Lois sur la location à long terme / Droits des locataires et des propriétaires à Tenerife

Lois sur la location à long terme à Tenerife

Il semble que chaque semaine en ce moment, des locataires crient sur des groupes Facebook pour trouver une nouvelle location d'appartement après s'être fait dire par leurs propriétaires ou leurs agents de location qu'ils ont un mois pour quitter les lieux. Cela peut s'expliquer par le fait que le prix des locations à long terme a considérablement augmenté ces dernières années et que les propriétaires veulent recommencer à louer à des tarifs plus élevés. Ou bien les propriétaires cherchent à vendre leurs biens, car les prix ont également augmenté au cours des dernières années. Bien entendu, rien ne les empêche de vendre leur propriété avec un locataire en place, si c'est ce que recherche un acheteur. Mais le plus souvent, ils veulent que le locataire parte avant que la vente ne soit signée chez le notaire.

Quelles que soient les raisons, de nombreux locataires de Tenerife sont confrontés à la perspective de devoir trouver un nouveau logement à louer, dans un marché très compétitif et avec peu d'offre. Cela peut être traumatisant pour ceux qui ne peuvent pas trouver rapidement une nouvelle maison à louer et qui peuvent avoir des enfants dans les écoles voisines ou qui ont des animaux de compagnie (il est vraiment difficile maintenant de trouver des locations qui acceptent les animaux de compagnie) et peut-être ne peuvent pas se permettre de payer les prix demandés maintenant pour les nouvelles locations de longue durée.

Alors, quelle est votre position si vous êtes locataire et que votre propriétaire ou votre agent vous annonce qu'il souhaite vous voir partir, pronto !

Eh bien, tout d'abord, NE PANIQUEZ PAS ! Cela peut être un choc et être très inquiétant, mais essayez de rester calme. Tout n'est pas si sombre et les lois sur la location sont très favorables aux droits des locataires. Je vais maintenant passer en revue les bases de ces lois.

La chose la plus importante à prendre en considération lorsqu'une propriété est louée à long terme à un locataire est que ce n'est pas la durée du contrat qui est le facteur crucial, mais l'objet de la location - ceci est incroyablement important et définit les droits du locataire.

Essentiellement, si vous louez un bien immobilier en tant que domicile permanent - votre résidence principale, c'est-à-dire l'endroit où vous vivez ou allez vivre en permanence -, peu importe ce qui est écrit dans le contrat en ce qui concerne le délai. 

Pour faire court, vous pouvez résider dans la propriété pendant 5 ans.

Même si le contrat dit "11 mois" ou "1 an" ou contient une clause disant "le propriétaire a le droit de donner au locataire un préavis de 28 jours pour quitter les lieux", rien de tout cela ne compte. En outre, si le propriétaire du bien - le bailleur - est une société telle qu'une banque ou une société à responsabilité limitée - une SL, SLU par exemple -, le délai passe à 7 ans.

Une fois que vous occupez une propriété qui est votre résidence principale et permanente, la durée sera de 5 ans si c'est la durée pendant laquelle vous souhaitez rester.

Les agents peuvent vous dire le contraire, tout comme le propriétaire, tout comme "Terry le pilier de bar" en bas de la rue qui vit à Tenerife depuis 10 ans et sait tout, mais la loi est très claire à ce sujet.
Pour entrer un peu plus dans les détails, la location initiale à long terme est de 12 mois. Ensuite, dans les 30 jours suivant la fin de la première période de 12 mois, les locataires doivent informer le propriétaire qu'ils renouvelleront pour 12 mois supplémentaires. Même chose au bout de deux ans.

Ce qui semble surprendre les propriétaires, c'est qu'ils n'ont absolument rien à dire dans ce domaine.

Si le locataire choisit de renouveler chaque année jusqu'à 5 ans, c'est absolument son choix.

À la fin de la période de 5 ans, si le propriétaire ne donne pas un préavis de 30 jours pour quitter les lieux, la période de location se poursuit pour une autre année.

Il existe une exception : si le propriétaire ou un parent au premier degré vient de se séparer ou de divorcer légalement et qu'il dispose des documents juridiques le prouvant, il peut donner au locataire un préavis de deux mois pour quitter les lieux. Cependant, un propriétaire surpris à induire un locataire en erreur à ce sujet pourrait se retrouver dans une situation très délicate et devoir payer une compensation et rendre la propriété au locataire si ce dernier choisit de le poursuivre en justice.

Ainsi, si vous êtes locataire et que l'on vous demande de quitter votre résidence principale, vous n'avez aucune obligation de le faire, si vous la louez depuis moins de cinq ans.

Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de louer votre bien à long terme pendant un an, sachez que c'est impossible. Vous trouverez peut-être un locataire qui sera heureux de louer pour un an et qui signera peut-être un contrat à cet effet. Mais si, vers la fin de cette période de 12 mois, il exerce son droit de renouvellement pour une autre année, vous ne pourrez absolument rien y faire et les clauses du contrat n'auront aucune importance. Un contrat de location à long terme à Tenerife ne peut pas annuler la loi espagnole ! N'écoutez pas ceux qui vous disent le contraire. Il se peut que les agents de location qui rédigent ces contrats ne soient tout simplement pas au courant de la manière dont les lois sur la location urbaine s'appliquent ou, si vous voulez être plus cynique, ils pensent que s'ils informaient tous les propriétaires de la règle des 5 ans, ils n'auraient peut-être pas autant de propriétaires prêts à louer leurs propriétés à long terme !

Voici quelques exemples concrets :

Question : Nous louons une propriété à long terme à Tenerife depuis maintenant 8 mois. Nous venons d'être informés par notre agent de location que le propriétaire vend la propriété et qu'il nous a donné un mois pour déménager. L'agent nous a dit qu'il ferait des visites avec les acheteurs potentiels à partir de la semaine prochaine. Le contrat de location à long terme que nous avons signé était de 11 mois, mais nous ne trouvons pas d'endroit à louer et nous ne connaissons pas nos droits.

Dans ce scénario, étant donné que la propriété à louer est votre domicile permanent, la durée de 11 mois prévue dans le contrat est nulle et non avenue. L'agent et le propriétaire n'ont aucun pouvoir pour vous expulser si vous ne voulez pas partir. Tout ce que vous devez faire, 30 jours avant la fin de la première période de 12 mois de location, c'est informer par écrit votre agent et votre propriétaire que vous allez exercer vos droits en vertu de la loi LAU pour continuer à louer la propriété pendant 12 mois supplémentaires. Cette démarche peut être répétée vers la fin de la deuxième année. Il importe peu que le propriétaire souhaite vendre. S'il ne trouve pas un acheteur qui accepte d'acheter le bien avec un locataire, il ne peut pas vendre le bien. En tant que locataires, vous avez également le premier refus sur toute offre acceptée sur la propriété. L'agent ne peut pas faire visiter le bien ni y accéder en aucune circonstance sans votre autorisation explicite.

Question : Nous louons une propriété à long terme depuis maintenant 5 ans et un mois et on vient de nous donner un mois pour quitter la propriété. Quels sont nos droits ?

Le propriétaire doit donner un préavis de 30 jours, 30 jours avant la fin de votre contrat de location, s'il souhaite que vous partiez au bout de 3 ans. S'il ne l'a pas fait et que vous ne l'avez pas prévenu de votre départ, le contrat est automatiquement renouvelé pour une année supplémentaire, ce qui vous permet de rester dans la propriété pendant 11 mois de plus.

Question : Je suis propriétaire d'une propriété joliment meublée à Tenerife, qui n'est actuellement pas utilisée. Je ne prévois pas de visiter l'île ou d'utiliser la propriété avant un an environ et je souhaite la louer à long terme pour générer un revenu. J'ai parlé à un agent de location qui peut louer la propriété sur une base d'un an et prendra une caution de 3 mois pour couvrir tout dommage au mobilier coûteux. Il y aura une clause selon laquelle les locataires devront quitter la propriété avec un préavis de deux mois lorsque je voudrai réutiliser la propriété ou décider de la vendre.

Dans ce scénario, en tant que propriétaire, à moins que vous ne soyez prêt à vous engager pour une période de location à long terme de 5 ans, ne louez pas le bien à long terme. Le locataire peut signer un contrat de 12 mois mais, selon la loi, il peut le prolonger chaque année pour un total de trois ans et vous n'aurez pas voix au chapitre, même si vous souhaitez mettre fin au bail pour utiliser le bien vous-même ou le vendre. En outre, la caution maximale est de 1 mois, et non de 3 mois. Une clause du contrat selon laquelle le locataire doit quitter les lieux avec un préavis de deux mois est nulle et non avenue.

En cas de doute, en tant que locataire ou propriétaire, vous pouvez demander conseil à un certain nombre d'avocats, ici à Tenerife, et leur demander quels sont vos droits en matière de location à long terme et comment les lois de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) s'appliquent à votre situation spécifique.

Je peux vous recommander le cabinet d'avocats suivant pour des conseils sur ces questions :

JOSE ESCOBEDO Abogado / Avocat
admin_escobedo@icloud.com
www.escobedo.net
Tél : (34) 922714322
CC San Eugenio, Local 81, Costa Adeje