Der Kaufprozess

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und bereit sind, eine Immobilie auf Teneriffa zu kaufen, sollte der Prozess in etwa so ablaufen:

• Beauftragung eines unabhängigen Rechtsanwalts
• Besprechen Sie Ihre Hypothekenoptionen, wenn Sie eine Finanzierung benötigen
• Eine Reservierungsgebühr erheben, um eine Immobilie vom Markt zu nehmen
• Anwalt prüft die Immobilie und entwirft Vertrag
• Anzahlung leisten
• Bank prüft die Immobilie und den Bewertungsbericht
• Überweisung von Geldmitteln nach Teneriffa für den Kauf
• Tag der Fertigstellung

Beauftragung eines unabhängigen Anwalts/Gestalters für die Übertragung

Wenn Sie zum ersten Mal in Spanien kaufen, ist es eine gute Idee, einen unabhängigen Anwalt oder spezialisierten Gestor für die Übertragung Ihrer Immobilie zu beauftragen. Viele Makler bieten Ihnen an, die juristische Arbeit für Sie zu erledigen, aber in Wirklichkeit ist es besser, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der alles überprüft. Wenn Sie einen guten Rechtsvertreter kennen, sollten Sie ihn beauftragen. Wenn nicht, kann ich Ihnen einige gute Anwälte empfehlen (manche sind schrecklich bei der Eigentumsübertragung....), die früheren Kunden einen guten Service zu einem vernünftigen Preis geboten haben und Englisch sprechen. Nicht alle Rechtsvertreter sind gleich! Achten Sie darauf, dass Sie nicht zu viel bezahlen. 1.700 € sind etwa die durchschnittlichen Kosten für einen Rechtsvertreter bei einer Immobilie für eine Einzimmerwohnung in einem Komplex. Bei teureren Immobilien und komplexeren Käufen (z. B. Kauf über ein Unternehmen oder eine Treuhandgesellschaft oder wenn mehr als zwei Namen auf der Kaufurkunde stehen) kann der Betrag höher sein. Erkundigen Sie sich auch, ob die Übergabe der Versorgungseinrichtungen in den Kosten enthalten ist oder ob diese separat in Rechnung gestellt werden. Erkundigen Sie sich auch, ob die angegebene Gebühr die Steuer enthält (es gibt ein Äquivalent zur Mehrwertsteuer, die IGIC, die mit 7% berechnet wird).

Eine Hypothek arrangieren

Wenn Sie eine Hypothek benötigen, müssen Sie sich über Ihre Möglichkeiten im Klaren sein, bevor Sie Geld überweisen. Bevor ich anfing, Immobilien zu vermarkten, habe ich ausschließlich spanische Hypotheken vermittelt. Ich kenne den Markt also sehr gut und weiß um alle Fallstricke beim Kauf mit einer Hypothek.

Ich kann sehr schnell abschätzen, was Sie leihen können und welche Unterlagen Sie vorlegen müssen. Wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie sich qualifizieren, kann ich Sie mit einem unabhängigen, regulierten Hypothekenmakler in Verbindung bringen.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, da Sie sicherstellen müssen, dass Ihr Hypothekenangebot von einem Underwriter genehmigt wurde und Sie ein gültiges FIPER-Dokument haben, bevor Sie eine Anzahlung leisten (wenn die Anzahlung nicht zurückerstattet werden kann.) Wenn Sie dies nicht tun, eine Anzahlung leisten und dann herausfinden, dass die Hypothekenbedingungen anders sind oder die Bank Ihnen nicht genug Geld leiht, dann laufen Sie Gefahr, Ihre Anzahlung zu verlieren, wenn Sie den Kauf nicht abschließen können. Bestehen Sie darauf, dass Sie in einem Reservierungsvertrag und im Vertrag über die Anzahlung den Betrag festhalten, den Sie für den Kauf der Immobilie aufnehmen müssen. Fügen Sie eine Klausel hinzu, die besagt, dass Sie Ihr Geld VOLLSTÄNDIG zurückerstattet bekommen, wenn Sie mit Ihrem Hypothekenantrag nicht erfolgreich sind. Wir tun dies als Selbstverständlichkeit für alle Kunden, viele Agenturen tun dies leider nicht. Wenn dies aus irgendeinem Grund nicht in den Vertrag aufgenommen werden kann, können Sie mit dem Hypothekenantrag fortfahren, aber Sie können unter keinen Umständen die Anzahlung leisten.

