Leggi sul noleggio a lungo termine / Diritti degli inquilini e dei proprietari a Tenerife

Leggi sul noleggio a lungo termine a Tenerife

Sembra che ogni settimana gli inquilini chiedano a gran voce sui gruppi Facebook un nuovo appartamento in affitto dopo che i proprietari o gli agenti di locazione hanno detto loro che hanno un mese di tempo per liberare l'appartamento. I motivi possono essere che il prezzo degli affitti a lungo termine è aumentato di parecchio negli ultimi anni e i proprietari vogliono ricominciare ad affittare a prezzi più alti. Oppure che i proprietari stiano cercando di vendere le loro proprietà, dato che anche i prezzi sono aumentati negli ultimi anni. Naturalmente, nulla impedisce loro di vendere l'immobile con un inquilino fisso, se questo è ciò che un acquirente sta cercando. Ma il più delle volte vogliono che l'inquilino se ne vada prima che la vendita sia firmata dal notaio.

Qualunque sia la ragione, molti inquilini di Tenerife si trovano di fronte alla prospettiva di dover trovare una nuova casa in affitto, in un mercato altamente competitivo e con poca offerta. Questo può essere traumatico per coloro che non riescono a trovare rapidamente una nuova casa da affittare e che magari hanno figli che frequentano le scuole vicine o che hanno animali domestici (oggi è davvero difficile trovare affitti che accettino animali domestici) e magari non possono permettersi di pagare i prezzi che vengono richiesti per le nuove locazioni lunghe.

Quindi, qual è la vostra posizione se siete un inquilino e il vostro padrone di casa o il vostro agente vi dà la grande notizia che vi vuole fuori, al più presto?!

Beh, innanzitutto, NON FATEVI PRENDERE DAL PANICO! Può essere uno shock e può essere molto preoccupante, ma cercate di mantenere la calma. Non è tutto rose e fiori e le leggi sugli affitti favoriscono molto i diritti degli inquilini. Vi illustrerò ora le basi di queste leggi.

La cosa più importante da considerare quando un immobile viene affittato a lungo a un inquilino è che il fattore cruciale non è la durata del contratto, ma lo scopo dell'affitto: questo è incredibilmente importante e definisce i diritti dell'inquilino.

In sostanza, se affittate un immobile come luogo di residenza permanente - la vostra abitazione principale, cioè dove vivete o vivrete in modo permanente - allora non ha importanza ciò che è scritto nel contratto per quanto riguarda i tempi. 

Per farla breve, potete risiedere nell'immobile per 5 anni.

Anche se il contratto dice "11 mesi" o "1 anno" o ha una clausola che dice "il proprietario ha il diritto di dare all'inquilino un preavviso di 28 giorni per andarsene", nulla di tutto ciò ha importanza. Inoltre, se il proprietario dell'immobile - il locatore - è una società come una banca o una società a responsabilità limitata - una SL, SLU per esempio - il periodo di tempo sale a 7 anni.

Una volta occupata una proprietà che è la vostra residenza principale e permanente, la durata sarà di 5 anni, se questo è il tempo che desiderate rimanere.

Gli agenti possono dire il contrario, così come il proprietario, così come "Terry il barista" in fondo alla strada che vive a Tenerife da 10 anni e sa tutto, ma la legge è molto chiara su questo punto.
Per entrare un po' più nel dettaglio, l'affitto a lungo termine iniziale è di 12 mesi. Poi, entro 30 giorni dalla fine del primo periodo di 12 mesi, gli inquilini devono informare il proprietario che intendono rinnovare per altri 12 mesi. Lo stesso vale per i due anni.

Ciò che sembra sorprendere i locatori è che non hanno alcuna voce in capitolo in questa materia.

Se l'inquilino sceglie di rinnovare ogni anno fino a 5 anni, è assolutamente una sua scelta.

Alla fine del periodo di 5 anni, se il locatore non dà un preavviso di 30 giorni per lasciare l'appartamento, il periodo di locazione continua per un altro anno.

Esiste un'eccezione: se il locatore o un parente di primo grado si è appena separato o divorziato legalmente e ha i documenti legali che lo dimostrano, può dare all'inquilino un preavviso di due mesi per lasciare l'immobile. Tuttavia, se il locatore viene scoperto a ingannare l'inquilino su questo punto, potrebbe trovarsi in guai grossi e dover pagare un risarcimento e restituire l'immobile all'inquilino se quest'ultimo decide di portarlo in tribunale.

Quindi, se siete inquilini e vi è stato chiesto di lasciare la vostra residenza principale, non avete alcun obbligo di farlo, se siete in affitto da meno di cinque anni.

