Процесс покупки

После того как вы нашли объект, который хотите приобрести, и готовы приступить к покупке недвижимости на Тенерифе, процесс должен проходить примерно так:

• Наймите независимого адвоката
• Обсудите варианты ипотечного кредитования, если вам требуется финансирование
• Взимайте плату за резервирование, чтобы снять недвижимость с продажи
• Адвокат проверяет имущество и составляет проект договора
• Оплатить депозит
• Банк проверяет имущество и отчет об оценке
• Перевод средств на Тенерифе для покупки
• День завершения

Нанять независимого адвоката/гестора для передачи дел

Если вы покупаете недвижимость в Испании впервые, лучше всего нанять независимого юриста или специализированного гестора для оформления сделки. Многие агенты предлагают сделать всю юридическую работу за вас, но на самом деле лучше, чтобы кто-то независимый все проверил. Если вы знаете хорошего юридического представителя, воспользуйтесь его услугами. Если нет, я могу порекомендовать вам несколько хороших юристов (некоторые из них ужасно умеют вести дела), которые предоставляли хорошие услуги бывшим клиентам по разумной цене и говорят по-английски. Не все юридические представители одинаковы! Убедитесь, что вы не переплачиваете. 1 700 евро - это средняя стоимость услуг юридического представителя по недвижимости для двухкомнатной квартиры в комплексе. Эта сумма может быть больше для более дорогой недвижимости и более сложных покупок (например, покупка через компанию, траст или наличие более двух имен в акте купли-продажи). Вам также нужно узнать, включает ли эта сумма передачу коммунальных услуг или она оплачивается отдельно. Также проверьте, включает ли указанная плата налог (здесь существует эквивалент НДС, называемый IGIC, который взимается по ставке 7%).

Оформление ипотеки

Если вам нужна ипотека, то прежде чем отдавать деньги, вы должны понять, какие варианты вам нужны. До того как начать заниматься продажей недвижимости, я занимался исключительно посредничеством при оформлении испанских ипотечных кредитов, поэтому хорошо знаю рынок и все подводные камни, связанные с покупкой по ипотеке.

Я могу очень быстро оценить, какую сумму вы можете взять в кредит и какие документы от вас потребуются. Если есть вероятность, что вы сможете претендовать на заем, я могу связать вас с независимым ипотечным брокером.

Будьте осторожны при покупке по ипотеке, так как перед внесением залога (если залог не возвращается) вы должны убедиться, что ваше предложение по ипотеке одобрено андеррайтером и у вас есть действительный документ FIPER. Если вы этого не сделаете, внесете залог, а потом узнаете, что условия ипотеки изменились или банк не даст вам достаточного кредита, то вы рискуете потерять свой залог, если не сможете завершить сделку. Настаивайте на том, чтобы в договоре о резервировании и договоре о задатке была прописана сумма, которую вам необходимо занять для покупки недвижимости. Добавьте пункт о том, что ваши деньги будут возвращены в полном объеме в случае неудачи с заявкой на ипотеку. Мы делаем это в обязательном порядке для всех клиентов, многие агентства, к сожалению, этого не делают. Если по каким-то причинам это невозможно включить в договор, вы можете продолжить рассмотрение заявки на ипотеку, но ни в коем случае не вносить залог.

Внесение платы за бронирование

Чтобы показать, что вы твердо намерены приобрести недвижимость и снять ее с продажи, обычно оплачивается сбор за резервирование. Она выплачивается либо агентству, либо вашему собственному адвокату. Плата за бронирование, как правило, не возвращается, поэтому лучше попытаться договориться о ее снижении, насколько это возможно. 2 000 евро говорят о том, что покупатель настроен серьезно, но некоторые агенты просят больше. Решать вам, но позаботьтесь о своих интересах, 2 000 евро действительно достаточно. На этом этапе составляется предварительный договор купли-продажи, в котором подробно описывается цена и условия продажи. После внесения платы за бронирование у вас обычно есть определенное время для внесения залога в размере 10%. Вы можете сами договориться о том, сколько времени, по вашему мнению, вам потребуется для передачи денег вашему юридическому представителю.

