Доверенность на Тенерифе для покупателей и продавцов недвижимости

Что такое доверенность в Испании?

Проще говоря, доверенность — это официальный нотариальный документ, который позволяет одному лицу уполномочить другое лицо действовать от его имени.

В сделке с недвижимостью на Тенерифе это может означать подписание документов у нотариуса, работу с документами, решение налоговых и административных вопросов, получение или авторизацию средств, а также другие действия, связанные с покупкой или продажей, в зависимости от формулировки полномочий.

Важно то, что не существует единой универсальной “собственности POA”. Доверенность может быть широкой или узкой, простой или детальной, и именно поэтому составление документа имеет такое большое значение.

Когда покупатели и продавцы используют доверенность на Тенерифе

Иногда доверенность — это вопрос удобства. Иногда это вопрос практичности. Иногда она становится критически важной, потому что покупатель или продавец просто не может оказаться в нужном месте в нужное время.

Кто должен иметь доверенность, и кого следует опасаться?

Доверенность – это не просто административный способ ускорить процесс. Это передача юридических полномочий. Именно поэтому вопрос заключается не только в том, правильно ли составлен документ. Важно также, является ли лицо, получающее эти полномочия, подходящим для их осуществления.

В большинстве операций с недвижимостью самым надежным держателем доверенности обычно является независимый юрист, действующий явно в ваших интересах, или, в некоторых случаях, член семьи, которому вы полностью доверяете. Иногда может быть привлечен близкий друг, но это, как правило, не обеспечивает такого же уровня защиты или структурированности, как действительно независимый юрист.

Покупателям и продавцам следует с осторожностью предоставлять широкие полномочия любому лицу, чьи коммерческие интересы зависят от успешного завершения сделки, особенно если это лицо также контролирует поток информации, денежных средств, переговоров или контакты с нотариусом.

Почему агентам по недвижимости редко следует держать вашу доверенность

Доверенность — это передача юридических полномочий. В руках недобросовестных лиц она становится открытым приглашением к конфликту интересов.

Человек, получающий комиссию с продажи, имеет один главный стимул: сделка должна быть завершена. Если этот же человек имеет широкую доверенность (POA) на подписание контрактов и документов о завершении, он контролирует цену, условия и то, что вам сообщается о сделке.

Когда агент владеет доверенностью от обеих сторон, он фактически сам себе выставляет оценку. Он может распоряжаться средствами, утверждать описания недвижимости, которые вы никогда не видели на испанском языке, и игнорировать проблемы с титулом или документами, которые независимый юрист немедленно остановил бы.

Профессиональный стандарт — это четкое разделение ролей:

• Агент по недвижимости: представляет недвижимость, ведет переговоры о цене и поддерживает коммерческий импульс.
• Независимый юрист: обладает любой необходимой доверенностью, защищает вашу юридическую позицию и служит гарантией сделки.

Как простое правило: если кто-то настаивает на подписании широкой доверенности и одновременно отговаривает вас от найма собственного адвоката, уходите. Такая схема выгодна им, а не вам.

Одна из худших позиций, в которую может поставить себя покупатель

С практической точки зрения, одна из худших позиций, в которую может поставить себя покупатель, заключается в следующем: он вручает широкую доверенность агенту по недвижимости или “советнику”, чья оплата зависит от завершения сделки, при этом не имея никакого независимого юриста или юридического представителя, действующего в его интересах.

Это особенно рискованно, когда уже было предпринято и оплачено слабое бронирование. В этот момент покупатель может уже нести финансовые риски, усиливается давление на продолжение, и тот же человек, который выигрывает от завершения сделки, может теперь контролировать рекомендации, ход событий и доступ к юридическому процессу.

Проблема не в том, кажется ли этот человек полезным, убедительным или опытным. Проблема в том, что у него есть коммерческий интерес в совершении сделки. Это не одно и то же, что независимая защита покупателя.

Покупателю нужен человек, чья роль включает в себя постановку под сомнение сделки, доведение документации до совершенства, замедление темпа, где это необходимо, и защиту его позиции, если что-то выглядит неправильно. Это не та же роль, что и у человека, получающего оплату по завершении. Если вы не уверены, более простой вариант — назначить независимый адвокат по вашему выбору.

Как я обрабатываю запросы на доверенность в реальных сделках

Для покупателей мой стандартный совет прост: ваша доверенность должна храниться у вашего независимого юриста, а не у агента по недвижимости. Если покупатель попросит меня выдать ему широкую доверенность, я всегда буду настаивать, чтобы он вместо этого обратился к юристу и использовал этого юриста в качестве своего законного представителя и подписанта.

