Законы о долгосрочной аренде на Тенерифе: права арендаторов и владельцев (Обновление 2026 г.)

Эта страница представляет собой практическое руководство по основам испанского законодательства о долгосрочной аренде, применимого к основное место жительства, иными словами, имущество, сданное в аренду в качестве основного места жительства арендатора. Это не замена юридической консультации по конкретному спору, но это поможет вам понять рамки, прежде чем паниковать, подписывать то, что не следует, или полагаться на слова агента, владельца или друга за чашкой кофе.

Важное примечание: I do not work with rentals in any way. This page is purely informational. For advice about your own contract, notice, rent increase or dispute, speak to an independent Spanish lawyer.

Первое, что нужно понять, это следующее. На Тенерифе, как и во всей Испании, ключевым моментом обычно является не то, что написано в названии контракта. Это реальная цель аренды. Если недвижимость арендуется как обычное место жительства арендатора, применяется Закон о городском найме, обычно называемый ЛАУ, предоставляет арендатору защиту, которую многие люди до сих пор недооценивают.

Legal position checked on 7 October 2026: Two new decrees were published today. Real Decreto-ley 29/2026 generally takes effect on 8 October 2026. Real Decreto-ley 28/2026 is scheduled to take effect on 15 November 2026. The dates below matter, especially for existing contracts and notices already served. These are newly published decree-laws, so check their current status before acting.

Исходная точка, это основной дом или настоящая сезонная аренда?

The real purpose of the letting matters. Calling a contract an “11 month rental” does not automatically make it temporary. If the property is being used to meet a permanent housing need, the tenant may have the protections of a habitual-home tenancy.

From 8 October 2026, Real Decreto-ley 29/2026 brings a revised framework for genuine temporary housing. It requires a real, provable reason for living away from the tenant’s usual home. That reason must be stated in the contract, and the landlord bears the burden of proving it. The new rules generally provide for an agreed term of more than 31 days and no more than 12 months, with qualifications where the temporary reason continues.

Existing genuine seasonal or temporary contracts have a separate transition: those signed before the new decree takes effect keep their previous regime until the agreed term ends; a renewed temporary letting then falls under the new rules. A sham seasonal label does not settle the issue. Contract dates and the actual use of the property still need checking.

Отсутствие письменного договора или плохой договор автоматически не ставят владельца в безопасное положение

Это одна из самых больших ошибок, которую допускают владельцы. Они полагают, что, поскольку нет надлежащего письменного договора, у арендатора нет никаких существенных прав. Или они полагаются на самодельный договор с формулировками вроде “вы должны съехать, если я захочу продать”, и считают, что этим все сказано.

Это небезопасное предположение.

Если реальность договора заключается в том, что имущество является обычным местом жительства арендатора, правовая база все равно может иметь значение, даже если документация слаба, неофициальна или плохо составлена. Другими словами, отсутствие надлежащего договора не аннулирует автоматически защиту, если на практике существует договор аренды жилого помещения.

Равным образом, пункт, составленный сторонами, не отменяет обязательную основу, применяемую к подлинному жилищному найму. Владельцы должны быть очень осторожны, полагая, что расплывчатый или односторонний пункт может выручить их позже, если фактическое юридическое положение окажется более сильным, чем они предполагали.

Как долго арендатор может оставаться в долгосрочной аренде на Тенерифе?

По договорам найма жилого помещения, заключенным 6 марта 2019 года или позднее, если наймодателем является физическое лицо, наниматель имеет право на проживание сроком до пять лет. Если арендодатель является компанией или другой юридической организацией, этот минимальный защищенный период увеличивается до семь лет, при условии, что это основное место жительства арендатора и договор подпадает под действие LAU.

Здесь многие старые предположения по-прежнему вызывают проблемы. Годовой контракт — это часто только отправная точка. Если согласованный срок меньше пяти лет, или семи, если арендодатель является юридическим лицом, договор автоматически продлевается на годичные периоды до достижения минимального срока, если арендатор должным образом не уведомит о нежелании продолжать.

Таким образом, если арендатор снимает недвижимость на Тенерифе в качестве основного места жительства, вопрос состоит не просто в том, “что написано в договоре на первой странице?”. На самом деле главный вопрос заключается в том, является ли договор договором найма жилого помещения, регулируемым LAU. Если это так, то пункты, которые пытаются лишить арендатора этих минимальных прав, как правило, не имеют юридической силы.

