Proces nákupu

Jakmile najdete nemovitost, kterou si přejete koupit, a jste připraveni pokračovat v nákupu nemovitosti na Tenerife, měl by proces probíhat následovně:

• Najměte si nezávislého právníka
• Diskutujte o možnostech hypotéky, pokud potřebujete financování.
• Uložení rezervačního poplatku za stažení nemovitosti z trhu
• Právník zkontroluje majetek a vypracuje smlouvu
• Zaplatit zálohu
• Banka zkontroluje majetek a zprávu o ocenění
• Převod finančních prostředků na Tenerife za účelem nákupu
• Den dokončení

Najímání nezávislého právníka/gestora pro převod nemovitosti

Pokud kupujete nemovitost ve Španělsku poprvé, je dobré najmout si pro převod nemovitosti nezávislého právníka nebo specializovaného gestora. Mnoho agentů vám nabídne, že za vás provedou právní úkony ve vlastní režii, ale ve skutečnosti je lepší mít někoho nezávislého, kdo vše také zkontroluje. Pokud znáte dobrého právního zástupce, využijte ho. Pokud ne, mohu vám doporučit několik dobrých právníků (někteří jsou v převodech hrozní....), kteří poskytli dobré služby bývalým klientům za rozumnou cenu a kteří mluví anglicky. Ne všichni právní zástupci jsou si rovni! Ujistěte se, že nepřeplácíte. 1 700 € je zhruba průměrná cena za právního zástupce na nemovitost pro jednopokojový byt v komplexu. U dražších nemovitostí a složitějších nákupů (například nákup prostřednictvím společnosti nebo trustu nebo více jmen na kupní smlouvě než dvě) to může být více. Je třeba se také zeptat, zda je v této částce zahrnut převod inženýrských sítí, nebo zda se účtuje zvlášť. Ověřte si také, zda je v uvedeném poplatku zahrnuta daň (u nás existuje obdoba DPH zvaná IGIC, která se účtuje ve výši 7%).

Sjednání hypotéky

Pokud potřebujete hypotéku, pak než předáte peníze, musíte znát své možnosti. Než jsem začal prodávat nemovitosti, zprostředkovával jsem výhradně španělské hypotéky, takže trh velmi dobře znám a vím o všech úskalích nákupu na hypotéku.

Dokážu velmi rychle odhadnout, kolik si můžete půjčit a jaké doklady budete muset předložit. Pokud je pravděpodobné, že splníte podmínky, mohu vás zkontaktovat s nezávislým, regulovaným hypotečním makléřem.

Při koupi na hypotéku buďte opatrní, protože před zaplacením zálohy (pokud je záloha nevratná) se musíte ujistit, že vaše nabídka hypotéky byla schválena upisovatelem a že máte platný doklad FIPER. Pokud tak neučiníte, zaplatíte zálohu a pak zjistíte, že podmínky hypotéky jsou jiné nebo že vám banka nepůjčí dostatečnou částku, vystavujete se reálnému riziku, že o zálohu přijdete, pokud nebudete moci stavbu dokončit. Trvejte na tom, abyste si do rezervační smlouvy a smlouvy o záloze nechali napsat částku, kterou potřebujete na koupi nemovitosti půjčit. Připojte doložku, podle které vám budou peníze vráceny V PLNÉM rozsahu, pokud nebudete se svou žádostí o hypotéku úspěšní. My to u všech klientů děláme jako samozřejmost, mnohé agentury to bohužel nedělají. Pokud to z nějakého důvodu nelze do smlouvy doplnit, můžete pokračovat v žádosti o hypotéku, ale v žádném případě nemůžete vyplatit zálohu.

Uložení rezervačního poplatku

Abyste prokázali, že jste odhodláni nemovitost koupit, a stáhli ji z trhu, obvykle se platí rezervační poplatek. Ten se platí buď agentuře, nebo vašemu vlastnímu právníkovi. Rezervační poplatek je zpravidla nevratný, takže je nejlepší pokusit se ho co nejvíce snížit. 2 000 EUR by mi řeklo, že to kupující myslí vážně, ale někteří agenti požadují více. Rozhodnutí je na vás, ale dbejte na svůj vlastní zájem, 2 000 € je opravdu dost. V této fázi se sepisuje předběžná kupní smlouva, ve které je uvedena cena a podmínky prodeje. Po zaplacení rezervačního poplatku máte obvykle stanovenou lhůtu na zaplacení zálohy 10%. Je na vás, abyste si vyjednali tolik času, kolik si myslíte, že budete potřebovat na převedení peněz právnímu zástupci.