Eine Reservierungsgebühr erheben

Um zu zeigen, dass Sie sich zum Kauf verpflichtet haben und um die Immobilie vom Markt zu nehmen, wird in der Regel eine Reservierungsgebühr erhoben. Diese wird entweder an die Agentur oder an Ihren eigenen Anwalt gezahlt. Reservierungsgebühren werden in der Regel nicht zurückerstattet, also versuchen Sie am besten, sie so weit wie möglich herunterzuhandeln. 2.000 € würden mir zeigen, dass ein Käufer es ernst meint, aber manche Makler verlangen mehr. Es ist Ihre Entscheidung, aber achten Sie auf Ihre eigenen Interessen, 2.000 € sind wirklich genug. Zu diesem Zeitpunkt wird ein vorläufiger Kaufvertrag aufgesetzt, in dem der Preis und die Bedingungen für den Verkauf festgelegt werden. Sobald eine Reservierungsgebühr gezahlt wurde, haben Sie in der Regel eine bestimmte Zeit, um eine Anzahlung von 10% zu leisten. Es liegt an Ihnen, so viel Zeit auszuhandeln, wie Sie für die Überweisung des Geldes an Ihren Rechtsvertreter benötigen.

Eigentumskontrollen

In vielen Fällen, in denen wir die Immobilie bei unserer Agentur haben, haben wir bereits eine "Nota simple", eine aktuelle, einfache Version der Eigentumsurkunde, beim Grundbuchamt bestellt. Diese wird an Ihren Rechtsvertreter weitergeleitet, der sie ebenfalls prüfen wird. Sie enthält Angaben zu etwaigen Belastungen der Immobilie (ausstehende Schulden, Hypotheken usw.), zu den derzeitigen Eigentümern und zu allen anderen relevanten Aspekten des Eigentumsrechts.

Einzahlung der Kaution

Eine Anzahlung von 10% ist der Standardbetrag, der für den Kauf einer Immobilie auf Teneriffa verlangt wird. Allerdings ist es nicht in Stein gemeißelt und ist völlig bis zu den Käufer und Verkäufer zu verhandeln, was sie mit zufrieden sind. Die meisten Verkäufer werden 10% verlangen, es sei denn, Sie haben einen guten Grund, weniger zu zahlen. Eine Kaution darf immer nur an Ihren gesetzlichen Vertreter gezahlt werden. Sie sollte nicht an Ihren Immobilienmakler gezahlt werden. Bei der Zahlung der Kaution vereinbaren Sie eine bestimmte Frist, innerhalb derer Sie zum Notar gehen und den Immobilienkauf abschließen. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, benötigen Sie deshalb die oben beschriebene Hypothekenklausel: Spanische Banken können sehr langsam arbeiten, es kann Komplikationen geben, und manche Hypotheken brauchen einfach sehr lange. Wenn Sie diese Klausel nicht haben, könnten Sie unter immensen Druck geraten, eine minderwertige Hypothek mit schlechten Konditionen und hohen Zinsen aufzunehmen, weil Sie nicht länger warten können, weil die Frist näher rückt. Wenn Ihre Klausel jedoch vorhanden ist, können Sie sich auf sie berufen, aber anstatt Ihr Geld zurückzunehmen und den Vertrag zu kündigen, sagen Sie ihnen einfach, dass sie Ihnen entweder mehr Zeit geben oder den Verkauf stornieren und Ihnen Ihr Geld zurückgeben sollen. Auf diese Weise erhalten Sie so viel Zeit, wie Sie brauchen, um eine gute Hypothek zu bekommen.

