Процесс покупки на Тенерифе

Пошаговое руководство по покупке недвижимости на Тенерифе, от составления первого списка до завершения сделки, уплаты налогов и регистрации.

Эта страница написана для серьезных иностранных покупателей, которые хотят получить четкое представление о процессе, основных решениях и областях, где покупатели склонны допускать ошибки, которых можно избежать.

О чем эта страница

Это практический обзор процесса покупки на Тенерифе. Он объясняет обычную последовательность действий, что должно происходить на каждом этапе, что необходимо проверить перед тем, как вы примете обязательства, и где процесс становится более специфичным в зависимости от объекта недвижимости, покупателя и структуры финансирования.

Это не юридическая консультация, и она не заменяет независимой профессиональной помощи. Его задача — помочь вам понять, как происходит процесс, прежде чем вы начнете что-либо подписывать или переводить деньги.

Для кого это

  • Покупатели, планирующие покупку дома для отдыха на Тенерифе
  • Пенсионеры или переезжающие, готовящиеся к постоянному или полупостоянному переезду
  • Покупатели за границей впервые, которым нужна более четкая пошаговая картина
  • Покупатели ипотечного жилья, которым необходимо понимать сроки и документацию
  • Покупатели, предпочитающие оплату наличными, которые хотят избежать случайности из-за отсутствия финансирования

Процесс покупки в общих чертах

  1. Определите, какой тип покупки вы совершаете и что вам нужно от недвижимости.
  2. Установите полный бюджет, включая затраты на покупку и расходы на владение после покупки.
  3. Сократите список объектов и просматривайте их с четкой структурой, а не просто в праздничном настроении.
  4. Приведите в порядок структуру покупки, включая NIE, фонды и, при необходимости, планирование ипотеки.
  5. Согласуйте основные условия, и только потом переходите к этапу бронирования или предварительного договора.
  6. Проведите должную осмотрительность, прежде чем считать сделку безопасной.
  7. Завершить финансы, если потребуется, и подготовиться к закрытию.
  8. Заверьте у нотариуса.
  9. Оплатите соответствующие налоги и зарегистрируйте покупку.
  10. Настройте права собственности должным образом для реальности, которая начнется после завершения.

Это упрощенная версия. Реальные транзакции могут варьироваться, и некоторые этапы могут пересекаться, но основная структура остается прежней.

1. Определите, что именно вы покупаете

Прежде чем осматривать, обсуждать бюджет и тем более вносить залог, четко определите, для каких целей вам нужен объект недвижимости.

Покупка дома для отдыха оценивается не так, как покупка жилья для постоянного проживания. Покупателю, планирующему проводить там несколько месяцев в году, тому, кто переезжает, семье и цифровому кочевнику, не нужно одно и то же, даже если все они начинают с поиска похожих квартир в интернете.

Правильное местоположение, тип здания, комплекс, профиль эксплуатационных расходов и даже планировка зависят от того, как вы фактически будете использовать недвижимость.

Проверка реальности

Покупатели часто начинают с вопроса “что мне нравится?”, хотя более полезным будет вопрос “что это жилье должно хорошо делать в моей жизни?”. Если на начальном этапе ошибиться с этим, это исказит все последующие решения.

2. Установите реальный бюджет, а не просто ценовой предел

Одна из самых распространенных ошибок при покупке за границей — считать цену покупки бюджетом. Это не так.

Вам нужно понять более широкие покупательские расходы, а также расходы на содержание, которые начинаются после завершения сделки. Правильный бюджет — это сумма, которую вы можете безопасно потратить, учитывая полную картину приобретения.

По этой причине, лучше всего начать с этих двух:

Если речь идет о финансах, бюджетная дисциплина становится еще более важной, поскольку документация, требования кредитора и сроки могут ограничить то, что выглядит возможным на бумаге.

3. Shortlist and view property

Как только вы определите свою цель и реальный бюджет, вы сможете более разумно отбирать объекты недвижимости.

