Законы о долгосрочной аренде / Права арендаторов и собственников на Тенерифе

Законы о долгосрочной аренде на Тенерифе

Кажется, каждую неделю арендаторы ищут в группах Facebook новую квартиру, после того как арендодатели или агенты по аренде сообщили им, что у них есть месяц, чтобы освободить жилье. Причин тому может быть несколько: за последние несколько лет цены на долгосрочную аренду выросли довольно сильно, и владельцы недвижимости хотят начать сдавать жилье заново по более высоким ставкам. Или же владельцы хотят продать свою недвижимость, так как цены на нее также выросли за последние несколько лет. Разумеется, ничто не мешает им продать недвижимость с сидящим арендатором, если покупатель ищет именно его. Но чаще всего они хотят выписать арендатора до того, как сделка будет подписана у нотариуса.

Какими бы ни были причины, многие арендаторы на Тенерифе сталкиваются с необходимостью поиска нового жилья в условиях жесткой конкуренции на рынке с небольшим предложением. Это может стать травмой для тех, кто не может быстро найти новое жилье для аренды, у кого есть дети в близлежащих школах или домашние животные (сейчас очень сложно найти жилье, которое принимает домашних животных) и, возможно, не может позволить себе платить цены, которые сейчас запрашиваются за новые квартиры для длительной аренды.

Итак, что же делать, если вы снимаете квартиру, а ваш арендодатель или агент сообщает вам радостную новость о том, что хочет выселить вас немедленно?!

Ну, во-первых, НЕ ПАНИКУЙТЕ! Это может быть шоком и очень тревожно, но постарайтесь сохранять спокойствие. Не все так плохо и мрачно, и законы об аренде здесь очень благоприятствуют правам арендаторов. Сейчас я расскажу об основных положениях этих законов.

Самое главное, что необходимо учитывать при сдаче недвижимости в аренду на длительный срок, - это то, что решающим фактором является не срок договора, а цель аренды, что невероятно важно и определяет права арендатора.

По сути, если вы арендуете недвижимость как свое постоянное место жительства - ваш основной дом, где вы живете или собираетесь постоянно жить, то не имеет значения, что написано в договоре относительно сроков. 

Короче говоря, вы можете проживать в недвижимости в течение 5 лет.

Даже если в договоре указано "11 месяцев" или "1 год" или есть пункт "владелец имеет право уведомить арендатора о выезде за 28 дней" - все это не имеет значения. Более того, если владельцем недвижимости - арендодателем - является компания, например, банк или частная компания с ограниченной ответственностью - SL, SLU, тогда срок увеличивается до 7 лет.

После того как вы займете недвижимость, которая станет вашим основным и постоянным местом жительства, срок будет составлять 5 лет, если вы хотите остаться именно на такой срок.

Агенты могут сказать вам другое, как и владелец, как и "Терри-бармен" с соседней улицы, который живет на Тенерифе уже 10 лет и все знает, но закон в этом вопросе очень четкий.
Если говорить более подробно, то первоначальная долгосрочная аренда заключается на 12 месяцев. Затем, в течение 30 дней после окончания первого 12-месячного срока, арендаторы должны сообщить владельцу, что они продлевают договор еще на 12 месяцев. То же самое повторится через 2 года.

Для арендодателей неожиданностью стало то, что они не имеют права голоса в этом вопросе.

Если арендатор предпочитает продлевать договор каждый год до 5 лет, это абсолютно его выбор.

По истечении 5-летнего срока, если арендодатель не предупредит за 30 дней о необходимости освободить помещение, то срок аренды продлится еще на год.

Существует исключение: если арендодатель или его родственник первой степени родства только что законно разошелся или развелся и у него есть юридические документы, подтверждающие это, он может уведомить арендатора об освобождении жилья за два месяца. Однако арендодатель, уличенный в подобном введении арендатора в заблуждение, может оказаться в затруднительном положении, заплатив компенсацию и вернув имущество арендатору, если арендатор решит обратиться в суд.

Таким образом, если вы являетесь арендатором и вас попросили покинуть свое основное место жительства, вы не обязаны этого делать, если арендуете его менее пяти лет.

