Могу ли я продать свою недвижимость на Тенерифе с жильцами?

Основной риск

Самая большая ошибка, которую допускают владельцы, – это думать, что сотрудничество арендаторов и свободное владение – это одно и то же.

Их нет.

Жилец может искренне иметь в виду, когда говорит, что съедет, если вы продадите. Но благие намерения — это не то же самое, что наличие места, куда можно переехать, возможность позволить себе переезд, возможность оплатить новый депозит или эмоциональная готовность к переезду из обжитого дома.

Если вы согласовываете продажу, берете депозит или подписываете договор задатка до того, как эта реальность будет урегулирована, риск ложится на вас.

Почему джентльменские соглашения терпят неудачу

Это одно из самых распространенных предположений продавцов на Тенерифе:

“Они всегда говорили, что уйдут, если я захочу продать”.”

Это звучит успокаивающе до того момента, как арендатору действительно придется действовать.

В этот момент ситуация часто выглядит совсем иначе:

• они там уже много лет и чувствуют себя обжившимися
• их дети коренные жители этой местности
• их работа поблизости
• Арендная плата за замену резко возросла
• Аналогичные объекты недвижимости больше не доступны по ценам, близким к их текущей арендной плате
• стоимость переезда, залогов и агентских сборов становится реальным препятствием

Вот тогда дружеское понимание может очень быстро разрушиться.

Why I speak to the tenant before agreeing to market

One of the most dangerous things I hear from owners is: “I know the tenant. We have an agreement. They will leave when I sell.” Owners may be entirely sincere, but knowing somebody personally does not mean you understand their tenancy rights or control when they can move.

I have encountered this situation several times and have refused to market properties until I have spoken directly with the tenant. I want to know whether they understand that the property is going to be advertised and sold, whether they genuinely intend to leave, what timescale they have in mind, and whether they have a realistic place to go. I am not being difficult. I am trying to protect the owner from a potentially very expensive mistake.

A perfectly friendly arrangement can change almost overnight. A tenant might innocently ask in a Facebook group: “My landlord is selling and I need somewhere else to live. Does anyone know of a rental?” Someone replies: “Check your contract. Selling doesn’t automatically mean you have to leave.” The tenant then seeks advice, discovers rights they did not know they had, or realises how difficult finding another home will be. They have every right to understand their position. The owner’s mistake was assuming a gentleman’s agreement guaranteed vacant possession.

Stop assuming everything is under control just because you own the property and have a good relationship with your tenant. You may control the decision to sell, but not necessarily the date on which the property can legally be delivered vacant.

My conversation with the tenant is an initial reality check, not a legal guarantee or an attempt to pressure them. The tenancy agreement, applicable law, notices and any agreed surrender must be checked by a qualified lawyer and appropriately documented. A cooperative conversation alone is not enough to promise vacant possession in a binding sale contract.

Почему договор Аррас создает реальную опасность

Прежде чем подписать договор об аренде, вопрос арендатора по-прежнему остается вашей проблемой для оценки.

После подписания договора и внесения депозита на основании того, что недвижимость будет передана без жильцов, вы превратили эту неопределенность в реальную готовность продавца к продаже.

Теперь вы связаны по времени сроками, согласованными в договоре.

Вы можете верить, что жильцы, скорее всего, съедут. Они тоже могут верить в это. Но если они не съедут, если один из них заболеет, сломает ногу, потеряет альтернативное жилье, на которое рассчитывал, или просто не сможет вовремя завершить переезд, их реальная проблема станет вашей проблемой.

В этом случае чрезмерная уверенность продавца становится дорогостоящей.

For illustration, on a 400,000€ sale a 10% deposit is 40,000€. If the parties have expressly agreed arras penitenciales under Article 1454 of the Civil Code and the seller withdraws in circumstances covered by that provision, the seller may have to return 80,000€ in total: the original deposit plus an equivalent amount. Not every deposit contract has that effect automatically. Other contractual remedies may apply, so the exact arras wording and the promised vacant-possession terms require legal review before signing.

Нет контракта или плохой контракт не гарантирует вам безопасности

Это еще одна большая ошибка продавца.

Некоторые владельцы полагают, что они защищены, потому что нет надлежащего письменного договора аренды. Другие полагаются на самодельное соглашение с формулировкой вроде “вы должны съехать, если мы захотим продать” и считают, что это решает вопрос.