Просмотры не следует рассматривать как конкурс красоты. Речь идет о соответствии, трении и будущей реальности владения. Правильные вопросы зависят от типа собственности, но в широком смысле вы должны думать о следующем:

  • подходит ли площадь тому, как вы фактически будете использовать недвижимость
  • соответствует ли здание или комплекс вашим целям в отношении владения
  • будет ли планировка и доступ по-прежнему осмысленными, когда праздничное настроение спадет
  • несет ли недвижимость эксплуатационные расходы или общие проблемы, не очевидные из объявления
  • Есть ли что-то в данной недвижимости, что делает комплексную проверку более срочной или более сложной?

Who should be involved at viewing stage

At viewing stage, buyers are usually best served by keeping the process simple and the roles around the property clear.

It is entirely normal to attend with a spouse, family member, or genuine personal companion. Legal advice, translation support, and other professional input may become useful later in the process. That is a separate question.

What tends to create confusion is when one person is acting as a mixture of translator, property finder, informal adviser, negotiator, and would-be representative without a clearly defined role.

At viewing stage, that usually adds more noise than value.

Проверка реальности

The first purpose of a viewing is simply to decide whether the property is genuinely right for you. Once that is clear, legal advice, due diligence, mortgage input, and any other professional support can follow in the right sequence.

The more blurred the roles become at viewing stage, the easier it is for confusion, mixed incentives, or unnecessary interference to enter the process.

For that reason, many agencies will not permit intermediaries, property finders, informal advisers, or other commercial representatives to attend viewings. It is better to understand this in advance than to have someone arrive on the day and then be refused access to the property.

Фрикционные факторы сделки, на которые следует обратить внимание на раннем этапе

Объект недвижимости может быть привлекательным, выгодно расположенным и юридически продаваемым, и при этом оказаться невыгодной покупкой. Сложные правила, расходы на содержание сообщества, ограничения на строительство, неудобный доступ, плохая пригодность для постоянного проживания и нереалистичные предположения о доходности от аренды — все это примеры проблем, которые не всегда очевидны в объявлении.

4. Подготовьте документы и структуру покупки

Прежде чем сделка продвинется слишком далеко, стороне покупателя следует организоваться. В зависимости от покупки это может включать:

  • Планирование NIE
  • подтверждение наличия средств или документы, подтверждающие источник средств
  • Подготовка ипотеки, если задействованы финансовые средства
  • решение о том, кто покупает и в какой форме собственности
  • думая о банковской и платежной логистике наперед

Если вы покупаете с использованием ипотеки, этот этап становится еще более важным. Сроки оформления ипотеки могут повлиять на всю сделку, в том числе на то, насколько уверенно вы должны действовать на этапе бронирования.

Полезная следующая страница:

5. Сделайте предложение на четких основаниях и согласуйте ключевые условия перед внесением какого-либо депозита

Когда вы нашли подходящую недвижимость, следующий шаг — это не просто внесение предложения. Это внесение предложения на четких условиях, чтобы покупатель и продавец были согласны по тем пунктам, которые действительно имеют значение.

Это обычно означает согласие:

  • цена
  • сумма депозита
  • Кто будет хранить депозит
  • ожидаемые сроки оплаты
  • цефровой срок завершения
  • Что входит в продажу
  • какие условия еще должны быть выполнены
  • Какая юридическая экспертиза будет проведена до того, как договор вступит в силу

Этот этап важен, потому что именно здесь вы узнаете, действительно ли обе стороны соглашаются на одну и ту же сделку.

Покупатель может думать, что согласился на цену, но если ожидания относительно суммы залога, того, кто им управляет, или общего графика отличаются, то сделка не так прочна, как кажется.

В этот момент покупателям нужна ясность, а не давление.

Самый простой способ купить правильно

In practical terms, the simplest route is usually this: narrow your search properly, find the right property, make the offer on a clear basis, agree the terms, then put your independent lawyer in place and move straight to the full contract.

Если покупатель и продавец достигли согласия, юрист может работать с агентом над контрактом, просматривать и вносить необходимые поправки, правильно разъяснять документ, а затем либо отправлять его вам на подпись, либо подписывать от вашего имени, если уже имеется доверенность.

На мой взгляд, это самый простой и наименее стрессовый способ купить недвижимость на Тенерифе.

6. Переходите к полному контракту, а не к расплывчатому бронированию

На мой взгляд, покупателей не следует торопить с внесением отдельной резервационной платы только потому, что кто-то утверждает, что на Тенерифе так принято.