Проверки имущества

Во многих случаях, когда недвижимость находится в нашем агентстве, мы уже заказали "Nota simple", которая представляет собой современную простую версию документа о собственности из земельного кадастра. Она будет передана вашему юридическому представителю, который также проверит ее. В нем подробно описаны все обременения, наложенные на недвижимость (непогашенные долги, включая ипотеку и т. д.), а также то, кто в настоящее время владеет недвижимостью, и все остальное, что имеет отношение к титулу.

Оплата депозита

Депозит в размере 10% является стандартной суммой, запрашиваемой при покупке недвижимости на Тенерифе. Однако эта сумма не является чем-то неизменным, и покупатель и продавец могут сами договориться о том, что их устраивает. Большинство продавцов хотят получить 10%, если у вас нет веских причин заплатить меньше. Задаток должен быть выплачен только вашему законному представителю. Он не должен выплачиваться вашему агенту по недвижимости. При внесении задатка вы договариваетесь об определенном времени, в течение которого вы пойдете к нотариусу и завершите покупку недвижимости. Если вы берете ипотечный кредит, то именно поэтому вам необходим пункт об ипотеке, описанный выше: Испанские банки могут действовать очень медленно, могут возникнуть сложности, некоторые ипотечные кредиты просто требуют много времени. Если у вас нет этого пункта, вы можете оказаться под сильным давлением и взять некачественную ипотеку с плохими условиями и высокой процентной ставкой, так как не можете больше ждать из-за приближения крайнего срока. Однако если этот пункт есть, вы можете ссылаться на него, но вместо того, чтобы забирать свои деньги и отменять сделку, просто попросите их либо дать вам больше времени, либо отменить сделку и вернуть деньги. Таким образом, у вас будет столько времени, сколько необходимо для получения выгодной ипотеки.

Больше проверок недвижимости и предложение по ипотеке

Если вы берете ипотечный кредит, то после того, как банк сделает вам предложение по ипотеке, он проведет собственную проверку недвижимости. Если они согласны выдать кредит, то закажут оценку недвижимости у независимого сюрвейера. Отчет об оценке будет отправлен в банк, и если в нем не будет указано ничего, что их не устраивает (плохой титул, межевые споры и т. д.), то они выпустят окончательное предложение по ипотеке, основанное на цифрах оценки. Это окончательное предложение по ипотеке будет отправлено вашему адвокату, и он составит документ "Предоставление средств", в котором будут подробно описаны все расходы, связанные с покупкой, сколько вы уже заплатили, какую сумму покроет ипотека, а также все оставшиеся суммы, которые необходимо будет передать вашему адвокату до завершения сделки.

Перевод средств на Тенерифе

После предоставления средств вы должны точно знать, какую сумму вам нужно отправить адвокату для завершения сделки. Мы рекомендуем отправлять одновременно 2-3 месяца ипотеки и коммунальных платежей и всегда держать на счету остаток средств на случай оплаты по счету или карте. На этом этапе имеет смысл воспользоваться услугами валютного специалиста, который может сэкономить вам до 4% на обменных курсах и комиссиях. Если хотите, я могу порекомендовать вам своего собственного менеджера, которого я использую для отправки денег туда и обратно.

Номера NIE и банковский счет

Обычно до завершения строительства вы подаете заявление и получаете номер NIE - не беспокойтесь об этой части, она будет организована за вас. Открытие банковского счета - практически то же самое, мы можем организовать это для вас. Если вы покупаете квартиру по испанской ипотеке, то кредитор откроет вам счет.

Завершение

В день подписания все, кто должен присутствовать, соберутся у нотариуса. Если на недвижимость имеется ипотека, она будет аннулирована или передана покупателю (процесс называется суброгацией). Если покупатель берет новую ипотеку, там будет присутствовать представитель нового банка. Вы можете присутствовать лично или подписать доверенность на своего законного представителя, чтобы он присутствовал от вашего имени. Если вы летите из Великобритании или Ирландии, чтобы присутствовать на подписании, вероятно, будет хорошей идеей оформить доверенность в любом случае, поскольку подписание может иногда задерживаться, переноситься на неделю и т. д., а если вы приехали всего на несколько дней, вам не придется переносить рейсы.

Это основы покупки здесь - есть много других вещей, о которых я мог бы рассказать, но это практически все, что вам нужно знать перед поиском недвижимости. Если у вас есть вопросы о процессе покупки, не стесняйтесь писать мне и спрашивать, я могу ответить практически на все, а если я чего-то не знаю, то могу быстро это выяснить.