Это небезопасное предположение.

Если договор действительно является договором найма жилого помещения, арендаторы могут по-прежнему иметь права, даже если документация слабая, неформальная, плохо составленная или неполная. И пункт, вписанный в кустарный самодельный договор, не решает проблему волшебным образом, если он противоречит реальному правовому положению.

На практике отсутствие надлежащего договора часто делает владельцев излишне самоуверенными. Они думают, что отсутствие документов дает им свободу действий. На самом деле, это может означать, что они вообще не до конца осознали свое положение.

Ноябрьское голосование 2026 года по жилищным вопросам: что проверить продавцу

Правовое положение проверено 13 ноября 2026 года: Конгресс утвердил Real Decreto-ley 29/2026 12 ноября и отменил Real Decreto-ley 28/2026. Оба решения опубликованы в BOE 13 ноября. RDL 29 в целом остаётся в силе с 8 октября. RDL 28 отменён до запланированного вступления в силу 15 ноября, поэтому его дополнительные правила о продлении, уведомлении и компенсации не вступят в силу.

From 8 October 2026, RDL 29/2026, amending Article 25 of the LAU, strengthens tenants’ preferential purchase rights when a rented home is sold. Where that revised provision applies, the tenant cannot contractually waive those rights. The tenant normally has 30 calendar days, beginning the day after formal notification of the decision to sell, price and essential terms, to exercise the right of first refusal. A sale of several properties together does not necessarily remove those rights if the rented home is legally identifiable. The Land Registry also requires evidence of the relevant notices where applicable.

Старые договоры могут по-прежнему регулироваться ранее действующими правилами. Ваш юрист должен проверить даты заключения договора и наличие любых существующих исключений из правил, прежде чем оформлять уведомления или согласовывать сроки завершения.

Under RDL 29/2026, final provisions five and sixнаниматель, отвечающий условиям, может запросить годичные продления в общей сложности до двух дополнительных лет с учётом истории платежей, соответствующей категории окончания договора и установленных законом исключений. Предельная дата 31 декабря 2028 года прямо относится к окончанию обязательного продления по статье 9.1. Норма также перечисляет определённые продления по статье 10 и институт Гражданского кодекса, называемый tácita reconducción, поэтому эту дату нельзя представлять как единый предельный срок для всех случаев. Декрет также ограничивает некоторые ежегодные повышения платы до 31 декабря 2027 года. Если плата превышает применимый референтный ценовой предел, повышение не допускается. В остальных случаях без нового соглашения повышение не может превышать 2%. Это условные правила, а не универсальный предел в 2% для любого найма. Само намерение продать жильё не гарантирует, что наниматель обязан выехать.

Предложенные последовательные продления на пять или семь лет, шестимесячный срок уведомления со стороны наймодателя и новая компенсация за непродление по RDL 28/2026 применяться не будут. Это конкретное предполагавшееся обязательство больше не учитывается при оценке продажи. Однако это не означает, что наниматель должен выехать в указанную в договоре дату или что продажа автоматически прекращает наём.

RDL 29/2026 also tightens the treatment of temporary residential tenancies. A genuine temporary purpose must be supportable. Simply putting the word “temporary” on a contract does not make an ordinary home a short-term let, and the landlord may need to prove the temporary reason. Contract duration, repeated agreements and transitional provisions all matter. For a non-resident owner, this is another reason to have the actual tenancy reviewed rather than relying on a contract heading or an informal understanding.

Результат голосования теперь подтверждают официальное решение об отмене и отдельное решение об утверждении. Для продавца практический вывод остаётся прежним: не обещайте покупателю передачу жилья без нанимателей, пока не проверены правовое положение нанимателя и реалистичный график.

Для более подробного руководства по правовой базе этого, прочитайте Законы о долгосрочной аренде на Тенерифе: права арендаторов и владельцев (Обновление 2026 г.).

Почему рыночная реальность меняет всё

Многие владельцы судят о вероятном переезде арендатора на основании старых уровней арендной платы, старых условий предложения и старых предположений.

Это опасно.

Пара, которая три года назад переехала и снимала жилье за 650 евро в месяц, теперь может обнаружить, что аналогичная недвижимость стоит 1100 евро или более, при условии, что они вообще смогут ее найти. Они могут быть готовы пойти на это в принципе, но не в состоянии сделать это на практике.

Это меняет всё.