Если объект недвижимости подходящий, цена согласована, ключевые условия совпадают, и покупатель серьезен, то лучшим вариантом обычно является привлечение юриста покупателя, надлежащее оформление полного договора задатка, а затем внесение реального задатка по надлежащему договору.

Это чище, честнее и гораздо лучше соответствует серьезности принимаемого обязательства.

Договоры бронирования часто представляются покупателям как способ закрепить за собой недвижимость, но во многих случаях они дают покупателю очень мало реальной защиты. Часто они гораздо более полезны для агента, чем для покупателя.

Потому что платеж по бронированию может дать раннее преимущество.

  • у покупателя теперь есть деньги под риском
  • продавец всё ещё может быть недостаточно привержен
  • Сам документ часто не совпадает полностью с полным контрактом, который появляется позже.
  • важные юридические и практические вопросы все еще могут остаться надлежащим образом не отвеченными

Это создает плохую динамику. Покупатель думает, что он закрепил за собой недвижимость. Продавец часто рассматривает это как жест, а не как серьезное финальное обязательство. Агент теперь имеет подписанный документ и покупателя, который может чувствовать себя финансово загнанным в угол и вынужденным продолжать.

Одной из причин того, что это происходит на Тенерифе, является сама структура рынка. Большая часть объектов является типовой, общедоступной и не привязана жестко к одному агенту. В таких ситуациях давление на быструю резервацию часто связано не столько с защитой покупателя, сколько с попыткой получить раннее финансовое обязательство по сделке, которая далеко не так надежна, как может показаться покупателю.

Проверка реальности

Покупателям иногда говорят, что быстрая оплата резерва — единственный способ закрепить за собой недвижимость. На практике такая спешка может быть связана как со структурой рынка и слабым контролем агента над объявлением, так и с реальной защитой интересов покупателя.

Если важные вопросы остаются без ответа, быстрая оплата не делает сделку безопаснее. Обычно это просто подвергает покупателя большему риску.

Самый ненапряжный маршрут для покупателя

Самый простой способ покупки обычно такой: определить подходящую недвижимость, согласовать цену и основные условия, нанять своего юриста, оформить на него доверенность, если вы хотите, чтобы процесс проходил чисто, и позволить сделке пройти через надлежащую стадию договора, а не промежуточную стадию бронирования.

Ваш юрист сможет затем просмотреть и внести поправки в договор, подтвердить, является ли он разумным и сбалансированным, должным образом объяснить его вам и либо отправить вам для подписания, либо подписать от вашего имени, если соответствующие полномочия уже имеются.

Одна из моих практических рекомендаций покупателям: выбирая юриста, убедитесь, что у него есть надлежащий клиентский счет для хранения вашего депозита. Это обеспечит вам более четкую и безопасную структуру для перехода к стадии заключения основного договора.

Впоследствии депозит может быть внесен на отдельный клиентский счет юриста, а не помещен в структуру резервирования на ранней стадии. После этого юрист также может заняться оформлением сделки, при необходимости посетить нотариуса от вашего имени и заняться послепродажными действиями, держа вас в курсе.

По моему опыту, это самый простой и эффективный способ купить здесь. Меньше давления, меньше путаницы и гораздо меньше шансов быть вынужденным платить деньги до того, как сделка будет готова к такому уровню обязательств.

Правильный процесс — это не тот, который быстрее всего приносит деньги. Это тот, который дает покупателю должную ясность, должную представленность и контракт, фактически отражающий то, чего пытаются достичь стороны.

7. Комплексная проверка и юридические проверки

Здесь сделка переходит от стадии “Я этого хочу” к стадии “Я понимаю, что покупаю”.

При хорошо подготовленном объявлении о продаже, агентом по недвижимости должна быть проделана значительная подготовительная работа до того, как покупатель достигнет этой стадии. Перед выставлением объекта на продажу мы проверяем нота симпл, подтверждаем право собственности и убеждаемся, что все указанные владельцы проинформированы и согласны по цене, комиссии и налогам. Это особенно важно в ситуациях, когда недвижимость находится в совместной собственности братьев и сестер, бывших супругов или деловых партнеров. На мой взгляд, такое согласование должно быть достигнуто до публикации объявления, а не обнаружено на полпути сделки.