Старый миф о 11 месяцах по-прежнему вызывает путаницу

Одна из самых распространенных проблем на Тенерифе – это убеждение, что 11-месячный контракт автоматически заканчивается через 11 месяцев, и арендатор должен съехать. Это часто неверно.

Если договор действительно является договором аренды жилья, а собственность является обычным местом жительства арендатора, 11-месячный срок обычно не отменяет установленный законом минимальный срок. На практике это означает, что многие арендаторы, которым было сказано, что они должны съехать по истечении короткого письменного срока, на самом деле имеют право остаться.

В равной степени многим владельцам дали плохие советы в другом направлении. Если владелец хочет максимальной гибкости и не хочет брать на себя обязательства по аренде жилья, он должен очень внимательно относиться к тому, как сдается собственность и для каких целей. Простое название чего-либо краткосрочным не делает его таковым.

Должен ли арендатор ежегодно продлевать договор?

Не так, как думают многие. Более старое представление о том, что арендатор должен официально “продлить” договор в течение узкого годового промежутка времени, вводит в заблуждение. В стандартном договоре аренды жилья LAU, если первоначальный срок меньше установленного законом минимума, договор автоматически продлевается на ежегодные периоды до достижения пяти или семилетнего минимума, если только арендатор не уведомит о своем нежелании продолжать.

Это важно, потому что арендаторам по-прежнему иногда говорят, что они “пропустили продление” или потеряли свои права, потому что не подписали новый документ. Вот как в настоящее время работает большинство договоров жилой аренды.

Что происходит после первых 5 или 7 лет?

The applicable dates now matter. Under the existing regime, once the protected minimum period is reached, the contract can move into further annual extensions of up to three years if neither party gives valid notice. The usual notice is at least four months from the landlord and two months from the tenant.

A different regime is scheduled for 15 November 2026. Real Decreto-ley 28/2026 provides for successive five-year extensions, or seven years where the landlord is a legal entity, unless valid notice is given. The usual landlord notice becomes six months; the tenant’s remains two months. A landlord who ends the tenancy may also owe compensation, subject to significant exceptions. It should not be treated as an automatic payment in every case.

The transition is important:

• Contracts already in the existing article 10.1 extension period complete that period under its previous rules before the new regime applies.
• Where fewer than six months remain at commencement, the decree allows the landlord to give at least four months’ notice.
• Valid landlord non-renewal notices served before publication on 7 October 2026 retain their effect and do not create the new compensation entitlement, even where a legal extraordinary extension later applies.

The decree also addresses contracts continuing through tácita reconducción, the Civil Code renewal mechanism. From its first relevant expiry after commencement, the new article 10 can apply, subject to its transitional conditions. Get the dates and any notice checked before assuming when the tenancy ends.

The extraordinary two year extension and the 2026 changes

The March measure in Real Decreto-ley 8/2026 was repealed by a congressional resolution dated 28 April and published on 30 April 2026. It should no longer be presented as the continuing basis for every new request.

From 8 October 2026, final provision five of Real Decreto-ley 29/2026 introduces an extraordinary extension for qualifying habitual-home tenancies already in force on that date. The tenant must request it, be up to date with the rent, and have been up to date monthly throughout the preceding eight months. It runs in annual periods for up to two additional years, with the existing terms maintained.

The provision covers the end of the compulsory extension under article 9.1 before 31 December 2028. It also lists the end of the specified article 10 extension periods and Civil Code tácita reconducción. The date is expressly attached to the article 9.1 category in the text, so it is unsafe to turn this into one universal expiry-date rule.

Exceptions include different terms agreed by the parties, a new contract, and properly notified, real and evidenced need for the landlord or qualifying family to occupy the home. For this particular extension exception, the decree removes the requirement for the need clause to have been included in the original contract. It also excludes an agreed renewal or new contract at a rent at least 5% lower.

Other statutory extensions can take priority. From 15 November, the separate coordination rules prevent this extraordinary extension from being stacked onto the new article 10.1 extension where that applies.

The new decree expressly preserves extension requests or communications made while Real Decreto-ley 8/2026 was in force, without requiring a fresh communication. Any further request after that extension ends must meet the new rules. An earlier request therefore needs checking individually rather than being dismissed simply because the March decree was repealed.

Может ли арендодатель вернуть себе недвижимость для личного пользования?