Продавец все еще хочет завершить сделку. Покупатель все еще ожидает доставку. Арендатор теперь сталкивается с рынком, который он не может себе позволить или к которому не имеет доступа.

Здесь слабое предположение становится серьезной проблемой для продаж.

Ранние признаки того, что аренда может стать серьезным препятствием

Многие владельцы слишком долго ждут, чтобы правильно оценить ситуацию с жильцом. На самом деле, тревожные сигналы часто появляются очень рано.

На этап оценки а в ходе ранних переговоров о продаже я ищу такие сигналы, как:

• насколько жильцы звучат практично и уже в движении, или взволнованно и загнанно
• готовы ли они уже к тому, чтобы сказать, что рассматривают альтернативы, имеют целевую дату переезда или реальное место для переезда
• сотрудничает ли атмосфера, или неловкая, оборонительная и пассивно-агрессивная
• легко ли они делают ранний доступ и общение, или это сложно с самого начала
• понимают ли они предстоящие перемены или пытаются их не замечать

Чем дольше арендатор находится на месте, тем более укоренившимся и комфортным он становится, и тем больше противодействия вы обычно должны ожидать, когда перспектива реального ухода становится реальной.

Если ранние просмотры уже неловкие, если они ограничивают доступ, не поддерживают помещение в презентабельном виде, ворчат и вздыхают во время визитов или делают каждую встречу похожей на битву, это не случайные проблемы характера. Это часто признаки того, что арендатор пока не видит для себя приемлемого решения.

Не предполагайте, что инвестор решит проблему

Некоторые владельцы утешают себя мыслью, что, если арендаторы не съедут, они могут просто продать недвижимость инвестору.

На практике это часто нереалистично.

Большинство покупателей на этом рынке не являются долгосрочными инвесторами в аренду. А там, где текущая арендная плата низкая по сравнению с запрашиваемой ценой, недвижимость, как правило, и так не представляет особого интереса для инвестиций.

Итак, если вы выставляете объект на продажу, предполагая, что всегда можете вернуться к продаже инвестору с жильцами, вы можете полагаться на профиль покупателя, который почти не существует.

Продажа с проживанием vs продажа пустующего объекта

Гораздо проще представить и продать недвижимость после того, как она была освобождена, убрана, деперсонализирована и сделана по-настоящему доступной, чем когда в ней живет находящееся в стрессе домохозяйство, у которого нет четкого выхода.

Распространенные предположения продавцов, которые оказываются неверными

• “Они сказали, что уйдут, если я продам.”
• “Надлежащего контракта нет, поэтому проблем не будет”.”
• “Они наши друзья, так что они будут разумны.”
• “Мы можем просто уведомить их.”
• “Если станет трудно, мы просто продадим инвестору.”
• “Они знали давно, что мы можем продать.”

Ни одно из этих предположений не равнозначно наличию четкого, реалистичного и юридически осуществимого плана выхода.

Чек-лист продавца перед выходом на рынок

• Знаю ли я на самом деле юридический статус и дату начала аренды?
• Я полагаюсь на устную договоренность, а не на реальный план?
• Проявили ли жильцы убедительные признаки того, что они могут переехать, а не просто сказали, что переедут?
• Могут ли они реально позволить себе текущую арендную плату по замещению в этом районе?
• У них уже есть куда идти, или только туманные намерения?
• Теперь они сотрудничают в доступе и общении, или уже напряжены и сопротивляются?
• Собираюсь ли я подписать договор о намерениях до того, как проблема вакансий будет окончательно решена?
• Если арендаторы не съедут вовремя, у меня действительно есть подстраховка, или только надежда?

Позиция бестселлера

В большинстве случаев самая выигрышная позиция для продавца — продавать после выезда арендаторов.

Дело не в том, что каждую сдаваемую в аренду недвижимость невозможно продать. Дело в том, что свободное владение обычно одновременно устраняет несколько уровней избегаемого риска:

• риск занятости
• риск доступа
• презентация риска
• риск сроков
• риск уверенности покупателей

Исключение составляют случаи, когда арендаторы искренне поддерживают план, явно готовятся к переезду, имеют реальное место для проживания, и существуют достоверные доказательства того, что выход фактически происходит, а не просто обсуждается.

Если это не так, то более безопасная позиция — обычно сначала урегулировать вопросы проживания, а затем должным образом начать продажу.