Kontroly majetku

V mnoha případech, kdy máme nemovitost v naší agentuře, jsme si již objednali "Nota simple", což je aktuální jednoduchá verze listu vlastnictví z katastru nemovitostí. Tu předáme vašemu právnímu zástupci, který ji rovněž zkontroluje. Jsou v ní uvedeny veškeré zátěže váznoucí na nemovitosti (nesplacené dluhy včetně hypoték atd.), jakož i to, kdo je v současné době vlastníkem nemovitosti, a vše ostatní, co se týká vlastnického práva.

Zaplacení zálohy

Záloha ve výši 10% je standardní částkou požadovanou při koupi nemovitosti na Tenerife. Není však pevně stanovena a je zcela na kupujícím a prodávajícím, aby se dohodli, s jakou částkou budou spokojeni. Většina prodávajících bude chtít 10%, pokud nemáte dobrý důvod zaplatit méně. Záloha musí být vždy vyplacena pouze napříč vašemu právnímu zástupci. Neměla by být vyplacena vašemu realitnímu makléři. V okamžiku zaplacení zálohy se dohodnete na stanovené lhůtě, ve které se dostavíte k notáři a dokončíte koupi nemovitosti. Pokud si berete hypotéku, je to důvod, proč potřebujete výše uvedenou doložku o hypotéce: Španělské banky mohou postupovat velmi pomalu, mohou nastat komplikace, některé hypotéky prostě trvají dlouho. Pokud tuto doložku nemáte, můžete se ocitnout pod obrovským tlakem a vzít si nestandardní hypotéku se špatnými podmínkami a vysokou úrokovou sazbou, protože už nemůžete čekat, protože se blíží termín. Pokud však doložku máte, můžete se na ni odvolat, ale místo toho, abyste si vzali své peníze zpět a smlouvu zrušili, jednoduše jim řekněte, aby vám buď dali více času, nebo prodej zrušili a vrátili vám peníze. Tímto způsobem získáte tolik času, kolik je potřeba k tomu, abyste si vyřídili dobrou hypotéku.

Další kontroly nemovitostí a nabídka hypoték

Pokud si berete hypotéku, banka nyní provádí vlastní kontrolu nemovitosti, jakmile vám nabídne hypotéku. Pokud je ochotna na nemovitost poskytnout úvěr, objedná si ocenění u nezávislého odhadce. Zprávu o ocenění zašle bance, a pokud se v ní neobjeví nic, s čím by nebyla spokojena (špatné vlastnické právo, spory o hranice atd.), vystaví na základě odhadu konečnou nabídku hypotéky. Tato konečná nabídka hypotéky bude zaslána vašemu právníkovi a ten vypracuje "poskytnutí finančních prostředků", v němž budou podrobně uvedeny všechny náklady spojené s koupí, kolik jste již zaplatili, kolik pokryje hypotéka a jakákoli zbývající částka, kterou bude třeba před dokončením převést na vašeho právníka.

Převod finančních prostředků na Tenerife

Jakmile budete mít k dispozici finanční prostředky, měli byste přesně vědět, jakou částku musíte poslat svému právníkovi k dokončení. Doporučujeme posílat současně 2 nebo 3 měsíční splátky hypotéky a poplatků společenství a vždy si na účtu ponechat přebytek pro případné poplatky za vedení účtu nebo karty. V této fázi má smysl využít služeb měnového specialisty, který vám může ušetřit až 4% na směnných kurzech a poplatcích. Pokud chcete, mohu vám doporučit svého vlastního správce účtu, kterého používám pro zasílání peněz zpět a dopředu.

NIE čísla a bankovní účet

Obvykle před dokončením požádáte o a obdržíte NIE čísla - o tuto část se nestarejte, je pro vás organizována. Založení bankovního účtu - v podstatě totéž, můžeme to zařídit za vás. Pokud kupujete se španělskou hypotékou, pak vám účet otevře věřitel.

Dokončení

V den podpisu se všichni povinní sejdou u notáře. Pokud je na nemovitosti hypotéka, bude zrušena nebo převedena na kupujícího (proces se nazývá subrogace.) Pokud si kupující bere novou hypotéku, bude přítomen zástupce nové banky. Můžete se zúčastnit osobně nebo podepsat plnou moc přes svého právního zástupce, aby se zúčastnil vaším jménem. Pokud přiletíte z Velké Británie nebo Irska, abyste se zúčastnili podpisu, je pravděpodobně dobré mít plnou moc vyřízenou tak jako tak, protože podpisy se mohou a někdy i odkládají, odsouvají o týden atd., a pokud jste zde jen na pár dní, nebudete muset měnit letový řád.

To jsou základní informace o koupi - je tu spousta dalších věcí, které bych mohl rozebrat, ale to je v podstatě to, co byste měli vědět předtím, než začnete hledat nemovitost. Pokud máte nějaké otázky ohledně procesu koupě, neváhejte mi napsat a zeptat se, mohu odpovědět v podstatě na cokoli, a pokud něco nevím, mohu to rychle zjistit.