Lange termijn huurwetten / rechten van huurders en eigenaars op Tenerife

Wetten voor lange termijnverhuur op Tenerife

Het lijkt erop dat huurders momenteel elke week op Facebookgroepen schreeuwen om een nieuwe huurappartement nadat ze van hun verhuurders of verhuurmakelaars te horen hebben gekregen dat ze nog een maand hebben om te vertrekken. Een paar redenen hiervoor kunnen zijn dat de prijs van langetermijnverhuur de afgelopen paar jaar behoorlijk is gestegen en eigenaren van onroerend goed opnieuw willen gaan verhuren tegen de hogere tarieven. Of dat eigenaars hun eigendom willen verkopen omdat de prijzen het afgelopen jaar ook zijn gestegen. Er is niets dat hen tegenhoudt om het pand te verkopen met een zittende huurder, als dat is wat een koper zoekt. Maar vaker wel dan niet, ze willen de huurder uit voordat de verkoop wordt ondertekend bij de notaris.

Wat de redenen ook zijn, veel huurders op Tenerife worden geconfronteerd met het vooruitzicht een nieuwe huurwoning te moeten vinden, in een zeer concurrerende markt met weinig aanbod. Dit kan traumatisch zijn voor degenen die niet snel een nieuwe huurwoning kunnen vinden en die misschien kinderen hebben op nabijgelegen scholen of die huisdieren hebben (het is nu echt moeilijk om huurwoningen te vinden die huisdieren accepteren) en zich misschien niet de prijzen kunnen veroorloven die nu worden gevraagd voor nieuwe lange huurwoningen.

Dus, wat is uw positie als u een huurder bent en uw huisbaas of makelaar geeft het geweldige nieuws dat hij u weg wil, pronto!

Ten eerste, NIET PANIEK! Het kan een schok zijn en erg verontrustend, maar probeer kalm te blijven. Het is niet allemaal kommer en kwel en de huurwetgeving is hier zeer gunstig voor de rechten van de huurder. Ik zal nu de basis van deze wetten doornemen.

Het belangrijkste waar rekening mee moet worden gehouden wanneer een woning op lange termijn aan een huurder wordt verhuurd, is dat niet de duur van het contract doorslaggevend is, maar het doel van de verhuur - dit is ongelooflijk belangrijk en bepaalt de rechten van de huurder.

Als u een woning huurt als uw permanente verblijfplaats - uw hoofdwoning, dit is de plaats waar u woont of permanent gaat wonen, dan maakt het niet uit wat er in het contract staat over de termijn. 

Om het kort te maken, u kunt 5 jaar in de woning wonen.

Zelfs als het contract zegt "11 maanden" of "1 jaar" of een clausule bevat die zegt "de eigenaar heeft het recht de huurder 28 dagen op te zeggen om te vertrekken" - dat doet er allemaal niet toe. Als de eigenaar van het onroerend goed - de verhuurder - toevallig een bedrijf is zoals een bank of een besloten vennootschap - een SL, SLU bijvoorbeeld - dan loopt dit op tot 7 jaar.

Zodra u een woning betrekt die uw hoofd- en permanente verblijfplaats is, bedraagt de termijn 5 jaar als u zo lang wilt blijven.

Makelaars kunnen u anders vertellen, net als de eigenaar, net als "Terry de barvlieg" verderop die al 10 jaar op Tenerife woont en alles weet, maar de wet is hier heel duidelijk over.
Om iets meer in detail te treden: de eerste verhuur op lange termijn is voor 12 maanden. Vervolgens moeten de huurders binnen 30 dagen na het einde van de eerste termijn van 12 maanden de eigenaar laten weten dat zij met nog eens 12 maanden zullen verlengen. Hetzelfde geldt voor de periode van 2 jaar.

Wat verhuurders lijkt te verbazen is dat zij geen enkele inspraak hebben in deze zaak.

Als de huurder ervoor kiest elk jaar tot 5 jaar te verlengen, is dat absoluut zijn keuze.

Indien de verhuurder aan het einde van de termijn van 5 jaar geen opzegtermijn van 30 dagen in acht neemt, loopt de huurperiode nog een jaar door.

Er is een uitzondering: als de verhuurder of een eerstegraads familielid net wettelijk gescheiden of gescheiden is en hij beschikt over de wettelijke documenten die dat bewijzen, kan hij de huurder twee maanden van tevoren in gebreke stellen. Maar een verhuurder die een huurder hierover misleidt, kan in diep water terechtkomen, schadevergoeding betalen en de woning aan de huurder teruggeven als de huurder ervoor kiest hem voor de rechter te dagen.

Als u een huurder bent en u bent gevraagd uw hoofdverblijfplaats te verlaten, bent u dus geenszins verplicht dat te doen, als u het minder dan vijf jaar huurt.