Se siete proprietari e state pensando di affittare la vostra proprietà per un anno a lungo termine, sappiate che non potete farlo. Forse troverete un inquilino che sarà felice di affittare per un anno e forse firmerà un contratto in tal senso. Ma se, verso la fine dei 12 mesi, dovesse esercitare il diritto di rinnovare per un altro anno, non potrete farci assolutamente nulla e non avrà importanza quali clausole siano state inserite nel contratto. Un contratto di affitto a lungo termine a Tenerife non può scavalcare la legge spagnola! Non date retta a chi vi dice il contrario. Può darsi che gli agenti di locazione che scrivono questi contratti semplicemente non siano a conoscenza di come si applicano le leggi sull'affitto urbano o, se volete essere più cinici, pensano che se dicessero a tutti i proprietari della regola dei 5 anni, forse non avrebbero così tanti proprietari disposti ad affittare a lungo le loro proprietà!

Ecco alcuni esempi reali:

Domanda: Abbiamo affittato una proprietà a lungo termine a Tenerife per 8 mesi. Il nostro agente di locazione ci ha appena informato che il proprietario sta vendendo l'immobile e ci ha dato un mese di tempo per andarcene; l'agente ci ha detto che dalla prossima settimana farà delle visite con i potenziali acquirenti. Il contratto di affitto a lungo termine che abbiamo firmato era di 11 mesi, ma non riusciamo a trovare un posto in cui affittare e non conosciamo i nostri diritti.

In questo scenario, poiché l'immobile in affitto è la vostra dimora permanente, il termine di 11 mesi previsto dal contratto è nullo. L'agente e il proprietario non hanno il potere di sfrattarvi se non volete andarvene. Tutto ciò che dovete fare, 30 giorni prima della fine del primo periodo di 12 mesi di affitto, è informare per iscritto l'agente e il proprietario che eserciterete i diritti previsti dalla legge LAU per continuare ad affittare l'immobile per altri 12 mesi. Questo può essere ripetuto verso la fine del secondo anno. Non importa se il proprietario desidera vendere. A meno che non riesca a trovare un acquirente disposto a comprare l'immobile con un inquilino, non può vendere l'immobile. Come inquilini, avete anche il diritto di prelazione su qualsiasi offerta accettata per l'immobile. L'agente non può effettuare visite all'immobile o accedervi in nessun caso senza il vostro esplicito consenso.

Domanda: Abbiamo affittato a lungo termine un immobile per 5 anni e un mese e ci è stato dato un mese di tempo per lasciare l'immobile. Quali sono i nostri diritti?

Il proprietario deve dare un preavviso di 30 giorni, 30 giorni prima della scadenza del contratto di locazione, se desidera che ve ne andiate al termine dei 3 anni. Se non l'ha fatto e voi non gli avete comunicato la vostra intenzione di lasciare l'immobile, il contratto si rinnova automaticamente per un altro anno e voi potete rimanere nell'immobile per altri 11 mesi.

Domanda: Sono proprietario di un immobile ben arredato a Tenerife che attualmente non viene utilizzato. Non prevedo di visitare l'isola o di utilizzare la proprietà per circa un anno e desidero affittarla a lungo termine per generare un reddito. Ho parlato con un'agenzia di affitti che può affittare l'immobile per un anno e che richiederà un deposito di 3 mesi per coprire eventuali danni ai costosi mobili. Hanno previsto una clausola in base alla quale gli inquilini lasceranno l'immobile con un preavviso di due mesi nel momento in cui vorrò utilizzare nuovamente l'immobile o deciderò di venderlo.

In questo scenario, come proprietario, a meno che non siate disposti a impegnarvi per un periodo di locazione a lungo termine di 5 anni, non affittate la proprietà a lungo termine. L'inquilino può firmare un contratto di 12 mesi ma, secondo la legge, può prorogarlo ogni anno per un totale di tre anni e voi non avrete voce in capitolo, anche se desiderate rescindere il contratto per utilizzare l'immobile da soli o venderlo. Inoltre, il deposito massimo è di 1 mese, non di 3 mesi. Una clausola del contratto in base alla quale l'inquilino deve lasciare l'immobile con due mesi di preavviso è nulla.

In caso di dubbi, sia come inquilini che come proprietari, potete rivolgervi a diversi avvocati qui a Tenerife e chiedere loro informazioni sui vostri diritti in materia di affitti a lungo termine e sull'applicazione delle leggi della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) alla vostra situazione specifica.

Posso raccomandare il seguente studio legale per una consulenza su questi temi:

JOSE ESCOBEDO Abogado / Avvocato
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www.escobedo.net
Tel: (34) 922714322
CC San Eugenio, Locale 81, Costa Adeje