Zákony o dlouhodobém pronájmu / Práva nájemců a vlastníků na Tenerife

Zákony o dlouhodobém pronájmu na Tenerife

Zdá se, že v současné době každý týden volají nájemníci na facebookových skupinách po novém pronájmu bytu poté, co jim pronajímatelé nebo nájemní agenti sdělili, že mají měsíc na vyklizení. Několik důvodů za tím může být to, že ceny dlouhodobých pronájmů se v posledních letech zvýšily o poměrně velkou rezervu a majitelé nemovitostí chtějí začít pronajímat znovu za vyšší ceny. Nebo že majitelé chtějí své nemovitosti prodat, protože ceny za posledních několik let také vzrostly. Je třeba poznamenat, že jim vlastně nic nebrání prodat nemovitost i se sedícím nájemníkem, pokud o to kupující stojí. Ale častěji než ne, chtějí nájemce ven před tím, než dělá prodej je podepsán u notáře.

Ať už jsou důvody jakékoliv, mnoho nájemníků na Tenerife čelí vyhlídce, že si budou muset najít novou nájemní nemovitost na vysoce konkurenčním trhu s malou nabídkou. To může být traumatizující pro ty, kteří nemohou rychle najít nové bydlení k pronájmu a kteří mohou mít děti v blízkých školách nebo mají domácí zvířata (nyní je opravdu obtížné najít pronájmy, které akceptují domácí zvířata) a možná si nemohou dovolit platit ceny, které jsou nyní požadovány za nové dlouhodobé pronájmy.

Jaký je tedy váš postoj, pokud jste nájemcem a váš pronajímatel nebo zprostředkovatel vám oznámí skvělou zprávu, že vás chce urychleně vystěhovat?!

Zaprvé, NEPANIKAŘTE! Může to být šok a může to být velmi znepokojující, ale snažte se zůstat klidní. Není to všechno jenom zlý sen a zákony o pronájmu jsou zde velmi příznivé pro práva nájemníků. Projdu si nyní základy těchto zákonů.

Při dlouhodobém pronájmu nemovitosti nájemci je nejdůležitější vzít v úvahu, že rozhodující není časový rámec smlouvy, ale účel pronájmu - ten je nesmírně důležitý a určuje práva nájemce.

Pokud si nemovitost pronajímáte jako své trvalé bydliště, tedy jako svůj hlavní domov, kde žijete nebo hodláte trvale žít, je v podstatě jedno, co je ve smlouvě napsáno, pokud jde o časový rámec. 

Stručně řečeno, v nemovitosti můžete bydlet 5 let.

I když je ve smlouvě napsáno "11 měsíců" nebo "1 rok" nebo je v ní klauzule "majitel má právo dát nájemci 28denní výpověď" - na ničem z toho nezáleží. Navíc pokud je vlastníkem nemovitosti - pronajímatelem - náhodou společnost, jako je banka nebo soukromá společnost s ručením omezeným - například SL, SLU, pak se tato doba prodlužuje na 7 let.

Jakmile obsadíte nemovitost, která je vaším hlavním a trvalým bydlištěm, je doba trvání 5 let, pokud si přejete zůstat tak dlouho.

Agenti vám mohou tvrdit něco jiného, stejně jako majitel, stejně jako "Terry z baru", který žije na Tenerife už 10 let a ví všechno, ale zákon je v tomto ohledu jasný.
Abychom to upřesnili, počáteční dlouhodobý pronájem je na 12 měsíců. Následně do 30 dnů po skončení prvního 12měsíčního období by měli nájemci informovat majitele, že si nájem prodlouží na dalších 12 měsíců. Totéž se opakuje po uplynutí 2 let.

Pronajímatele zřejmě překvapí, že v této věci nemají vůbec žádné slovo.

Pokud si nájemce zvolí každoroční prodloužení až na 5 let, je to zcela na jeho rozhodnutí.

Pokud pronajímatel na konci pětiletého období neoznámí 30denní výpověď, nájemní období pokračuje další rok.

Existuje výjimka, kdy pronajímatel nebo jeho příbuzný prvního stupně se právě právně rozešel nebo rozvedl a má k dispozici právní dokumenty, které to dokazují, pak může dát nájemci dvouměsíční výpověď. Pronajímatel, u něhož se zjistí, že nájemce v této věci uvedl v omyl, se však může ocitnout v pěkné bryndě, zaplatit odškodné a vrátit nemovitost nájemci, pokud se nájemce rozhodne dát ho k soudu.

Pokud jste tedy nájemcem a byli jste vyzváni, abyste opustili své hlavní bydliště, nemáte žádnou povinnost tak učinit, pokud jste v nájmu méně než pět let.