На этапе надлежащей проверки (due diligence) внимание смещается на неоспоримые проверки, характерные для данного покупателя, данной сделки и данного момента времени.

Что обычно требуется подтвердить на данном этапе

  • Налог на прирост капитала Это налог продавца, но если продавец является нерезидентом Испании, покупателю необходимо знать эту сумму заранее, поскольку соответствующая сумма может потребоваться удержать при завершении сделки. Лучше установить это до назначения нотариуса, а не вычислять это на месте в день сделки.
  • Общественные взносы: Сертификат от администратора сообщества, подтверждающий, что взносы оплачены и находятся в актуальном состоянии. Обычно его необходимо заказывать заранее. Некоторые администраторы работают быстро, другие — нет, и время имеет значение, поскольку сертификат часто должен быть запрошен после уплаты последнего взноса.
  • ИБИ и вода: Проверено с мэрией и офисом SAC. Иногда это можно сделать удаленно, иногда требуется личный визит в зависимости от муниципалитета.
  • Мусор Обычно проверяется одновременно с IBI, где это возможно.
  • Электричество: Последнего счета с указанием номера договора, CUPS, обычно достаточно для передачи в собственность покупателя после завершения сделки. На этом этапе ничего более сложного обычно не требуется.

Распространенное заблуждение о долгах

Покупателей иногда предостерегают от покупки недвижимости с долгами. Думать об этом следует не совсем так.

Недвижимость все еще может быть продана при наличии задолженностей, таких как задолженности по IBI или взносам на содержание кондоминиума, поскольку эти суммы могут быть рассчитаны, удержаны из выручки от продажи и урегулированы после завершения сделки. Проблема не в том, существует ли сумма вообще. Проблема в том, известна ли она, определена ли ее величина и должным ли образом урегулирована в договоре и условиях завершения сделки.

На этом этапе важна пропорция

Одна из вещей, которая иногда создает трения, — это получение стандартного запроса документов от консультанта покупателя еще до составления договора. Иногда это может включать квитанции об уплате IBI за несколько лет, документы сообщества, счета за коммунальные услуги и другие бумаги до внесения какого-либо залога и до того, как покупатель сделал серьезное контрактное обязательство.

На мой взгляд, это не та стадия для такого уровня требований. До заключения договора и внесения залога процесс должен оставаться соразмерным. После согласования договора и взаимных обязательств сторон, стандарт меняется, и соответствующая проверка должна проводиться надлежащим образом и оперативно.

Время имеет значение. Разумная проверка на правильном этапе — часть хорошо организованной сделки. Чрезмерный запрос на неправильном этапе обычно является просто шумом.

Полезные вспомогательные страницы:

8. Одобрение ипотеки и финальная подготовка

Если вы покупаете с привлечением финансирования, к этому моменту координация между агентом, юристом и представителем банка уже должна быть хорошо налажена.

Согласованная сумма ипотечного кредита является частью финансирования покупки, и остаток средств должен быть готов к переводу. В этот момент кредитный процесс, юридический процесс и график проведения сделки должны правильно совпасть.

Именно здесь ипотечные сделки часто становятся более обременительными с точки зрения административных процедур, чем ожидают покупатели.

Что обычно происходит на этом этапе

  • Банк рассматривает и завершает оформление ипотечного дела
  • собственные проверки и требования соответствия кредитора выполняются
  • юридическая сторона и ипотечная сторона координируются вместе
  • Договор купли-продажи и ипотечный договор готовятся к подписанию
  • способ оплаты, источник средств и логистика завершения подтверждаются

Во многих случаях банк назначит специализированную гесторию для представления своей стороны ипотечного процесса. Их роль заключается в проверке документации, соблюдении требований и обеспечении надлежащего выполнения юридических требований банка до завершения сделки.

Ипотека — это не просто отношения между вами и банком

Покупатели часто думают, что этап ипотеки заключается лишь в том, что банк говорит «да» и отправляет деньги. На практике обычно задействовано несколько движущихся частей: отделение, внутренние системы кредитора, назначенный банком гестория (юридический консультант/посредник), юрист, агент, нотариус и само время подписания.