Als u als verhuurder overweegt uw woning voor een jaar op lange termijn te verhuren, wees u er dan van bewust dat u dat niet kunt doen. Misschien vindt u een huurder die graag voor één jaar wil huren en misschien tekent hij een contract in die zin. Maar als hij tegen het einde van die termijn van 12 maanden gebruik maakt van zijn recht op verlenging met nog een jaar, kunt u daar absoluut niets aan doen en maakt het niet uit welke clausules in het contract zijn opgenomen. Een langlopend huurcontract in Tenerife kan de Spaanse wet niet overrulen! Luister niet naar iemand die u iets anders vertelt. Het kan zijn dat de verhuurmakelaars die deze contracten opstellen gewoon niet weten hoe de stedelijke huurwetten van toepassing zijn of, als u cynischer wilt zijn, dat ze denken dat als ze alle verhuurders zouden vertellen over de 5 jaar regel, ze misschien niet zoveel verhuurders zouden hebben die hun eigendommen lang verhuren!

Hier zijn enkele voorbeelden uit de praktijk:

Vraag: Wij huren sinds 8 maanden een woning op Tenerife. Onze verhuurmakelaar heeft ons zojuist medegedeeld dat de eigenaar de woning verkoopt en dat wij 1 maand de tijd hebben om te vertrekken en de makelaar heeft ons verteld dat zij vanaf volgende week bezichtigingen met potentiële kopers zullen houden. Het langetermijnhuurcontract dat wij hebben ondertekend, had een looptijd van 11 maanden, maar wij kunnen nergens een woning vinden en weten niet wat onze rechten zijn.

In dit scenario, omdat de huurwoning uw permanente verblijfplaats is, is de termijn van 11 maanden in het contract nietig. De makelaar en de eigenaar zijn niet bevoegd om u eruit te zetten als u niet wilt vertrekken. Het enige wat u moet doen, 30 dagen voor het einde van de eerste huurperiode van 12 maanden, is uw agent en verhuurder schriftelijk meedelen dat u gebruik zult maken van uw rechten op grond van de wet op de LAU om de woning nog 12 maanden langer te huren. Dit kan worden herhaald tegen het einde van het tweede jaar. Het maakt niet uit of de eigenaar wil verkopen. Tenzij hij een koper kan vinden die de woning met huurder wil kopen, kan hij de woning niet verkopen. Als huurder heeft u ook de eerste weigering op elk bod dat op het pand wordt geaccepteerd. De agent kan geen bezichtigingen van het pand uitvoeren of het pand onder geen beding betreden zonder uw uitdrukkelijke toestemming.

Vraag: Wij huren nu 5 jaar en één maand lang een woning en hebben zojuist een maand de tijd gekregen om de woning te ontruimen. Wat zijn onze rechten?

De eigenaar moet 30 dagen voor het einde van uw huurovereenkomst een opzegtermijn van 30 dagen in acht nemen als hij wil dat u op het punt van 3 jaar vertrekt. Heeft hij dat niet gedaan en heeft u hem niet laten weten dat u gaat vertrekken, dan wordt het contract automatisch met nog een jaar verlengd, zodat u nog 11 maanden in de woning kunt blijven.

Vraag: Ik ben eigenaar van een mooi ingerichte woning op Tenerife die momenteel niet wordt gebruikt. Ik verwacht het eiland pas over een jaar of zo te bezoeken of het huis te gebruiken en wil het op lange termijn verhuren om wat inkomsten te genereren. Ik heb gesproken met een verhuurmakelaar die de woning op een jaarbasis kan verhuren en een borg van 3 maanden zal vragen om eventuele schade aan het dure meubilair te dekken. Zij zullen een clausule opnemen waarbij de huurders de woning zullen ontruimen met een opzegtermijn van twee maanden zodra ik de woning opnieuw wil gebruiken of besluit te verkopen.

In dit scenario moet u als eigenaar, tenzij u bereid bent zich te verbinden tot een langdurige huurperiode van 5 jaar, de woning niet langdurig verhuren. De huurder kan een contract van 12 maanden tekenen, maar volgens de wet kan hij dit elk jaar verlengen voor een totaal van drie jaar en u heeft daar niets over te zeggen, zelfs niet als u de huurovereenkomst wilt beëindigen om de woning zelf te gebruiken of te verkopen. Bovendien is de maximale waarborgsom 1 maand, niet 3 maanden. Een clausule in het contract dat de huurder moet vertrekken met een opzegtermijn van twee maanden is nietig.

Bij twijfel, als huurder of als verhuurder, kunt u juridisch advies inwinnen bij een aantal advocaten hier op Tenerife en hen vragen naar uw rechten als het gaat om langetermijnverhuur en hoe de wetten van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) van toepassing zijn op uw specifieke situatie.

Ik kan het volgende advocatenkantoor aanbevelen voor advies over deze zaken:

JOSE ESCOBEDO Abogado / Advocaat
admin_escobedo@icloud.com
www.escobedo.net
Tel: (34) 922714322
CC San Eugenio, Lokaal 81, Costa Adeje