Sometimes, yes. Ordinary recovery under article 9.3 LAU during the protected period normally requires an individual landlord, at least the first year to have passed, an express need clause in the original contract, and at least two months’ notice specifying the cause. The qualifying need covers the landlord, first-degree relatives by blood or adoption, or an eligible spouse following a final separation, divorce or annulment judgment.

Keep that ordinary rule separate from the exception to the new extraordinary two-year extension described above. That specific exception removes the original-clause requirement where the need is real and evidenced. The November compensation rules also have their own personal-need exception. These are different provisions with different conditions, so an owner should have the precise route checked before serving notice.

Может ли арендодатель продать недвижимость на Тенерифе с арендатором?

Да. Арендодатель может продать сдаваемую в аренду недвижимость. Наличие арендатора само по себе не препятствует продаже.

Многим владельцам не нравится, что покупателю обычно приходится уважать существующий договор найма жилья. После реформы 2019 года покупатель арендованного жилья, как правило, должен соблюдать действующий договор найма в течение защитного периода, даже если договор не зарегистрирован в поземельном кадастре.

Таким образом, реальная проблема в коммерческом, а не в юридическом плане. Некоторые покупатели рады приобрести недвижимость вместе с арендатором, особенно инвесторы. Другие хотят получить свободную площадь. Но это не проблема арендатора — просто уехать по требованию, если закон говорит об обратном.

Если вы владелец, который думает о продаже, именно здесь начинается множество серьезных ошибок. То, что арендатор говорит, что, скорее всего, уедет, — это не то же самое, что продавец фактически контролирует график. Я подробнее рассматриваю этот риск здесь: Могу ли я продать свою недвижимость на Тенерифе с жильцами?

Что владельцы, планирующие продать, часто делают не так

Многие владельцы считают, что вопрос аренды “в основном решен”, потому что арендаторы дружелюбны, нет надлежащего письменного договора, или всегда существовало джентльменское соглашение о том, что арендаторы съедут, если владелец захочет продать.

Именно в этом и кроется риск.

Проблема не только юридическая. Она практическая и финансовая. Если владелец начнет маркетинг, найдет покупателя, возьмет задаток или подпишет договор аванса, предполагая, что недвижимость будет передана пустой, продавец может взять на себя обязательства, которые он на самом деле не контролирует.

И как только арендаторы осознают, что не могут найти сопоставимое жилье, не могут позволить себе сегодняшнюю арендную плату или обнаружат, что их юридическая позиция может быть сильнее, чем они думали, рычаги влияния владельца, основанные на рукопожатиях, часто очень быстро исчезают.

Если вы смотрите на это с точки зрения риска продажи, а не с точки зрения законодательства об аренде, прочтите эту страницу также: Могу ли я продать свою недвижимость на Тенерифе с жильцами?

Имеет ли арендатор преимущественное право покупки, если недвижимость продается?

Потенциально, да. LAU предоставляет арендатору права тантео и отзыв, broadly the right to buy first or step into a sale in the circumstances set out by law.

From 8 October 2026, revised article 25.8 prohibits contractual waiver of these rights. An older tenancy or waiver needs assessment under its applicable date-specific legal regime; do not assume that every earlier waiver has automatically become invalid.

The revised law also addresses sales packaged with other properties. Proper notices, the price allocated to the rented home and the applicable contract rules need legal checking before a sale proceeds.

Могут ли агент или владелец войти в собственность для показов?

Не просто потому, что они хотят его продать или сдать в аренду. Во время аренды арендатор имеет право на мирное пользование имуществом. Осмотры, проверки и доступ должны быть согласованы. Арендодатель или агент не имеет автоматического права входить, когда ему удобно.

На практике, разумные арендаторы часто идут навстречу обоснованным просьбам о доступе, но это сильно отличается от того, чтобы говорить, что владелец или агент могут просто зайти с потенциальными покупателями, потому что срок договора подходит к концу или в доме идет продажа.

Какую сумму залога можно взять при долгосрочной аренде?

Under the current LAU deposit-and-guarantee rules, the statutory cash deposit, the залог, является арендная плата за месяц for a housing rental. In addition, the parties can agree extra guarantees, but for housing contracts of up to five years, or seven years where the landlord is a legal entity, those additional guarantees are capped at аренда еще на два месяца. Older contracts can follow different rules.

The revised rules from 8 October 2026 also prohibit requiring the tenant to take out rent-default insurance or similar cover, and introduce a written handover record at the end of the tenancy. The application of revised requirements to an older agreement should be checked under its applicable regime.

