Le processus d'achat

Une fois que vous avez trouvé la propriété que vous souhaitez acheter et que vous êtes prêt à aller de l'avant et à acheter une propriété à Tenerife, le processus devrait se dérouler comme suit :

• Engagez un avocat indépendant
• Discuter de vos options hypothécaires si vous avez besoin d'un financement
• Placer un droit de réservation pour retirer un bien du marché
• L'avocat vérifie le bien et rédige le contrat
• Payer un acompte
• La banque vérifie le bien et le rapport d'évaluation
• Transfert de fonds à Tenerife pour l'achat
• Jour d'achèvement

Engagement d'un avocat/gestor indépendant pour le transfert.

Si vous achetez en Espagne pour la première fois, il est bon d'engager un avocat indépendant ou un gestor spécialisé pour le transfert de votre propriété. De nombreux agents vous proposeront de faire le travail juridique en interne, mais en réalité, il est préférable d'avoir quelqu'un d'indépendant pour tout vérifier. Si vous connaissez un bon représentant légal, utilisez-le. Si ce n'est pas le cas, je peux vous recommander quelques bons avocats (certains sont terribles en matière de transfert de fonds....) qui ont fourni un bon service à d'anciens clients à un prix raisonnable et qui parlent anglais. Tous les représentants légaux ne sont pas égaux ! Assurez-vous que vous ne payez pas trop cher. 1 700 € est à peu près le coût moyen d'un représentant légal pour une propriété d'un appartement d'une chambre dans un complexe. Ce montant peut être plus élevé pour les propriétés plus chères et les achats plus complexes (achat par l'intermédiaire d'une société, d'un trust ou avec plus de deux noms sur l'acte d'achat, par exemple). Vous devez également demander si les frais incluent le transfert des services publics ou s'ils sont facturés séparément. Vérifiez également si les frais indiqués comprennent la taxe (il existe un équivalent de la TVA ici appelé IGIC qui est facturé à 7%).

Obtenir un prêt hypothécaire

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, avant de verser de l'argent, vous devez comprendre les options qui s'offrent à vous. Avant de commencer à commercialiser des biens immobiliers, j'étais exclusivement courtier en prêts hypothécaires espagnols. Je connais donc très bien le marché et je connais tous les pièges de l'achat avec un prêt hypothécaire.

Je peux estimer très rapidement le montant que vous êtes en mesure d'emprunter et les documents que vous devrez produire. Si vous êtes susceptible de remplir les conditions requises, je peux vous mettre en contact avec un courtier en prêts hypothécaires indépendant et réglementé.

Soyez prudent lorsque vous achetez avec un prêt hypothécaire, car vous devez vous assurer que votre offre de prêt hypothécaire est approuvée par un souscripteur et que vous disposez d'un document FIPER valide avant de verser un dépôt (si le dépôt n'est pas remboursable). Si vous ne le faites pas, vous versez un dépôt et découvrez ensuite que les conditions du prêt hypothécaire sont différentes ou que la banque ne vous prêtera pas suffisamment, vous courez le risque très réel de perdre votre dépôt si vous ne parvenez pas à conclure le contrat. Insistez pour que le montant que vous devez emprunter pour acheter la propriété soit inscrit dans le contrat de réservation et dans le contrat de dépôt. Ajoutez une clause stipulant que votre argent vous sera remboursé ENTIEREMENT si votre demande de prêt hypothécaire n'aboutit pas. Nous le faisons systématiquement pour tous nos clients, mais de nombreuses agences ne le font malheureusement pas. Si, pour une raison quelconque, cette clause ne peut être ajoutée au contrat, vous pouvez poursuivre votre demande de prêt hypothécaire, mais vous ne pouvez en aucun cas payer le dépôt.

Placer un droit de réservation

Afin de montrer que vous vous engagez à acheter et à retirer la propriété du marché, des frais de réservation sont généralement payés. Ces frais sont versés soit à l'agence, soit à votre propre avocat. Les frais de réservation ne sont généralement pas remboursables, il est donc préférable d'essayer de les négocier à la baisse autant que possible. 2 000 € m'indiqueraient qu'un acheteur est sérieux, mais certains agents demandent plus. C'est votre décision, mais tenez compte de vos intérêts, 2 000 € sont vraiment suffisants. Un contrat de vente préliminaire est établi à ce stade, qui détaille le prix et les conditions de la vente. Une fois les frais de réservation payés, vous disposez généralement d'un délai déterminé pour verser un acompte de 10%. C'est à vous de négocier le délai dont vous pensez avoir besoin pour transférer l'argent à votre représentant légal.

