajęcia i nie znamy swoich praw.

W tym scenariuszu, ponieważ wynajmowana nieruchomość jest Twoim stałym miejscem zamieszkania, 11-miesięczny termin w umowie jest nieważny. Agent i właściciel nie mają uprawnień do eksmisji, jeśli nie chcesz odejść. Wszystko, co musisz zrobić, 30 dni przed końcem pierwszego 12-miesięcznego okresu wynajmu, to poinformować agenta i właściciela na piśmie, że będziesz korzystał ze swoich praw wynikających z ustawy LAU, aby kontynuować wynajem nieruchomości przez kolejne 12 miesięcy. Można to powtórzyć pod koniec drugiego roku. Nie ma znaczenia, czy właściciel chce sprzedać. Jeśli nie znajdzie kupca, który będzie zadowolony z zakupu nieruchomości z najemcą, nie może sprzedać nieruchomości. Jako najemcy, masz również pierwszą odmowę na każdej ofercie, która jest przyjęta na nieruchomości. Agent nie może prowadzić przeglądów nieruchomości lub dostępu do nieruchomości w jakichkolwiek okolicznościach bez Twojej wyraźnej zgody.

Pytanie: Wynajmujemy długoterminowo nieruchomość już od 5 lat i jednego miesiąca i właśnie dostaliśmy miesiąc na opróżnienie lokalu. Jakie są nasze prawa?

Właściciel musi dać 30-dniowe wypowiedzenie, 30 dni przed końcem umowy najmu, jeśli chce, abyś opuścił lokal w momencie upływu 3 lat. Jeśli tego nie zrobił, a ty nie dałeś mu wypowiedzenia, że będziesz się wyprowadzał, to umowa automatycznie odnawia się na kolejny rok, więc możesz zostać w lokalu przez kolejne 11 miesięcy.

Pytanie: Jestem właścicielem ładnie urządzonej nieruchomości na Teneryfie, która obecnie nie jest używana. Nie zamierzam odwiedzać wyspy ani korzystać z nieruchomości przez rok lub tak i chcę ją wynająć długoterminowo, aby wygenerować pewien dochód. Rozmawiałem z agentem wynajmu, który może wynająć nieruchomość na okres jednego roku i weźmie 3-miesięczny depozyt na pokrycie wszelkich szkód w drogich meblach. Będą one klauzulę, zgodnie z którą najemcy będą opuścić nieruchomość z dwumiesięcznym wypowiedzeniem raz chcę użyć nieruchomości ponownie lub zdecydować się na sprzedaż.

W tym scenariuszu, jako właściciel, chyba że jesteś gotów zobowiązać się do długoterminowego okresu wynajmu 5 lat, a następnie nie długoterminowego wynajmu nieruchomości. Najemca może podpisać 12-miesięczną umowę, ale zgodnie z prawem może ją przedłużać co roku przez łącznie trzy lata, a Ty nie będziesz miał nic do powiedzenia w tej sprawie, nawet jeśli będziesz chciał rozwiązać umowę najmu, aby korzystać z nieruchomości samodzielnie lub sprzedać nieruchomość. Dodatkowo maksymalna kaucja wynosi 1 miesiąc, a nie 3 miesiące. Klauzula w umowie, zgodnie z którą najemca musi opuścić lokal z dwumiesięcznym wypowiedzeniem jest nieważna.

W razie wątpliwości, jako najemca lub wynajmujący, możesz zasięgnąć porady prawnej u dowolnej liczby prawników, tutaj na Teneryfie i zapytać ich o swoje prawa, jeśli chodzi o wynajem długoterminowy i jak przepisy Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mają zastosowanie do Twojej konkretnej sytuacji.

Mogę polecić następującą kancelarię prawną, która udziela porad w tych sprawach:

JOSE ESCOBEDO Abogado / Prawnik
admin_escobedo@icloud.com
www.escobedo.net
Tel: (34) 922714322
CC San Eugenio, Local 81, Costa Adeje