Il processo di acquisto

Una volta trovata la proprietà che desiderate acquistare e siete pronti a procedere all'acquisto di un immobile a Tenerife, il processo dovrebbe svolgersi in questo modo:

• Assumere un avvocato indipendente
• Discutere le opzioni di mutuo se avete bisogno di un finanziamento
• Mettere una tassa di prenotazione per togliere l'immobile dal mercato
• L'avvocato verifica la proprietà e redige il contratto
• Versare un deposito
• La banca controlla l'immobile e il rapporto di valutazione
• Trasferimento di fondi a Tenerife per l'acquisto
• Giorno di completamento

Assunzione di un avvocato indipendente/gestori per il trasporto

Se acquistate in Spagna per la prima volta, è una buona idea assumere un avvocato indipendente o un gestore specializzato per il trasferimento della vostra proprietà. Molti agenti si offrono di svolgere il lavoro legale in casa, ma in realtà è meglio avere qualcuno di indipendente che controlli tutto. Se conoscete un buon rappresentante legale, allora rivolgetevi a lui. In caso contrario, posso consigliarvi alcuni buoni avvocati (alcuni sono pessimi nel conveyancing....) che hanno fornito un buon servizio a clienti precedenti a un prezzo ragionevole e che parlano inglese. Non tutti i rappresentanti legali sono uguali! Assicuratevi di non pagare troppo. 1.700 € è il costo medio per un rappresentante legale di una proprietà per un appartamento con una camera da letto in un complesso. Il costo può essere maggiore per le proprietà più costose e per gli acquisti più complessi (ad esempio, l'acquisto tramite una società o un trust o la presenza di più di due nomi sull'atto di acquisto). È inoltre necessario chiedere se la tariffa comprende il trasferimento delle utenze o se viene fatturata separatamente. Verificate anche se l'onorario indicato è comprensivo di tasse (qui esiste un equivalente dell'IVA, chiamato IGIC, che viene addebitato a 7%).

Accordare un'ipoteca

Se avete bisogno di un mutuo, prima di consegnare qualsiasi somma di denaro, dovete conoscere le vostre opzioni. Ho intermediato esclusivamente mutui spagnoli prima di iniziare a commercializzare immobili, quindi conosco molto bene il mercato e so quali sono le insidie dell'acquisto con un mutuo.

Sono in grado di stimare molto rapidamente la cifra che potete prendere in prestito e la documentazione che dovrete presentare. Se è probabile che possiate avere i requisiti necessari, posso mettervi in contatto con un broker ipotecario indipendente e regolamentato.

Fate attenzione quando acquistate con un mutuo, perché dovete assicurarvi che la vostra offerta di mutuo sia approvata da un sottoscrittore e che abbiate un documento FIPER valido prima di versare un deposito (se il deposito non è rimborsabile). Se non lo fate, versate un deposito e poi scoprite che le condizioni del mutuo sono diverse o che la banca non vi concede un prestito sufficiente, correte il rischio molto concreto di perdere il vostro deposito se non riuscite a completare l'acquisto. Insistete affinché in un contratto di prenotazione e nel contratto di deposito sia scritto l'importo che dovete prendere in prestito per acquistare l'immobile. Aggiungete una clausola che preveda il rimborso COMPLETO del vostro denaro nel caso in cui la richiesta di mutuo non vada a buon fine. Noi lo facciamo come prassi per tutti i clienti, molte agenzie purtroppo non lo fanno. Se per qualche motivo non è possibile aggiungere questa clausola al contratto, potete procedere con la richiesta di mutuo ma non potete in nessun caso versare il deposito.

Prenotazione a pagamento

Per dimostrare il proprio impegno all'acquisto e per togliere l'immobile dal mercato, di solito si paga una tassa di prenotazione. Questa viene pagata all'agenzia o al vostro avvocato. Le spese di prenotazione non sono generalmente rimborsabili, quindi è meglio cercare di negoziare il più possibile. 2.000 € mi dicono che l'acquirente è serio, ma alcuni agenti chiedono di più. La decisione spetta a voi, ma se volete tutelare i vostri interessi, 2.000 euro sono davvero sufficienti. A questo punto viene redatto un contratto preliminare di vendita che specifica il prezzo e i termini e le condizioni della vendita. Una volta pagata la tassa di prenotazione, di solito si ha a disposizione un periodo di tempo determinato per pagare un deposito di 10%. Sta a voi negoziare il tempo che ritenete necessario per trasferire il denaro al vostro rappresentante legale.