Contrôles de propriété

Dans de nombreux cas, lorsque nous avons la propriété dans notre agence, nous avons déjà commandé une "Nota simple" qui est une version simple et à jour de l'acte de propriété auprès du registre foncier. Ce document sera transmis à votre représentant légal qui le vérifiera également. Elle détaille toutes les charges grevant la propriété (dettes en cours, y compris les hypothèques, etc.), ainsi que le nom du propriétaire actuel et tout ce qui concerne le titre de propriété.

Verser un acompte

Une caution de 10% est le montant standard demandé pour l'achat d'une propriété à Tenerife. Toutefois, ce montant n'est pas figé et il appartient entièrement à l'acheteur et au vendeur de négocier ce qui leur convient. La plupart des vendeurs demanderont 10%, sauf si vous avez une bonne raison de payer moins. Un dépôt ne doit jamais être versé qu'à votre représentant légal. Elle ne doit pas être versée à votre agent immobilier. Au moment de verser un acompte, vous conviendrez d'un délai déterminé dans lequel vous passerez chez le notaire pour conclure l'achat de votre propriété. Si vous prenez un prêt hypothécaire, c'est pourquoi vous avez besoin de la clause hypothécaire décrite ci-dessus : Les banques espagnoles peuvent agir très lentement, il peut y avoir des complications, certains prêts hypothécaires prennent tout simplement beaucoup de temps. Si vous n'avez pas cette clause, vous risquez d'être contraint de prendre un prêt hypothécaire de qualité inférieure, assorti de conditions médiocres et d'un taux d'intérêt élevé, car vous ne pouvez plus attendre en raison de l'approche de la date limite. Toutefois, si votre clause est en place, vous pouvez l'invoquer mais, au lieu de reprendre votre argent et d'annuler l'opération, demandez simplement au vendeur de vous accorder un délai supplémentaire ou d'annuler la vente et de vous rendre votre argent. De cette façon, vous disposez du temps nécessaire pour obtenir un bon prêt hypothécaire.

Plus de contrôles de propriété et offre d'hypothèque

Si vous souscrivez un prêt hypothécaire, la banque effectuera ses propres vérifications du bien après vous avoir fait une offre de prêt. Si elle accepte de prêter sur le bien, elle demandera une évaluation à un expert indépendant. Le rapport d'évaluation sera envoyé à la banque et si rien n'apparaît sur ce rapport qui ne lui convienne pas (titre de propriété douteux, litiges sur les limites, etc.), elle émettra une offre finale d'hypothèque basée sur le chiffre de l'évaluation. Cette offre finale d'hypothèque sera envoyée à votre avocat et il établira une "provision de fonds" détaillant tous les coûts impliqués dans l'achat, le montant que vous avez déjà payé, le montant que l'hypothèque couvrira et tout montant restant qui devra être transféré à votre avocat avant l'achèvement.

Transfert de fonds vers Ténériffe

Une fois que vous avez la provision de fonds, vous devriez savoir exactement combien vous devez envoyer à votre avocat pour la finalisation. Nous vous recommandons d'envoyer 2 ou 3 mois d'hypothèque et de frais communautaires en même temps et de toujours garder un excédent sur votre compte pour les frais de compte ou de carte. Il est judicieux de faire appel aux services d'un spécialiste des devises à ce stade, qui peut vous faire économiser jusqu'à 4% sur les taux de change et les frais. Je peux vous recommander mon propre gestionnaire de compte que j'utilise pour envoyer et recevoir de l'argent si vous le souhaitez.

Numéros NIE et compte bancaire

En général, avant l'achèvement des travaux, vous demanderez et recevrez vos numéros NIE - ne vous inquiétez pas pour cette partie, elle est organisée pour vous. Ouverture d'un compte bancaire - à peu près la même chose, nous pouvons l'organiser pour vous. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire espagnol, le prêteur ouvrira un compte pour vous.

Achèvement

Le jour de la signature, toutes les personnes devant être présentes se retrouveront chez le notaire. S'il existe une hypothèque sur la propriété, elle sera annulée ou transférée à l'acheteur (un processus appelé subrogation). Si l'acheteur prend une nouvelle hypothèque, un représentant de la nouvelle banque sera présent. Vous pouvez y assister en personne ou donner une procuration à votre représentant légal pour qu'il y assiste en votre nom. Si vous venez du Royaume-Uni ou d'Irlande pour assister à la signature, il est probablement judicieux d'établir une procuration, car les signatures peuvent être et sont parfois retardées, reportées d'une semaine, etc. et si vous n'êtes ici que pour quelques jours, vous n'aurez pas à reprogrammer vos vols.

Ce sont les bases de l'achat ici - il y a beaucoup d'autres choses que je pourrais aborder, mais c'est à peu près tout ce que vous devez savoir avant de chercher une propriété. Si vous avez des questions sur le processus d'achat, n'hésitez pas à m'envoyer un e-mail pour me les poser, je peux répondre à peu près à tout et s'il y a quelque chose que je ne sais pas, je peux le découvrir rapidement.