Budou ceny nemovitostí na Tenerife v roce 2024 stoupat nebo klesat?

Budou ceny nemovitostí na Tenerife v roce 2024 stoupat nebo klesat? Jak trh ovlivnil koronavirus? Jak ovlivnil brexit ceny na Tenerife? (Aktualizováno v říjnu 2024.)

Stručná odpověď zní - ceny nemovitostí v oblíbených letoviscích Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje atd. - na jihu Tenerife, v posledních letech rostou a od roku 2020 se zvýšily o přibližně 30% a v letošním roce - 2024 - nevykazují žádné známky poklesu.

Dlouhá odpověď je níže, kde se podělím o své myšlenky ohledně toho, co se děje s trhem nemovitostí a cenami zde, s přihlédnutím k koronaviru a pandemii, cestovním omezením a brexitu a pravidlu 90 dnů pro britské kupce, konfliktu na Ukrajině atd., recesi v různých ekonomikách atd:

Bomba cen nemovitostí na Tenerife začala poté, co byly zrušeny výluky Covidu. Poptávka na všech tradičních trzích začala prudce stoupat. Poptávka dále vzrostla s nástupem války na Ukrajině, kdy spousta východoevropských kupujících začala hledat záchranné přístavy pro uložení svých peněz. Tenerife je od konfliktních zón v Evropě vzdáleno asi tak, jak jen to jde, a proto jsme zaznamenali velký počet kupujících z Ukrajiny, Lotyšska, Litvy, Estonska, Polska a České republiky.

V důsledku této zvýšené poptávky se nabídka zmenšila a ceny nevyhnutelně stlačily na vyšší a vyšší úroveň. Pozdě v roce 2024 se k nám nyní dostávají nemovitosti od majitelů, kteří chtějí prodat v zimních měsících, do nejrušnějšího období roku, které je mezi lednem a dubnem.

Stále je tedy nedostatek kvalitních nemovitostí na prodej za ceny, které bych nazval "rozumné". Stovky nových makléřů provozují své řemeslo s malými nebo žádnými zkušenostmi, a aby od majitelů, se kterými mluví, "získali nabídku", jsou často v pokušení být velmi optimističtí při oceňování. Mnozí majitelé se nevyhnutelně rozhodnou pro agenta, který jim slíbí nejvyšší cenu, a později zjistí, že o jejich nemovitost není téměř žádný zájem a že promeškali nejlepší měsíce v roce na prodej. Například jsem viděl 1 lůžko v komplexu v Los Cristianos, které bych ocenil na 250 000 €, ale které jsou uvedeny na 300 000 € nebo 320 000 €. Mnoho menších vil, které bych ocenil například na 600 000 €, je nabízeno za 900 000 € atd. Po šesti měsících prodeje dochází ke snižování cen, které se však ani zdaleka neblíží tomu, co je potřeba k vyvolání zájmu, a tak mnohé z těchto nemovitostí leží na internetových stránkách a nic se neděje.

Je to fantastický čas pro majitele, pokud chtějí prodat, ceny jsou vyšší než kdy jindy, ale když jsou 30%, mají malou nebo žádnou šanci dosáhnout prodeje. Situace se zhoršuje, když ostatní majitelé, kteří uvažují o prodej nemovitostí na Tenerife vidí tyto ceny, automaticky předpokládají, že to musí být běžná cena, a požadují stejnou nebo vyšší cenu za svou nemovitost, která je "mnohem hezčí a v lepší poloze než tamta...".

Není to poprvé, co jsme se ocitli v této ambiciózní hodnotící smyčce! Jak se zvětšuje rozdíl mezi očekáváním prodávajících a rozpočtem kupujících, transakce se zpomalují. Nemovitosti, které jsou správně oceněny a správně naceněny, se budou prodávat, ostatní budou nadále stagnovat a vyčkávat na trhu s malým nebo žádným zájmem.

To by vysvětlovalo velkou část poklesu vykazovaných transakcí. Takže titulky typu "Prodej nemovitostí na Tenerife klesl o 16%!" nevyjadřují, že CENY neklesly o 16% - neklesly vůbec, pouze počet prodejů, což lze z velké části vysvětlit nedostatkem dobrých nemovitostí, které by byly skutečně k dispozici ke koupi.

Pro představu, průměrný byt s jednou postelí, který před několika lety stál 160 000 €, může nyní dosáhnout 230 000 € nebo 240 000 €. Nejlepší byty s jednou postelí na trhu se mohou prodávat za více než 300 000 € (například v první linii a v několika vyhledávanějších komplexech). Měšťanské domy, které stály 300 000 €, se často pohybují kolem 500 000 € - mnohé z nich se však nepohybují.....

Na vyšším konci, to není neobvyklé pro vily na jihu, dobré pozice, které mají být uvedeny v nad 2 miliony eur, to už není obrovský rozpočet, který býval. A nejvyšší prodejní ceny, které jsme v posledních několika letech zaznamenali, byly vily v okolí Costa Adeje Golf, kde je nyní běžnou cenovou hladinou 5 000 000 až 6 000 000 eur.