The cash deposit and extra guarantees remain separate things. A demand for three months described simply as “the deposit” needs a clear breakdown.

Может ли арендная плата увеличиваться, когда бы владелец ни захотел?

No. During the contract, annual rent updates must follow the agreement and the law. Without an express update clause, there is no automatic annual increase.

The March decree’s temporary limit cannot simply be treated as continuing law after its repeal. For an earlier increase, the contract date, update date and applicable rules need checking.

For annual updates falling between 8 October 2026 and 31 December 2027, final provision six of Real Decreto-ley 29/2026 provides:

• No increase where the rent is above the applicable maximum under the reference-price system.
• Otherwise, the increase is the one newly agreed by the parties; without a new agreement it cannot exceed 2%.

This provision does not draw the old distinction between large and smaller landlords. It must also be read with revised article 18’s annual IRAV ceiling. IRAV is the annual rent-update index; it is different from the property’s reference-price amount. A new agreement does not mean the parties can ignore other binding limits, and a 2% ceiling is not an automatic entitlement to charge 2%.

Have the applicable index, reference-price rule and contract checked before calculating an increase, especially for an older tenancy.

Может ли арендатор съехать раньше?

Обычно да, но не мгновенно и не всегда бесплатно. Арендатор в договоре найма жилого помещения, как правило, может отказаться, как только по крайней мере шесть месяцев прошли, при условии, что они дадут как минимум 30 дней уведомления. Договор также может предусматривать компенсацию арендодателю, как правило, в размере до одной месячной арендной платы за каждый оставшийся год действия договора, с пропорциональным уменьшением для более коротких периодов.

Это означает, что арендаторы действительно имеют гибкость, но им следует внимательно читать договор, прежде чем предполагать отсутствие платы за расторжение.

Кто оплачивает агентские сборы при долгосрочной аренде жилья?

For housing rentals under the current rule, estate agency management and contract formalisation costs fall on the landlord.

From 8 October 2026, revised article 20 expressly bars passing those costs to the tenant directly or indirectly, including charges for managing, varying or renewing the contract. A genuinely optional, non-essential service may be charged to the tenant only where they requested it expressly in writing and were told it was optional and what it would cost.

An older contract or charge should be checked against its applicable date-specific rules. Renaming an agency fee does not, by itself, make it lawful.

То, о чем владельцам на Тенерифе нужно быть реалистами

Если вы владелец, думающий о сдаче своей недвижимости в долгосрочную аренду, ключевой момент прост. Настоящая аренда жилья — это не случайное годичное соглашение, которое можно расторгнуть по собственному желанию из-за изменения ваших планов. Если вам нужна гибкость для продажи на условиях вакантности, личного использования недвижимости в короткие сроки или смены стратегии в течение года, вы должны понять это, прежде чем сдавать ее в качестве основного жилья кому-то.

Многие споры на Тенерифе возникают из-за того, что владелец считал договор временным, тогда как реальность договоренности сделала его защищенным жилым наймом. Такое несоответствие дорогостоящее, стрессовое и его можно избежать.

Что арендаторы на Тенерифе должны из этого извлечь

Если ваш арендодатель или агент говорит вам, что у вас есть месяц, чтобы уехать, это не делает это автоматически правдой. Первые вопросы таковы:

• Является ли эта собственность вашим основным местом жительства?
• Является ли договор аренды жилья по-настоящему жилищным наймом согласно LAU?
• Когда был подписан договор?
• Является ли арендодатель частным лицом или компанией?
• Предоставил ли арендодатель должным образом юридическое уведомление, если таковое имеется?
• Does an earlier extension request remain relevant, or could a current statutory extension apply?

Если ответы указывают на защищаемое жилое помещение, арендатор может иметь гораздо более сильные права, чем предполагалось.

Последний практический момент

Законодательство Испании об аренде носит детальный характер, и отдельные споры могут зависеть от точной формулировки договора, дат, цели сдачи в аренду и того, что было сообщено в письменной форме. Поэтому, хотя приведенная выше структура является надежным руководством по основам, по-прежнему целесообразно получить независимую юридическую консультацию по любому серьезному спору, угрозе выселения, продаже, повышению арендной платы или иску о взыскании.

Но для начала, как арендаторы, так и владельцы на Тенерифе лучше защищены действующим законодательством, чем полузабытыми мифами, которые до сих пор циркулируют в Интернете.

Автор Энди Уорд

Legal position checked: 7 October 2026