Чем плавнее проходит этот этап, тем вероятнее, что за кулисами кто-то должным образом его координирует.

Десятидневный период размышления

Согласно Закону 5/2019, после того как кредитор выдаст обязательную ипотечную документацию, включая FEIN и FIAE, заемщик должен иметь обязательный период для размышлений продолжительностью не менее десяти календарных дней до подписания ипотечного договора. Закон также требует проведения отдельной нотариальной встречи перед подписанием, на которой нотариус объясняет условия ипотеки и проверяет, понимает ли их заемщик, прежде чем будет произведено фактическое подписание.

На практике десятидневный срок начинается с момента фактического получения документации, а не с момента, когда покупатель запрашивает ее. Это означает, что кредитор в некоторой степени контролирует начало отсчета, контролируя, когда выдается документация.

Это одна из причин, по которой ипотечные сделки на Тенерифе имеют минимальные реальные сроки, которых не имеют сделки за наличные. Покупатели, которые предполагают, что они могут ускорить ипотечный процесс, чтобы он соответствовал скорости покупателя за наличные, как правило, создают проблемы для себя и для продавца.

Визит к нотариусу происходит дважды

Этот этап часто неправильно понимают зарубежные покупатели. Они рассчитывают посетить нотариуса один раз, в день завершения сделки. С ипотекой это работает не так.

Сначала проводится предварительная нотариальная консультация, связанная с ипотечной документацией. Затем, позже, происходит фактическое подписание ипотечного договора и договора купли-продажи. Если никто не разъяснит это четко и своевременно, покупатели могут ошибочно полагать, что процесс задерживается, хотя на самом деле он просто следует законной последовательности.

Нотариальный этап подготовки

Как только ипотечная сторона начнет нормально двигаться, ипотечная информация будет передана нотариусу, и будут подготовлены оба документа:

  • купчая
  • ипотечный договор

На этом этапе также могут проводиться дополнительные проверки средств, источника средств, платежных маршрутов и того, кто кому и что платит в день завершения сделки.

Коммуникация имеет большее значение, чем покупатели осознают

Один из самых простых способов снизить стресс на данном этапе — это установить реальный контакт с человеком в банке, с которым действительно можно связаться.

Прямой адрес электронной почты и прямой номер телефона могут иметь огромное значение. Многие банки перенаправляют звонки через центральные системы, и может оказаться на удивление сложно связаться с человеком, который на самом деле занимается делом. Прямой мобильный номер может сэкономить много времени и нервов, когда сроки начинают поджимать.

Почему важна доступность сотрудников банка

Одна практическая проблема, о которой покупатели редко задумываются, — это наличие персонала в банке.

Если человек, занимающийся файлом, собирается в отпуск, это может привести к реальной задержке, если никто явно не возьмет на себя его работу. Это одна из тех будничных реалий сделок, которая кажется незначительной, пока не станет причиной срыва графика завершения.

Если вы близки к завершению, стоит чётко проверить, нет ли у человека, с которым вы общаетесь, запланированного отсутствия, и кто будет нести ответственность за файл в случае его недоступности.

День подписания и представитель банка

При организации дня подписания также важно убедиться, что лицо, уполномоченное подписывать документы от имени банка, действительно будет доступно в эту дату.

В противном случае может потребоваться другой уполномоченный представитель или дата подписания может быть скорректирована. Это еще одна причина, по которой ипотечные сделки требуют более четкой координации, чем многие покупатели изначально предполагают.

Если вы покупаете без ипотеки, вам все равно потребуются заключительные приготовления, связанные с платежами, процедурой подписания документов и готовностью к завершению сделки. Но покупателям с ипотекой следует понимать, что на этом этапе сделка обычно становится наиболее зависимой от координации действий между несколькими сторонами.

9. Завершение у нотариуса

Как только сделка будет готова, оформление проходит у нотариуса. Это этап формального подписания, когда покупка совершается, но к этому моменту большая часть реальной работы уже должна быть проделана.

Безупречное завершение сделки редко является результатом того, что вы просто пришли в день сделки и надеетесь, что все само собой уладится. Обычно это зависит от тщательной подготовки накануне, хорошей коммуникации между агентом, юристом покупателя, стороной продавца, банком (если он участвует) и нотариальной конторой.