Kdo nakupoval?

Pracuji na všech trzích v Evropě. Prodávám spoustě Britů a spoustě ne-Britů. Z obrovského množství prodejů, které jsme měli v letech 2021 až 2024, to bylo celkem 21 různých národností. Z toho 31% našich prodejů připadalo na Britský, 8% připadalo na španělštinu, 7% na belgičtinu, němčinu a irštinu a 40% na ostatní země, kterými byly čeština, italština, irština, švédština, francouzština, švýcarština, rumunština, polština, slovinština, ruština, nizozemština, litevština, maďarština, slovenština, islandština a norština. Počet kupujících z těchto zemí roste a tomuto trhu věnujeme velkou pozornost.

Britský trh je tedy stále naším největším trhem, ale jeho podíl na celkovém prodeji se snížil:

Jaké nabídky lidé podávají a přijímají za nemovitosti na Tenerife?

V roce 2021 byla přijatá nabídka 97% z nabídkové ceny nad všemi našimi prodeji.

V roce 2022 byla průměrná přijatá částka identifikována na 97% z nabídkové ceny.

V roce 2023 / 2024 se blíží k hodnotě 96% z požadované ceny. 

Velký počet národností ukazuje, proč je důležitější než kdy jindy zaměřit se na kupující ze zbytku Evropy i ze Spojeného království. Země jako Česká republika, Maďarsko, Rumunsko a Polsko jsou velmi aktivní, stejně jako pobaltské státy. V roce 2020 jsem masivně navýšil náš marketingový rozpočet, protože začala platit omezení Covidu, a to se vyplatilo mně i mým klientům, kteří chtěli prodávat. Zvláště když se mnoho agentur stáhlo a snížilo své marketingové výdaje (některé až na nulu.) Dodnes zde mnoho agentů prodává pouze na jednom nebo dvou španělských portálech a zanedbává 10 až 15 mezinárodních portálů, odkud přichází mnoho kupujících - nemají marketingový rozpočet, aby plně využili všechny marketingové kanály, které jsou nyní k dispozici.

Ovlivnil brexit ceny nemovitostí na Tenerife?:

Nezdá se, že by pravidlo 90/180 mělo vliv na poptávku - majitelé zde mohou stále trávit až 6 měsíců ročně. Pokud se podíváme na kupující ze Spojeného království, většina z nich je v produktivním věku a obvykle zde chtějí strávit 2 až 3 týdny, takže je to příliš neovlivní.

To platí i pro všechny ostatní kupující ze zemí mimo EU, například z Ruska a USA. Spousta Britů nakoupila například na Floridě a zvládá to tam naprosto bez problémů i bez neomezeného přístupu.

Brexit může mít vliv na to, že Britové si nyní musí vybírat, kdy sem pojedou na dovolenou, protože mnozí byli zvyklí přijíždět v říjnu/listopadu a zůstávat až do Velikonoc. To již není možné a mnozí se nyní vykašlou na říjen, listopad a prosinec a rozhodnou se přijet na tři měsíce v lednu. V letech 2022 a 2023 se zdálo, že v říjnu a listopadu, kdy by se za normálních okolností počet turistů zvyšoval, se situace zklidnila. A pak se to pro mě opravdu rozjelo těsně před Vánocemi a od té doby je rušno. Je to pravděpodobně proto, že tento zimní dav opravdu tvoří velký objem prodejů kolem cenového rozpětí 220 000 až 250 000 € u bytů s 1 ložnicí a tvoří velkou část našich prodejců, kterým se budu podrobněji věnovat v další části.

Brexit také mohl zvýšit objem prodejů přesahujících 500 000 EUR, protože mnoho kupujících se rozhodlo požádat o zlaté vízum po utracení více než 500 000 EUR - což jim umožnilo celoroční přístup do schengenského prostoru. V letošním roce jsme již zaznamenali prodeje, které byly do značné míry poháněny touto hranicí 500 000 €.

Očekávání prodávajících ohledně cen:

Co se týče prodávajících, od roku 2008 bylo 95% mých prodejů uskutečněno kupujícím v hotovosti, takže většina prodávajících, se kterými jednám, nemá hypotéku - mnoho z nich bylo splaceno a ti, kteří kupovali od roku 2008, si ji nevzali.

To je velmi odlišné od situace před finanční krizí, kdy většina lidí nakupovala na španělské hypotéky s vysokým LTV (80% - 100% z ceny).

Mnoho prodejců, se kterými jednám, je ve věku kolem 70 let. Jsou v důchodu, vlastní nemovitost, mají příjem z důchodu a nejsou pod žádným jiným tlakem, než že si myslí, že je pro ně ten správný čas. Málokdy je na prodávající vyvíjen skutečný tlak, aby rychle našli kupce.

Možná existují lidé v produktivním věku, kteří potřebují prodat (problémy s peněžními toky při podnikání doma apod.), ale já jsem se s tím nesetkal a ani se s tím moc nesetkávám. Pokud je cena správně stanovena, nemovitosti se prodají za cenu blízkou ceně nabídkové.