Если вы являетесь арендодателем и думаете о том, чтобы сдать свою недвижимость в долгосрочную аренду на год, имейте в виду, что сделать это невозможно. Возможно, вы найдете арендатора, который будет рад снять жилье на один год, и, возможно, он подпишет соответствующий договор. Но если по истечении 12-месячного срока он воспользуется своим правом продлить договор еще на год, вы ничего не сможете с этим поделать, и не будет иметь ни малейшего значения, какие пункты были прописаны в договоре. Договор долгосрочной аренды на Тенерифе не может отменить испанские законы! Не слушайте никого, кто говорит вам обратное. Возможно, агенты по аренде, составляющие такие контракты, просто не знают, как действуют законы о городской аренде, или, если вы хотите быть более циничными, они думают, что если бы они рассказали всем арендодателям о правиле 5 лет, то, возможно, у них не было бы столько желающих сдавать свою недвижимость на длительный срок!

Вот несколько реальных примеров:

Вопрос: Мы арендуем квартиру на Тенерифе на длительный срок уже 8 месяцев. Только что наш агент по аренде сообщил нам, что владелец продает недвижимость, и нам дали 1 месяц, чтобы съехать, а агент сказал нам, что они будут проводить просмотры с потенциальными покупателями со следующей недели. Договор долгосрочной аренды, который мы подписали, был заключен на 11 месяцев, но мы не можем найти, где снять квартиру, и не знаем своих прав.

В этом случае, поскольку арендованная недвижимость является вашим постоянным местом жительства, 11-месячный срок, указанный в договоре, не имеет юридической силы. Агент и владелец не имеют права выселить вас, если вы не хотите уезжать. Все, что вы должны сделать за 30 дней до окончания первого 12-месячного срока аренды, - это письменно уведомить своего агента и арендодателя о том, что вы воспользуетесь своими правами по закону LAU и продолжите арендовать недвижимость еще на 12 месяцев. Это можно повторить в конце второго года. Не имеет значения, хочет ли владелец продать квартиру. Если он не найдет покупателя, который согласится приобрести недвижимость с арендатором, он не сможет ее продать. Как арендаторы, вы также имеете право первого отказа от любого предложения, которое будет принято по данному объекту. Агент не может проводить просмотры недвижимости или получать доступ к ней при любых обстоятельствах без вашего прямого разрешения.

Вопрос: Мы арендуем жилье уже 5 лет и один месяц и только что получили месяц на освобождение жилья. Каковы наши права?

Владелец должен уведомить вас за 30 дней до окончания срока действия договора аренды, если он хочет, чтобы вы уехали по истечении 3 лет. Если он этого не сделал, а вы не уведомили его о том, что собираетесь покинуть квартиру, то договор автоматически продлевается еще на год, и вы можете оставаться в квартире еще 11 месяцев.

Вопрос: Я являюсь владельцем прекрасно обставленной недвижимости на Тенерифе, которая в настоящее время не используется. Я не планирую посещать остров или использовать недвижимость в течение года или около того и хочу сдать ее в долгосрочную аренду, чтобы получить некоторый доход. Я поговорил с агентом по аренде, который может сдать недвижимость на один год и возьмет депозит на 3 месяца, чтобы покрыть любой ущерб, нанесенный дорогой мебели. В договоре есть пункт, согласно которому арендаторы освободят помещение с уведомлением за два месяца, как только я захочу использовать его снова или решу продать.

В этом случае, если вы, как владелец, не готовы взять на себя обязательства по долгосрочной аренде на 5 лет, не сдавайте недвижимость в долгосрочную аренду. Арендатор может подписать договор на 12 месяцев, но, согласно закону, он может продлевать его каждый год в общей сложности на три года, и вы не будете иметь права голоса, даже если захотите расторгнуть договор аренды, чтобы использовать недвижимость самостоятельно или продать ее. Кроме того, максимальный размер депозита составляет 1 месяц, а не 3 месяца. Пункт в договоре, согласно которому арендатор должен освободить помещение, предупредив об этом за два месяца, не имеет юридической силы.

Если вы сомневаетесь, как арендатор или как арендодатель, вы можете обратиться за юридической консультацией к любому из юристов на Тенерифе и спросить их о ваших правах при долгосрочной аренде и о том, как законы Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) применяются к вашей конкретной ситуации.

Я могу порекомендовать следующую юридическую фирму для консультации по этим вопросам:

JOSE ESCOBEDO Abogado / Lawyer
admin_escobedo@icloud.com
www.escobedo.net
Тел: (34) 922714322
CC San Eugenio, Local 81, Costa Adeje