Gesetze zur Langzeitmiete / Rechte von Mietern und Eigentümern auf Teneriffa

Gesetze zur Langzeitmiete auf Teneriffa

Es scheint, als würden derzeit jede Woche Mieter in Facebook-Gruppen nach einer neuen Mietwohnung rufen, nachdem ihnen von ihren Vermietern oder Vermietungsagenturen mitgeteilt wurde, dass sie einen Monat Zeit haben, ihre Wohnung zu räumen. Ein Grund dafür könnte sein, dass die Preise für Langzeitmieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind und die Eigentümer zu den höheren Preisen neu vermieten wollen. Oder dass die Eigentümer ihre Immobilien verkaufen wollen, da die Preise in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen sind. Es spricht natürlich nichts dagegen, die Immobilie mit einem Mieter zu verkaufen, wenn ein Käufer dies wünscht. Aber in den meisten Fällen wollen sie den Mieter loswerden, bevor der Verkauf beim Notar unterzeichnet wird.

Was auch immer die Gründe sein mögen, viele Mieter auf Teneriffa sehen sich mit der Aussicht konfrontiert, auf einem hart umkämpften Markt mit geringem Angebot ein neues Mietobjekt finden zu müssen. Dies kann für diejenigen traumatisch sein, die nicht schnell eine neue Wohnung zur Miete finden können und die vielleicht Kinder in nahegelegenen Schulen haben oder Haustiere haben (es ist jetzt wirklich schwierig, Mietobjekte zu finden, die Haustiere akzeptieren) und sich vielleicht die Preise nicht leisten können, die jetzt für neue Langzeitmieten verlangt werden.

Was tun Sie also, wenn Sie Mieter sind und Ihr Vermieter oder Makler Ihnen mitteilt, dass er Sie so schnell wie möglich loswerden möchte?

Nun, erstens, KEINE PANIK! Es kann ein Schock und sehr beunruhigend sein, aber versuchen Sie, ruhig zu bleiben. Es ist nicht alles düster und die Mietgesetze hier begünstigen die Rechte der Mieter sehr. Ich werde jetzt die Grundlagen dieser Gesetze durchgehen.

Das Wichtigste, was bei der langfristigen Vermietung einer Immobilie an einen Mieter zu beachten ist, ist, dass nicht der Zeitraum des Vertrags der entscheidende Faktor ist, sondern der Zweck der Vermietung - dieser ist unglaublich wichtig und definiert die Rechte des Mieters.

Wenn Sie eine Immobilie als Ihren ständigen Wohnsitz - Ihren Hauptwohnsitz - anmieten, d. h. dort, wo Sie leben oder dauerhaft leben werden, ist es im Grunde egal, was im Vertrag über den Zeitrahmen steht. 

Um es kurz zu machen: Sie können 5 Jahre lang in der Immobilie wohnen bleiben.

Selbst wenn im Vertrag "11 Monate" oder "1 Jahr" steht oder eine Klausel enthält, die besagt, dass "der Eigentümer das Recht hat, dem Mieter mit einer Frist von 28 Tagen zu kündigen" - nichts davon ist von Bedeutung. Wenn der Eigentümer der Immobilie - der Vermieter - ein Unternehmen wie eine Bank oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (z. B. eine SL, SLU) ist, verlängert sich die Frist auf 7 Jahre.

Sobald Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz und ständigen Aufenthaltsort beziehen, beträgt die Laufzeit 5 Jahre, wenn Sie so lange bleiben wollen.

Die Makler mögen Ihnen etwas anderes erzählen, ebenso wie der Eigentümer oder "Terry, der Kneipenwirt" von nebenan, der seit 10 Jahren auf Teneriffa lebt und alles weiß, aber das Gesetz ist in dieser Hinsicht sehr eindeutig.
Um ein wenig mehr ins Detail zu gehen: Die erste Langzeitmiete gilt für 12 Monate. Innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der ersten 12 Monate sollten die Mieter dem Eigentümer mitteilen, dass sie um weitere 12 Monate verlängern werden. Das Gleiche gilt für die 2-Jahres-Frist.

Was die Vermieter zu überraschen scheint, ist, dass sie in dieser Angelegenheit keinerlei Mitspracherecht haben.

Entscheidet sich der Mieter für eine jährliche Verlängerung bis zu 5 Jahren, so ist dies seine freie Entscheidung.

Wenn der Vermieter am Ende der 5-Jahres-Frist nicht mit einer Frist von 30 Tagen kündigt, verlängert sich die Mietdauer um ein weiteres Jahr.

Es gibt eine Ausnahme: Wenn der Vermieter oder ein Verwandter ersten Grades sich gerade rechtmäßig getrennt hat oder geschieden ist und die entsprechenden Unterlagen vorlegen kann, kann er dem Mieter eine zweimonatige Kündigungsfrist einräumen. Ein Vermieter, der einen Mieter in dieser Hinsicht in die Irre führt, könnte jedoch in große Schwierigkeiten geraten, da er eine Entschädigung zahlen und die Immobilie an den Mieter zurückgeben muss, wenn dieser sich dafür entscheidet, ihn vor Gericht zu bringen.

Wenn Sie also als Mieter aufgefordert werden, Ihren Hauptwohnsitz zu verlassen, sind Sie dazu in keiner Weise verpflichtet, wenn Sie ihn weniger als fünf Jahre gemietet haben.