Klesají ceny na Tenerife?

Zatím rozhodně ne! Celkově se zvyšují, protože nabídka se snižuje. Trh je velmi živý a nedostatek nemovitostí na prodej v kombinaci s obrovskou poptávkou kupujících znamená, že ti, kteří sedí se založenýma rukama a čekají na krach v roce 2020, zůstali velmi pozadu. Dalším motorem prodeje nemovitostí je inflace v celé Evropě, protože je lepší mít nemovitost v hodnotě 200 000 EUR a nechat ji vzrůst na 220 000 EUR, než mít v bance 200 000 EUR, které inflace sníží o 20 000 EUR, pokud jde o kupní sílu!

Dočkáme se velkého poklesu cen nemovitostí na Tenerife?

To si opravdu nemyslím. Prostě nevidím nic, co by mělo vést k poklesu cen. Vzhledem k současné poptávce bude o většinu nemovitostí s rozumnou cenou zájem a velmi pravděpodobně se prodají, takže impuls k dalšímu poklesu cen prostě není. Nyní máme za sebou 4 roky Covidu, výluk, omezení cestování atd., pokračující krizi životních nákladů, 3 roky války na Ukrajině a rostoucí inflaci, a ceny neklesly, poptávka je vyšší než kdy jindy a prodeje pokračují.

Rada pro kupující:

Pokud chcete koupit nemovitost za dobrou cenu, najděte si takovou, která je na prodej za cenu, která vám vyhovuje, která dává smysl na současném trhu, a podejte rozumnou nabídku. Je možné, že za ni nyní budete muset zaplatit více než loni nebo předloni, možná i mnohem více. Pokud však ceny nadále porostou tak, jako doposud, pak je pro vás nyní nejlepší čas na koupi.

A pokud je nemovitost cenově dostupná, neztrácejte ji proto, že by nepřijali vaši nabídku - zamyslete se nad tím, zda za rozdíl mezi nabídkovou cenou a vaší nabídkou stojí za to ji ztratit a začít hledat znovu a pak třeba nenajít jinou?

Nabídky s nízkou cenou:

Všichni jsme slyšeli příběhy o tom, jak kamarád bratra kamaráda získal za výhodnou cenu takovou a takovou věc poté, co předložil "drzou nabídku" - bla, bla, bla...

Proto se mnozí budoucí kupující domnívají, že musí začít opravdu nízko - urážlivě nízko "pro jistotu"... Takové nabídky dostávám pravidelně e-mailem a ve většině případů je buď prostě smažu, nebo jim pošlu odkaz na tyto informace o cenách. Neexistuje prostě žádné opodstatnění ani důvod, proč mi posílat e-mailem hloupou nabídku na nemovitost, kterou ani nenavštívili - a já ji nebudu brát vážně, ani s ní nebudu majitele obtěžovat.

Mějte na paměti, že pokud uvidíte nemovitost, která vypadá na slušnou cenu, řekněme 250 000 € - neztrácejte čas svůj ani prodávajícího nabídkou 190 000 €. Pokud by se spokojili se 190 000 € a z nějakého důvodu by "zoufale chtěli prodat", je velmi nepravděpodobné, že by byla uvedena za 250 000 €...! To může majitele opravdu naštvat, a pokud máte skutečný zájem, je to opravdu špatný způsob, jak zahájit jednání.

Pokud stále chcete nemovitost za 250 000 € za 190 000 € - jediný způsob, jak ji můžete získat, je čekat několik let, až ceny klesnou tak nízko (což je velmi nepravděpodobné), nebo být na správném místě ve správný čas, kdy je zoufalý prodávající, který hledá rychlý prodej - ale většinou je získají lidé, kteří zde žijí / zabývají se nemovitostmi nebo mají velmi dobré vztahy se zdejšími agenty, kteří je získávají - to se nestává často.

Z toho všeho plyne závěr:

Tento odstavec jsem napsal téměř před třemi lety po obnovení letů a opětovném nárůstu prodeje a ukázal se jako velmi přesný:

Pokud máte dobrý rozpočet, víte, co chcete, a je to na prodej - kupte to. Protože pokud to neuděláte vy, udělá to někdo jiný, zejména pokud je to v oblíbené oblasti a za dobrou cenu.

Tak vidím trh, tak jsem ho viděl loni a zatím i letos.

Pokud prodáváte nemovitost na Tenerife a chcete se poradit o nejlepší strategii, napište mi e-mail nebo vyplňte níže uvedený formulář. To, co právě dělám, je velmi efektivní, funguje to a má to vynikající výsledky. Mám zcela odlišný přístup než většina ostatních agentur zde - nebudu zabíhat do podrobností o tom, jak jsme se stali tak efektivní v prodeji, protože je zřejmé, že ostatní agenti čtou tyto webové stránky, ale pokud si chcete popovídat o tom, jak vám mohu pomoci prodat a prodat vaši nemovitost na Tenerife, kontaktujte mě nyní a já vám ukážu, co děláme.