Controlli sulla proprietà

In molti casi, se l'immobile è in possesso della nostra agenzia, avremo già ordinato una "Nota semplice", ovvero una versione semplice e aggiornata dell'atto di proprietà presso il catasto. Questa sarà trasmessa al vostro rappresentante legale che la controllerà. Il documento riporta eventuali oneri a carico dell'immobile (debiti insoluti, ipoteche, ecc.), l'attuale proprietario dell'immobile e qualsiasi altra informazione relativa al titolo.

Pagamento di un deposito

Un deposito di 10% è l'importo standard richiesto per l'acquisto di una proprietà a Tenerife. Tuttavia, non si tratta di una cifra fissa e spetta esclusivamente all'acquirente e al venditore negoziare ciò che è di loro gradimento. La maggior parte dei venditori richiede 10%, a meno che non abbiate una buona ragione per pagare meno. La caparra deve essere versata solo al vostro rappresentante legale. Non deve essere versata all'agente immobiliare. Al momento del versamento della caparra, concorderete un periodo di tempo prestabilito entro il quale vi recherete dal notaio e completerete l'acquisto dell'immobile. Se state accendendo un mutuo, è per questo che avete bisogno della clausola ipotecaria descritta sopra: Le banche spagnole possono muoversi molto lentamente, ci possono essere complicazioni, alcuni mutui richiedono molto tempo. Se non avete questa clausola, potreste trovarvi sotto pressione e accettare un mutuo di qualità inferiore, con condizioni scadenti e tassi d'interesse elevati, perché non potete più aspettare, a causa dell'avvicinarsi della scadenza. Tuttavia, se la clausola è in vigore, potete invocarla, ma piuttosto che ritirare i vostri soldi e annullare l'accordo, dite semplicemente di darvi più tempo o di annullare la vendita e restituire i vostri soldi. In questo modo avrete tutto il tempo necessario per ottenere un buon mutuo.

Ulteriori controlli sulla proprietà e offerta di mutui

Se state accendendo un mutuo, la banca effettuerà i propri controlli sull'immobile dopo avervi fatto un'offerta di mutuo. Se è disposta a concedere il prestito, ordina una valutazione da parte di un perito indipendente. Il rapporto di valutazione verrà inviato alla banca e, a condizione che non sia emerso nulla che non sia di loro gradimento (titoli di proprietà non validi, controversie sui confini, ecc.), la banca emetterà un'offerta di mutuo finale basata sulla cifra della valutazione. L'offerta di mutuo finale sarà inviata al vostro avvocato, che redigerà una "provvista di fondi" in cui saranno specificati tutti i costi dell'acquisto, quanto avete già pagato, quanto coprirà il mutuo e l'eventuale importo residuo che dovrà essere trasferito al vostro avvocato prima del completamento.

Trasferimento di fondi a Tenerife

Una volta ottenuta la disponibilità di fondi, dovreste sapere esattamente quanto dovete inviare al vostro avvocato per il completamento dell'operazione. Si consiglia di inviare contemporaneamente 2 o 3 mesi di mutuo e di tasse comunitarie e di mantenere sempre un'eccedenza sul conto per eventuali spese di conto o di carta. A questo punto è opportuno avvalersi dei servizi di uno specialista in valute che può farvi risparmiare fino a 4% sui tassi di cambio e sulle commissioni. Se volete, posso consigliarvi il mio gestore di conti che utilizzo per inviare denaro in avanti e indietro.

Numeri NIE e conti bancari

Di solito, prima del completamento del progetto, richiederete e riceverete il vostro numero NIE: non preoccupatevi di questa parte, viene organizzata per voi. Apertura di un conto bancario - più o meno lo stesso, possiamo organizzarlo per voi. Se acquistate con un mutuo spagnolo, il creditore aprirà un conto per voi.

Completamento

Il giorno della firma, tutti coloro che sono tenuti a partecipare si incontreranno presso il notaio. Se sull'immobile è presente un'ipoteca, questa verrà cancellata o trasferita all'acquirente (un processo chiamato surrogazione). Se l'acquirente sta accendendo una nuova ipoteca, sarà presente un rappresentante della nuova banca. Potete partecipare di persona o firmare una procura che autorizzi il vostro rappresentante legale a partecipare per vostro conto. Se arrivate in aereo dal Regno Unito o dall'Irlanda per partecipare alla firma, è probabilmente una buona idea avere una procura in ogni caso, poiché le firme possono essere e sono talvolta ritardate, rimandate di una settimana, ecc.

Queste sono le basi dell'acquisto qui - ci sono molte altre cose che potrei approfondire, ma questo è più o meno quello che dovete sapere prima di cercare un immobile. Se avete domande sul processo di acquisto, non esitate a scrivermi e a chiedermele, posso rispondere praticamente a tutto e se c'è qualcosa che non so, posso scoprirlo rapidamente.