Wenn Sie als Vermieter darüber nachdenken, Ihre Immobilie für ein Jahr langfristig zu vermieten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie dies nicht tun können. Vielleicht finden Sie einen Mieter, der bereit ist, für ein Jahr zu mieten, und vielleicht unterschreibt er einen entsprechenden Vertrag. Sollte er jedoch gegen Ende der 12-monatigen Laufzeit von seinem Recht Gebrauch machen, um ein weiteres Jahr zu verlängern, können Sie absolut nichts dagegen tun, und es spielt auch keine Rolle, welche Klauseln im Vertrag stehen. Ein langfristiger Mietvertrag auf Teneriffa kann das spanische Recht nicht außer Kraft setzen! Hören Sie nicht auf jemanden, der Ihnen etwas anderes erzählt. Es kann sein, dass Vermietungsagenten, die diese Verträge schreiben, einfach nicht wissen, wie die städtischen Mietgesetze anzuwenden sind, oder, wenn Sie zynischer sein wollen, dass sie denken, wenn sie alle Vermieter über die 5-Jahres-Regel informieren würden, hätten sie vielleicht nicht so viele Vermieter, die bereit sind, ihre Immobilien langfristig zu vermieten!

Hier sind einige Beispiele aus der Praxis:

Frage: Wir haben seit 8 Monaten eine Immobilie auf Teneriffa langfristig gemietet. Wir wurden soeben von unserem Vermietungsmakler informiert, dass der Eigentümer die Immobilie verkauft und wir einen Monat Zeit haben, um auszuziehen. Der Makler hat uns mitgeteilt, dass er ab nächster Woche Besichtigungen mit potenziellen Käufern durchführen wird. Der langfristige Mietvertrag, den wir unterschrieben haben, war für 11 Monate, aber wir können nirgendwo eine Wohnung finden und kennen unsere Rechte nicht.

Da das Mietobjekt Ihr ständiger Wohnsitz ist, ist in diesem Fall die 11-monatige Frist im Vertrag null und nichtig. Der Makler und der Eigentümer haben keine Befugnis, Sie zu vertreiben, wenn Sie nicht gehen wollen. Sie müssen lediglich 30 Tage vor Ablauf des ersten 12-monatigen Mietzeitraums Ihren Makler und Vermieter schriftlich darüber informieren, dass Sie von Ihrem Recht nach dem LAU-Gesetz Gebrauch machen werden, die Wohnung für weitere 12 Monate zu mieten. Dies kann gegen Ende des zweiten Jahres wiederholt werden. Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer verkaufen möchte. Solange er keinen Käufer findet, der bereit ist, die Immobilie mit einem Mieter zu kaufen, kann er sie nicht verkaufen. Als Mieter haben Sie außerdem ein Vorkaufsrecht für jedes Angebot, das für die Immobilie angenommen wird. Der Makler darf ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung keine Besichtigungen der Immobilie durchführen oder die Immobilie betreten.

Frage: Wir sind seit 5 Jahren und einem Monat Dauermieter einer Immobilie und haben nun einen Monat Zeit, die Immobilie zu räumen. Welche Rechte haben wir?

Der Eigentümer muss Ihnen 30 Tage vor Ablauf Ihres Mietvertrags kündigen, wenn er möchte, dass Sie die Wohnung nach Ablauf von drei Jahren verlassen. Wenn er dies nicht getan hat und Sie ihm nicht mitgeteilt haben, dass Sie die Wohnung verlassen werden, verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr, so dass Sie weitere 11 Monate in der Wohnung bleiben können.

Frage: Ich bin Eigentümer einer schön eingerichteten Immobilie auf Teneriffa, die derzeit nicht genutzt wird. Ich erwarte nicht, die Insel zu besuchen oder die Immobilie für ein Jahr oder so zu nutzen und möchte sie langfristig vermieten, um ein gewisses Einkommen zu erzielen. Ich habe mit einem Makler gesprochen, der die Immobilie für ein Jahr vermieten kann und eine Kaution von 3 Monaten verlangt, um eventuelle Schäden an den teuren Möbeln zu decken. Sie haben eine Klausel, wonach die Mieter das Haus mit einer Frist von zwei Monaten räumen müssen, sobald ich das Haus wieder nutzen oder verkaufen möchte.

In diesem Szenario sollten Sie als Eigentümer die Immobilie nicht langfristig vermieten, es sei denn, Sie sind bereit, sich zu einer langfristigen Mietdauer von 5 Jahren zu verpflichten. Der Mieter kann zwar einen 12-Monats-Vertrag unterschreiben, aber laut Gesetz kann er diesen jedes Jahr um insgesamt drei Jahre verlängern, und Sie haben in dieser Angelegenheit kein Mitspracherecht, selbst wenn Sie den Mietvertrag kündigen möchten, um die Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu verkaufen. Außerdem beträgt die maximale Kaution 1 Monat, nicht 3 Monate. Eine Klausel im Vertrag, wonach der Mieter mit einer Frist von zwei Monaten kündigen muss, ist nichtig.

Im Zweifelsfall können Sie sich als Mieter oder Vermieter bei einer Reihe von Anwälten hier auf Teneriffa über Ihre Rechte bei Langzeitvermietungen und über die Anwendung der Gesetze des Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) auf Ihre spezielle Situation informieren.

Ich kann Ihnen die folgende Anwaltskanzlei zur Beratung in diesen Angelegenheiten empfehlen:

JOSE ESCOBEDO Abogado/Rechtsanwalt
admin_escobedo@icloud.com
www.escobedo.net
Tel: (34) 922714322
CC San Eugenio, Lokal 81, Costa Adeje