Pokud jste pronajímatelem a uvažujete o dlouhodobém pronájmu své nemovitosti na rok, vězte, že tak učinit nemůžete. Možná najdete nájemce, který se spokojí s pronájmem na jeden rok, a možná s vámi podepíše smlouvu v tomto smyslu. Pokud by však ke konci tohoto dvanáctiměsíčního období využil svého práva na prodloužení na další rok, nemůžete s tím absolutně nic dělat a bude úplně jedno, jaké klauzule byly do smlouvy napsány. Smlouva o dlouhodobém pronájmu na Tenerife nemůže přepsat španělské zákony! Neposlouchejte nikoho, kdo vám tvrdí opak. Je možné, že nájemní agenti, kteří tyto smlouvy sepisují, prostě nevědí, jak se uplatňují zákony o pronájmu ve městě, nebo, chcete-li být cyničtější, si myslí, že kdyby všem pronajímatelům řekli o pravidle 5 let, možná by neměli tolik pronajímatelů ochotných dlouhodobě pronajímat své nemovitosti!

Zde je několik příkladů z praxe:

Otázka: Již 8 měsíců si dlouhodobě pronajímáme nemovitost na Tenerife. Právě jsme byli informováni naší agenturou, že majitel nemovitost prodává a že máme 1 měsíc na vystěhování, a agent nám sdělil, že od příštího týdne budou probíhat prohlídky s potenciálními kupci. Dlouhodobá nájemní smlouva, kterou jsme podepsali, byla na 11 měsíců, ale nemůžeme nikde najít pronájem a neznáme svá práva.

V tomto případě je 11měsíční lhůta ve smlouvě neplatná, protože pronajímaná nemovitost je vaším trvalým bydlištěm. Zprostředkovatel ani majitel nemají žádnou pravomoc vás vystěhovat, pokud nechcete odejít. Jediné, co musíte udělat, je 30 dní před koncem prvního 12měsíčního období pronájmu písemně informovat agenta a majitele, že využijete svých práv podle zákona LAU a budete pokračovat v pronájmu nemovitosti po dobu dalších 12 měsíců. To lze zopakovat ke konci druhého roku. Nezáleží na tom, zda si majitel přeje nemovitost prodat. Pokud nenajde kupce, který by byl ochoten nemovitost koupit i s nájemníkem, nemůže nemovitost prodat. Jako nájemci máte také právo první odmítnout jakoukoli nabídku, která bude na nemovitost přijata. Bez vašeho výslovného souhlasu nemůže zprostředkovatel provádět prohlídky nemovitosti ani do ní za žádných okolností vstupovat.

Otázka: Otázka: Dlouhodobě pronajímáme nemovitost již 5 let a jeden měsíc a právě jsme dostali měsíční lhůtu na vyklizení nemovitosti. Jaká jsou naše práva?

Pokud si majitel přeje, abyste odešli po uplynutí tří let, musí vám dát 30denní výpověď 30 dní před koncem nájemní smlouvy. Pokud tak neučinil a vy jste mu neoznámili, že nemovitost opustíte, smlouva se automaticky prodlužuje na další rok, takže v ní můžete zůstat dalších 11 měsíců.

Otázka: Jsem majitelem pěkně zařízené nemovitosti na Tenerife, která se v současné době nevyužívá. Neočekávám, že ostrov navštívím nebo budu nemovitost využívat přibližně rok, a chtěl bych ji dlouhodobě pronajmout, abych získal nějaký příjem. Mluvil jsem s agentem, který nemovitost pronajímá na jeden rok a bere tříměsíční kauci na pokrytí případných škod na drahém nábytku. Budou klauzuli, podle které nájemníci opustí nemovitost s dvouměsíční výpovědní lhůtou, jakmile budu chtít nemovitost znovu využívat nebo se rozhodnu ji prodat.

V tomto případě, pokud se jako majitel nejste ochotni zavázat k dlouhodobému pronájmu na dobu 5 let, nemovitost dlouhodobě nepronajímejte. Nájemce může podepsat smlouvu na 12 měsíců, ale podle zákona ji může každý rok prodloužit na celkem 3 roky a vy do toho nebudete mít co mluvit, a to ani v případě, že budete chtít nájemní smlouvu vypovědět a nemovitost užívat sami nebo ji prodat. Navíc maximální výše kauce je 1 měsíc, nikoli 3 měsíce. Ustanovení ve smlouvě, podle kterého musí nájemce opustit byt s dvouměsíční výpovědní lhůtou, je neplatné.

Pokud máte jako nájemce nebo pronajímatel pochybnosti, můžete se obrátit na řadu právníků zde na Tenerife a zeptat se jich na svá práva v oblasti dlouhodobých pronájmů a na to, jak se na vaši konkrétní situaci vztahují zákony Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Pro poradenství v těchto záležitostech mohu doporučit následující advokátní kancelář:

JOSE ESCOBEDO Abogado / Právník
admin_escobedo@icloud.com
www.escobedo.net
Tel: (34) 922714322
CC San Eugenio, Local 81, Costa Adeje