Нотариальный этап начинается до дня подписания

На практике нотариальный процесс обычно начинается задолго до фактического дня подписания. Мы начинаем общаться с нотариусом, ответственным за продажу, и большая часть подготовки осуществляется по электронной почте заранее.

Некоторые нотариальные конторы теперь также используют внутренние системы для каждой сделки, где агент, юрист и нотариальный администратор связаны между собой. Это значительно упорядочивает процесс, поскольку документы собираются в одном месте, а не каждый пытается восстановить дело из восьми разных цепочек электронных писем в течение шести недель.

Что должно быть готово перед завершением

С нашей стороны, хорошей практикой является не торопить этап оформления документов до тех пор, пока не будет готово практически всё необходимое для подписания.

Это обычно означает:

  • Ключевые счета и цифры были собраны
  • полное обеспечение средствами ясно
  • любые переводы и банковские переводы распределены надлежащим образом
  • след депозита четкий и организованный
  • У нотариуса есть все необходимое для надлежащей подготовки проекта доверенности.

Одна очень практичная часть этого — сортировка всех депозитов и переводов, сделанных для продажи, и четкая их организация, включая имена, банковские реквизиты, IBAN, даты, а также маршрут от одного счета к другому. Это значительно облегчает отслеживание аудиторского следа и помогает как в соблюдении требований AML, так и в собственной подготовке нотариальной конторы.

Подписание — лишь видимая часть

Покупатели часто думают, что завершение сделки — это в основном встреча у нотариуса. На самом деле, эта встреча — лишь видимая часть процесса, который должен быть хорошо организован еще до того, как кто-либо сядет подписывать документы.

Почему личное сопровождение все еще важно

Нотариальные конторы часто имеют дело с несколькими завершениями, несколькими делами и постоянным потоком новой работы. Личное появление накануне продажи, проявление интереса и обеспечение того, чтобы дело активно обрабатывалось, могут иметь реальное значение.

Это не театр. Это практическое управление транзакциями.

Как на самом деле работают встречи для подписания документов

Как только файл будет готов, назначается день подписания. На практике это может быть понедельник, 5-е число, около 10:30 утра, а не жесткое, точное время, как ожидают некоторые зарубежные покупатели.

Эти приемы не всегда точны. Возможно, в офисе будет много дел, или, наоборот, будет тихо, или нотариус может быть занят более сложным вопросом по другой сделке. Время может сдвигаться и сдвигается.

Это одна из причин, по которой я никогда не отношусь к назначению нотариуса как к чему-то, что можно вписать в плотный график. Если у меня есть подписание документов, я ничего больше не планирую до позднего обеда. Таким образом, не возникает ненужного давления, если процесс займет больше времени, чем ожидалось.

Почему очень ранние подписания сложны

Покупатели иногда полагают, что могут просто попросить о назначении у нотариуса на раннее утро. На практике это часто нереалистично.

Одна из основных причин заключается в том, что нотариальная контора обычно заказывает окончательную информацию земельного кадастра утром в день подписания, и на ее получение требуется время. Кроме того, нотариус, занимающийся этим делом, зачастую не появляется до 9:30 или 9:45 утра. Такая комбинация может создать настоящую "бутылочное горлышко" для тех, кто надеется подписать документы очень рано.

Как сделать так, чтобы раннее подписание работало

Если раннее подписание действительно имеет значение, единственный реалистичный способ повысить шансы — это тщательная подготовка заранее.

Это может означать отправку полного файла нотариусу за несколько дней до этого, проверку и подтверждение каждой детали заранее, прохождение процедуры за день до этого, как будто подписание происходит тогда, и обеспечение того, чтобы все, кроме окончательной записи и подтверждений передачи в прямом эфире, было готово.

Если также запрашиваются данные земельного реестра накануне, и нотариус готов сотрудничать по времени, то подписание иногда может пройти гораздо раньше и глаже, чем обычно. Но это происходит только потому, что дело было должным образом подготовлено заранее, а не потому, что кто-то просто попросил о ранней встрече.