Для продавцов реальность на Тенерифе такова, что многие владельцы не пользуются услугами юриста при обычной перепродаже. В таких случаях я иногда могу иметь ограниченную доверенность, чтобы помочь довести сделку до конца, но только на четких условиях и никогда в качестве замены надлежащей информации или согласия.

• Я рассматриваю доверенность как инструкцию к выполнению согласованных шагов, а не как разрешение на импровизацию.
• Любое ключевое действие, подписание контракта, согласование даты завершения, авторизация платежа, сначала подтверждается по электронной почте, чтобы иметь письменное подтверждение того, что было разрешено и почему.
• Если продавец свободен и достаточно гибок в датах, мой совет — все равно приехать, забрать личные вещи из недвижимости, уладить последние дела лично и самому присутствовать у нотариуса, а не делегировать все.

Общий совет ясен: не передавайте широкие полномочия навязчивому агенту, который также говорит вам не пользоваться услугами адвоката. Моя собственная практика противоположна: я направляю покупателей к независимым юристам, а в небольшом количестве случаев продавцов, когда я действительно имею доверенность, все предварительно авторизовано в письменной форме.

Подписание документов на Тенерифе против подписания документов в вашей родной стране

Подписание доверенности на Тенерифе

Где это возможно, подписание доверенности на Тенерифе часто является более простым и удобным вариантом. Документ может быть изначально составлен с учетом испанских нотариальных требований, местные специалисты могут проверить, что формулировка действительно подходит для предполагаемой сделки с недвижимостью, а процесс обычно быстрее и требует меньше административной работы, чем оформление за рубежом.

Для многих покупателей и продавцов, особенно если они уже находятся на острове, это самый простой путь.

Подписание доверенности в Великобритании или другой стране проживания

Здесь многие делают неправильное предположение. Если доверенность подписывается в Великобритании, это не совсем доверенность в британском стиле. Это доверенность для испанского использования, подготовленная в форме, которая также должна быть приемлема для британского нотариуса, заверяющего ее.

Это означает, что юридическая цель документа по-прежнему испанская. Он должен содержать полномочия, необходимые для использования перед испанским нотариусом и для самой испанской сделки с недвижимостью. Но его также необходимо представить таким образом, чтобы британский нотариус мог с ним комфортно работать.

На практике это часто означает один из двух форматов:

• двуязычный документ, часто с испанским в одной колонке и английским в другой
• полная испанская версия с полным точным английским переводом, скрепленная в единый документ

Это одна из причин, почему доверенность, оформленная за границей, часто занимает больше времени, требует больше деталей и в целом обходится дороже, чем оформление доверенности на месте на Тенерифе.

Сроки и стоимость

Типичные сроки, если подписано за границей

На примере Великобритании, часто возможно составить доверенность, подписать ее у нотариуса, апостилировать по Гаагской конвенции и отправить обратно в Испанию примерно за 7-14 дней.

Но это не является гарантией. Сроки могут варьироваться в зависимости от того, насколько быстро будет согласован проект, насколько доступен местный нотариус, как быстро будет обработан апостиль и как документ будет возвращен курьером или по почте.

Если существует разумная вероятность того, что доверенность потребуется на родине, обычно лучше оформить ее заранее, а не непосредственно перед заключением контракта, завершением сделки или наступлением другого установленного срока.

Типичные расходы на Тенерифе

С практической точки зрения, простое доверенное лицо, связанное с недвижимостью, оформленное локально в Испании, часто обходится в сумму от 100 до 160 евро, в зависимости от количества вовлеченных сторон, сложности документа и объема включенных деталей.

Типичные расходы в Великобритании

С практической точки зрения, нотариально заверенная доверенность, оформленная за рубежом, в Великобритании может стоить примерно от 400 до 500 фунтов стерлингов на момент написания, но это зависит от полного пакета услуг, того, кто её подготавливает, стоимости услуг британского нотариуса, стоимости апостилирования, а также любых расходов на курьерскую доставку или пересылку.

Также стоит учитывать, что даже если проект уже подготовлен, британский нотариус все равно может внести поправки, добавить свои детали, переформатировать документ или взимать плату за то, что он считает работой по составлению проекта. Таким образом, наличие проекта не всегда означает, что вы избежите платы за его составление.

В чем важность разработки, которую многие недооценивают

Многие доверенности составляются только для очевидного первоначального использования. Подпишите договор, если все пойдет по плану. Проблема в том, что сделки с недвижимостью не всегда идут точно по плану.