Weitere Immobilienprüfungen und Hypothekenangebote

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, wird die Bank die Immobilie nun selbst prüfen, sobald sie Ihnen ein Hypothekenangebot gemacht hat. Wenn sie bereit ist, die Immobilie zu beleihen, wird sie ein Gutachten bei einem unabhängigen Sachverständigen in Auftrag geben. Der Schätzungsbericht wird an die Bank geschickt, und solange in diesem Bericht nichts auftaucht, mit dem die Bank nicht zufrieden ist (schlechte Eigentumsverhältnisse, Grenzstreitigkeiten usw.), wird sie ein endgültiges Hypothekenangebot auf der Grundlage der Schätzungszahlen erstellen. Dieses endgültige Hypothekenangebot wird an Ihren Anwalt geschickt, der daraufhin eine "Mittelbereitstellung" erstellt, in der alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, die von Ihnen bereits gezahlten Beträge, die von der Hypothek gedeckten Beträge und die noch ausstehenden Beträge, die vor dem Abschluss an Ihren Anwalt überwiesen werden müssen, aufgeführt sind.

Geld nach Teneriffa überweisen

Sobald Sie die Mittel zur Verfügung haben, sollten Sie genau wissen, wie viel Sie Ihrem Anwalt zum Abschluss übermitteln müssen. Wir würden empfehlen, 2 oder 3 Monatsraten für Hypotheken und Gemeinschaftsgebühren gleichzeitig zu überweisen und immer einen Überschuss auf Ihrem Konto für eventuelle Konto- oder Kartengebühren zu behalten. Es ist sinnvoll, zu diesem Zeitpunkt die Dienste eines Währungsspezialisten in Anspruch zu nehmen, der Ihnen möglicherweise bis zu 4% an Wechselkursen und Gebühren sparen kann. Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen meinen eigenen Kontoverwalter empfehlen, mit dem ich Geld hin- und herschicke.

NIE-Nummern und Bankkonto

Normalerweise werden Sie vor der Fertigstellung Ihre NIE-Nummern beantragen und erhalten - machen Sie sich um diesen Teil keine Sorgen, er wird für Sie organisiert. Eröffnung eines Bankkontos - das ist so ziemlich dasselbe, wir können das für Sie organisieren. Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek kaufen, wird der Kreditgeber ein Konto für Sie eröffnen.

Fertigstellung

Am Tag der Unterzeichnung treffen sich alle Personen, die anwesend sein müssen, beim Notar. Wenn eine Hypothek auf der Immobilie besteht, wird diese gelöscht oder auf den Käufer übertragen (ein Vorgang, der als Forderungsübergang bezeichnet wird). Wenn der Käufer eine neue Hypothek aufnimmt, wird ein Vertreter der neuen Bank anwesend sein. Sie können persönlich anwesend sein oder Ihrem Rechtsvertreter eine Vollmacht erteilen, in Ihrem Namen zu erscheinen. Wenn Sie aus dem Vereinigten Königreich oder Irland einfliegen, um an der Unterzeichnung teilzunehmen, ist es wahrscheinlich ohnehin eine gute Idee, eine Vollmacht ausstellen zu lassen, denn Unterzeichnungen können sich manchmal verzögern, um eine Woche verschieben usw., und wenn Sie nur ein paar Tage hier sind, müssen Sie Ihre Flüge nicht umplanen.

Das sind die Grundlagen des Kaufs hier - es gibt noch viele andere Dinge, auf die ich eingehen könnte, aber das ist so ziemlich alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie nach einer Immobilie suchen. Wenn Sie Fragen zum Kaufprozess haben, können Sie mir gerne eine E-Mail schreiben. Ich kann so ziemlich alles beantworten, und wenn es etwas gibt, das ich nicht weiß, kann ich es schnell herausfinden.