В одном недавнем случае такой уровень подготовки позволил нам завершить подписание в пятницу утром к 10:15, с передачей средств у нотариуса и внесением подтверждений в документ до подписания.

Прийти пораньше

Как правило, мы обычно приезжаем примерно за тридцать минут до начала. Это дает время для решения последних деталей, проверки прибывших, подтверждения документов и помощи офису в подготовке всего необходимого перед тем, как дело будет вызвано.

Проект договора и окончательная проверка

Перед самим подписанием обычно печатается и просматривается проект договора. Именно здесь следует выявить и исправить очевидные проблемы.

Это может включать:

  • имена и написание
  • паспорт или удостоверение личности
  • адреса
  • семейное положение
  • номера банковских счетов
  • платежные данные и удержания

Это одна из причин, почему спокойное, хорошо подготовленное дело так важно. Если детали уже должным образом организованы, последние проверки гораздо легче провести.

Утренняя проверка реестра недвижимости

В день подписания нотариальная контора закажет обновленную, более глубокую проверку земельного кадастра. Пока она не будет готова, договор купли-продажи не может быть подписан.

На практике это означает, что самое раннее время для подписания обычно приходится на середину утра. Для многих офисов типичный период времени для подписания может варьироваться примерно с 10:30 утра до раннего после обеда.

Если нотариальная контора особенно хорошо подготовлена ​​и отношения крепкие, иногда можно договориться об альтернативном времени. Но это обычно зависит от того, что большая часть работы будет сделана заранее, а не от того, что контора решит все на месте.

День завершения сделки редко бывает таким же простым, как его представляют себе покупатели.

Иностранные покупатели иногда ожидают, что сделка пройдет как частная встреча с одним четким временем начала и одним четким временем окончания. На самом деле, это зачастую менее предсказуемо. Правильный настрой – приехать подготовленным, выделить достаточно времени и понимать, что офис одновременно координирует несколько различных процессов.

Что делает нотариус, а чего не делает

Роль нотариуса заключается в надзоре за формальным исполнением документа и обеспечении правильного подписания в соответствии с испанским законодательством. Эта роль важна, но покупатели должны по-прежнему понимать, что нотариус – это не то же самое, что наличие кого-то, кто действует исключительно в интересах покупателя на протяжении всей сделки.

Это одна из причин, почему так важна качественная предварительная подготовка. К моменту, когда вы окажетесь перед нотариусом, нужные люди уже должны были провести большую часть серьезных проверок и согласований.

После подписания сделка переходит на стадию пост-завершения, включающую налоги, регистрацию, удержания (при необходимости) и любую оставшуюся административную работу по передаче права собственности.

10. Налоги, регистрация и завершение

Подписание у нотариуса — это еще не конец процесса. После его завершения покупка проходит через этап уплаты налогов и регистрации, который покупатели должны понимать до того, как до него доберутся, а не после.

Оплата налогов

Для большинства сделок купли-продажи соответствующим налогом является налог на передачу недвижимости Канарских островов в размере 6,5% от заявленной покупной цены. Его необходимо уплатить в установленные законом сроки после подписания. Это не является необязательным, и откладывать это нельзя.

При покупке новостройки налоговая структура отличается, вместо налога на передачу собственности применяется IGIC. Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что вы заранее поняли налоговую ситуацию, а не считаете ее второстепенной на данном этапе.

Покупатели также должны понимать правило удержания% и любое удержание плюсвалии, если продавец является нерезидентом. Это налоги, которые платятся продавцом, а не покупателем, но они все равно влияют на итоговые суммы, поскольку покупателю, возможно, придется удержать эти суммы из цены продажи и уплатить их от имени продавца после завершения сделки.

Например, если цена покупки составляет 300 000 евро, удержание 3% составит 9 000 евро. Если удерживаемая сумма плюсвалия составляет 2 000 евро, покупатель не передает продавцу полную сумму в 300 000 евро. Покупатель выплачивает продавцу 289 000 евро, удерживает в общей сложности 11 000 евро, а затем отдельно производит эти налоговые платежи. Вот почему эти цифры должны быть ясны до дня подписания, а не рассчитываться за столом нотариуса.