Завершение сделки может быть отложено. Может возникнуть проблема с титулом. Может оказаться, что парковочное место имеет отдельное свидетельство о праве собственности. Нотариус может выявить несоответствие в описании объекта недвижимости. Супруг или брат/сестра, действующие по генеральной доверенности, могут нуждаться в подписании в двух качествах. Покупатель, отсутствующий на месте, может внезапно нуждаться в обходном пути, поскольку запланированная доверенность отсутствует или является недействительной.

Вот почему доверенность должна быть составлена ​​для реальной сделки, а не только для идеализированной версии, на которую все надеются вначале.

Почему слишком строгая привязка к одному свойству может вызвать проблемы

Это одна из наименее понятных проблем, связанных с доверенностями на недвижимость.

Люди часто полагают, что придание власти очень специфического характера имуществу, которое покупается или продается, делает ее безопаснее. На практике это может сделать ее хрупкой.

Например:

• В квартире есть кладовка или парковочное место с отдельным документом о праве собственности, и продавец этого не осознавал.
• Описание объекта недвижимости в нота симпл не полностью совпадает с тем, что ожидали стороны.
• кадастровый номер содержит ошибку или несоответствие, что не является редкостью
• Собственность оказывается связанной с более чем одной записью в реестре

Если доверенность была составлена слишком узко вокруг одного якобы простого описания, техническое несоответствие может внезапно сделать ситуацию неловкой именно в тот момент, когда все ожидали подписать.

Это не означает, что полномочия должны быть неопределенными. Это означает, что они должны быть составлены разумно. Если желательна некоторая территориальная локализация, часто практичнее сформулировать ее как Испанию, Канарские острова, провинцию или даже муниципалитет, такой как Арона или Адехе, а не привязывать ее так узко к одному точному описанию актива, чтобы обычная загвоздка с названием вызывала проблемы.

Проблемы такого рода часто становятся очевидными только после надлежащей проверки документов на право собственности, что является одной из причин, почему и покупатели, и продавцы должны понимать роль нота симпл. Если вы продаете, это также естественно сочетается со страницей нота симпл для продавца и вашей более широкой подготовкой предлистинговых документов.

Переносимость, почему это может иметь большое значение

Это еще один момент, который часто упускают из виду, потому что большую часть времени он никому не нужен. Но когда он нужен, он может стать непропорционально важным.

Распространенный пример: один человек приезжает на Тенерифе, имея доверенность от супруга, брата/сестры или другого совладельца. Все ожидают, что сделка будет подписана, пока он здесь. Затем возникает задержка, продажа переносится на неделю или две, и человек на острове вынужден срочно улететь домой по рабочим или семейным причинам.

Что теперь?

Если власть обеспечивает разумную передаваемость или замену, где это уместно, могут быть и другие варианты. Без такой гибкости сделка может стать намного сложнее, чем необходимо.

Переуступка — это не то условие, о котором большинство людей думает вначале. Но именно такого рода вещи имеют значение, когда сделка становится не слишком удобной.

Конфликт интересов

Этот пункт особенно важен в тех случаях, когда одна сторона действует по доверенности от другой, а также в своем собственном качестве.

Например, один продавец может находиться на Тенерифе по доверенности от супруга, брата или другого совладельца. В день завершения сделки этому человеку может потребоваться:

• подпись от имени отсутствующей стороны
• в своем личном качестве
• Получить средства
• авторизуйте депозиты, переводы или платежные поручения
• разобраться с механикой удержания или завершения
• взаимодействовать с нотариусом от имени обеих сторон

Без подходящих формулировок человек, призванный облегчить сделку, может оказаться неспособным совершить именно те действия, которые требуются для осуществления сделки.

Это не проблема заголовка, которая возникает каждый день. Но в тех случаях, когда она имеет значение, она имеет большое значение.

Пункты, которые покупатели часто упускают из виду

Использование доверенности для подготовки к получению NIE

Если ожидается, что доверенность будет использоваться для подачи заявления на получение NIE или связанного с этим административного управления со стороны покупателя, то подтверждающие документы, удостоверяющие личность, имеют столь же большое значение, как и сама доверенность.

На практике, когда покупатель не из ЕС, разумно заранее проверить, требуется ли заверенная копия паспорта и как именно ее хочет подготовить принимающий офис или юрист. Это один из тех мелких административных моментов, которые могут вызвать непропорциональную задержку, если никто не проверит это заранее.