Почему сроки уплаты налогов имеют значение

Налоговый срок после подписания — это реальный срок, а не рекомендация. Пропустите его, и могут последовать штрафы.

На практике, если ваш юрист имеет доверенность и занимается оформлением после завершения сделки, он обычно решает этот вопрос в рамках процесса. Но если вы занимаетесь этим самостоятельно или полагаетесь на кого-то другого, убедитесь, что четко оговорено, кто несет ответственность и когда будет произведена оплата.

Регистрация

После уплаты налога договор купли-продажи подается в земельный кадастр для регистрации на имя покупателя.

Регистрация не происходит мгновенно. На практике это может занять несколько недель, иногда дольше, в зависимости от загруженности реестра. Этот промежуток между подписанием и окончательной регистрацией является нормальным и ожидаемым.

Подписано не означает зарегистрировано

Покупатели иногда полагают, что как только подписано escritura, все закончено. На практике, завершенная сделка и полностью зарегистрированная — это разные вещи.

Перевод завершается у нотариуса в день подписания. Регистрация следует после этого. Для большинства покупателей это не создает никаких практических проблем, но об этом стоит знать, чтобы задержка в получении полностью зарегистрированного свидетельства не вызывала ненужной тревоги.

После регистрации: правильная настройка права собственности

После подписания, а затем после завершения регистрации, обычно остается несколько шагов, связанных с владением:

  • Коммунальные услуги: Договоры на электричество, воду и другие коммунальные услуги необходимо перевести на имя покупателя. Для электричества код CUPS из предыдущего счета обычно облегчает этот перевод.
  • Общественные взносы: Необходимо уведомить администратора сообщества об изменении владельца, чтобы будущие требования об оплате поступали нужному человеку.
  • ИБИ: Муниципалитет должен быть обновлен, чтобы будущие счета IBI выставлялись корректно.
  • Налог для нерезидентов: Если вы не являетесь резидентом и не сдаете недвижимость в аренду, у вас все равно возникнет ежегодная обязанность по подаче декларации Modelo 210. Это не налог на стадии завершения строительства, но это то, что нужно понять и спланировать до наступления первого срока подачи.

Ничто из этого не является особенно драматичным, но это часть реальности владения, которая начинается после подписания. Оставление их нерешенными просто создает избежимые трения в дальнейшем.

Ключевые связанные страницы:

Реалистичные проверки, которые нужно услышать покупателям

Процесс прост на бумаге, но не каждая простая на вид сделка является низкорисковой

Некоторые покупатели путают скорость с безопасностью. Сделка, которая кажется гладкой, может быть просто такой, где еще никто не задал более сложных вопросов.

Покупатели за наличные могут совершать ошибки из-за излишней уверенности в себе

Отсутствие необходимости в ипотеке убирает один уровень проверки из процесса, и этот уровень работал в вашу пользу, даже если вам так не казалось. Кредитор закажет независимую оценку, проверит юридический статус объекта недвижимости и оценит, является ли он достаточным обеспечением для их займа. Ничто из этого не делается в ваших интересах, но это выявляет проблемы. Покупатели за наличные пропускают все это. Это делает вашу собственную проверку более важной, а не менее, потому что никто другой не делает ее для вас.

Не каждая задержка — катастрофа, но некоторые задержки что-то говорят.

Задержка может быть обычным согласованием. Она также может быть первым признаком того, что сделка более сложна, чем казалось изначально. Контекст имеет значение.

Правильное имущество — это не только то, что возбуждает вас в первую очередь

Лучшая покупка — это та, которая остается осмысленной после того, как спадает возбуждение, осознаются реальные расходы и возникают все вопросы владения.

Следующие страницы к прочтению

Автор: Энди УордПоследнее обновление: Апрель 2026

Энди Уорд — агент по недвижимости на Тенерифе, базирующийся в Лос-Кристианос. Он специализируется на покупателях-нерезидентах, продаже недвижимости на юге Тенерифе, ценовой стратегии и практических советах для покупателей на Тенерифе.

Это руководство объединяет практический опыт работы с рынком Тенерифе с проверкой на основе источников, где юридические, налоговые, реестровые, ипотечные или правоустанавливающие факты существенно влияют на решение о покупке.

Источники и ссылки