Устное поручение, малоизвестный запасной вариант на стороне покупателя

Это узкоспециализированный нотариальный механизм, о котором большинство покупателей никогда не слышали. Это не стандартный запланированный путь, и на него нельзя рассчитывать в обычном порядке. Но иногда он может помочь в случаях, когда доверенность на покупателя утеряна, забыта, неправильно оформлена или изначально отсутствовала.

Это также может возникнуть в конструкциях, соединенных с акт депозита, где покупатель физически присутствует на острове и подписывает нотариальное действие на месте.

На практике это иногда может действовать как спасательный механизм для покупателя. Но это еще не конец истории. Вопрос с полномочиями все еще требует урегулирования впоследствии, и последующая ратификация должна быть оперативно рассмотрена, поскольку сделка по-прежнему включает налоги, удержания и действия после подписания, которые должны быть надлежащим образом обработаны.

Если вы покупаете и хотите, чтобы более широкая последовательность вокруг этих этапов была яснее, прочитайте Процесс покупки на Тенерифе.

Специфические моменты, которые продавцы часто упускают

Продавец, действующий от имени другого

Там, где существуют совладельцы, супруги, братья/сестры или доли, полученные по наследству, доверенность может значительно облегчить продажу. Но только в том случае, если она составлена с учетом реального положения дел с собственностью.

Это особенно важно там, где одно лицо может подписываться как за себя, так и за другого продавца.

Получение и перевод выручки от продажи

Многие продавцы сосредоточены только на том, позволяет ли доверенность подписать договор. На практике также имеет значение движение средств. Если лицо, действующее по доверенности, может нуждаться в получении денег, утверждении платежей, урегулировании удержаний или распоряжении переводами, документ должен быть достаточно широким для реальных механизмов завершения сделки.

Старые узкие полномочия часто создают новые проблемы

Иногда адвокат готовит доверенность для одного конкретного дела, оформления наследства, предыдущей покупки или одного административного действия, а клиент позже предполагает, что она также подойдет и для продажи. Часто это не так.

Если власть была разработана только для одной узкой цели, не предполагайте, что она автоматически справится со следующей задачей, даже если она связана с той же собственностью или теми же членами семьи.

Если вы готовитесь к продаже, это одна из причин заранее организовать ваши документы продавца и, при необходимости, получите соответствующую консультацию по должен ли быть привлечен юрист к продаже.

Что такое Tenerife property POA обычно должно охватывать

Точные формулировки всегда должны зависеть от сделки и должны быть проверены юристом или нотариусом, готовящим ее. Но на практике доверенность обычно должна быть достаточно широкой, чтобы охватывать действия, которые, вероятно, потребуются в рамках реальной сделки, а не только самое очевидное действие – подписание.

• подписание у нотариуса
• работая с фактическим реестром и положением о праве собственности, а не только с идеализированной версией этого
• управление вспомогательными заголовками, если применимо, такими как парковка или хранение
• управление погашением ипотеки, взиманием сборов или удержанием средств, где это применимо
• получение или авторизация средств, где это применимо
• налоги, регистрация и послеподписательные формальности, где это применимо
• NIE и поддержка администрирования на стороне покупателя, где это предусмотрено
• замена или переносимость, где это целесообразно
• конфликт интересов, когда одно лицо может выступать в нескольких качествах

Распространенные ошибки в доверенностях на Тенерифе

• предполагая, что подойдет любая доверенность
• рассматривать наличие доверенности как доказательство того, что сделка пройдет легко
• составляя его для идеальной сделки, а не для реальной
• делая его слишком специфичным для описания одного объекта
• забывая, что парковочное место, кладовая или пристройки могут быть оформлены отдельно
• при условии, что испанского документа будет достаточно для испанского образца
• Слишком долго ждать, чтобы оформить нотариально заверенную доверенность, выданную за рубежом
• при условии, что старая узкая власть сможет охватить новую сделку
• сосредоточившись только на подписании, а не на средствах, удержании или действиях после подписания
• забыли проверить подтверждающую документацию, необходимую для того, что на самом деле должен делать адвокат

Вам действительно нужна доверенность?

Нет, не всегда.

Многие покупатели и продавцы завершают сделки на Тенерифе, вообще не прибегая к доверенности. Если все могут присутствовать, сроки просты, и сделка проводится чисто, доверенность может не понадобиться.

Но там, где путешествие затруднительно, есть несколько владельцев, одна из сторон находится за границей, сроки неизвестны или сделка просто будет проведена более эффективно через представителя, правильно составленная доверенность может устранить много ненужных проблем.