Налоги при покупке недвижимости на Тенерифе

Основной налог, который большинство покупателей уплачивают при покупке подержанной недвижимости на Тенерифе

Для большинства покупок недвижимости на вторичном рынке на Тенерифе основным налогом является налог на передачу собственности, обычно называемый ITP. На практике это основной налог, который большинству покупателей вторичной недвижимости необходимо заложить в бюджет в дополнение к покупной цене.

Цифра, которую услышит большинство покупателей на Тенерифе, — это 6,5%, и именно это число обычно имеет значение для простого бюджетирования при перепродаже. Налоговая система Канарских островов является соответствующей региональной основой здесь.

Что означает ITP на практике

Простыми словами, ITP — это налог, который обычно взимается при переходе права собственности на существующую недвижимость от продавца к покупателю. Для покупателей на Тенерифе, рассматривающих покупку вторичных квартир, таунхаусов или вилл, именно этот налог обычно является первым, который им нужно понять.

Это одна из причин, по которой серьезные покупатели должны заранее использовать калькулятор расходов покупателя и не откладывать реальные цифры до тех пор, пока они эмоционально не привяжутся к недвижимости.

При наиболее простом бюджетировании перепродажи на Тенерифе покупатели обычно ориентируются на 6,5% налога на передачу собственности. Это практическая основная цифра, которая нужна большинству людей, когда они еще подсчитывают, что они могут безопасно купить.

Связанная страница: Калькулятор расходов покупателя на Тенерифе

Когда и как выплачивается ИП

ITP — это налог, рассчитываемый самостоятельно. Покупатель или, на практике, его адвокат или хестор, дейрующий от его имени, несет ответственность за его подачу и уплату после завершения сделки. Стоит знать о двух практических моментах:

• Крайнй срок подачи документов: 1 месяц с даты нотариального акта (письмо). Пропустите дедлайн, и могут взиматься дополнительные сборы плюс проценты.
• Маршрут подачи: ITP на Канарских островах подается через Модель 600 с Налоговое агентство Канарских островов, региональный налоговый орган — а не AEAT, который занимается национальными налогами, такими как Modelo 210.

Для большинства покупателей-нерезидентов это делает адвокат или хестор, который довел сделку купли-продажи до конца. Тем не менее, стоит знать установленный срок и название формы, чтобы вы могли подтвердить своему представителю, что она была подана вовремя, и запросить подтверждение оплаты для своего архива.

Как движутся деньги у нотариуса и после

Одно из самых полезных пониманий перед днем завершения сделки — это то, за что именно на самом деле платят в нотариус, и то, что выплачивается впоследствии. Покупатели часто полагают, что вся покупная цена передается продавцу в день подписания. При продаже нерезидентом это не так.

У нотариуса продавец получает покупную цену минус любое из следующих применимых:

• 3% удержание нерезидентов от покупной цены, в случае если продавец не является резидентом Испании. Покупатель удерживает эту сумму и перечисляет её в налоговые органы Испании (AEAT) после завершения сделки с помощью формы Modelo 211.
• Удержание налога на прирост капитала, где продавец является нерезидентом. Покупатель удерживает эту сумму и выплачивает ее местной муниципалитету после завершения сделки.

ITP — это отдельный вопрос. Это собственный налог покупателя, а не удержание у продавца. Покупатель удерживает сумму ITP вместе с другими удержаниями и уплачивает ее в Agencia Tributaria Canaria через Modelo 600 в течение 1 месяца с момента подписания, как указано выше.

При типичной сделке купли-продажи между нерезидентами на сумму 300 000 евро процесс выглядит следующим образом:

• Покупатель приходит к нотариусу с полной суммой средств для завершения сделки: 300 000 евро — цена покупки + 6,51 TP3T ITP (19 500 евро) + 31 TP3T удержания (9 000 евро) + удержание по налогу на прирост капитала + нотариальные, регистрационные и юридические сборы.
• У нотариуса продавец получает 300 000 евро минус удержание 3% минус удержание налога плюсвалия. Сумма ITP остается у покупателя, который несет ответственность за ее уплату отдельно.
• В течение 1 месяца с момента подписания договора покупатель (или его адвокат, либо гестор, действующий от его имени) подает в муниципалитет соответствующие документы и уплачивает налог на передачу недвижимости (ITP), удержанную сумму по форме 3% (по бланку № 211) и налог на прирост стоимости недвижимости (plusvalia).

Почему покупка новостройки отличается

Налог на новостройки на Тенерифе: Приобретение обычного нового жилья у застройщика, как правило, облагается налогом в размере 7% IGIC плюс 0,75% AJD, что дает совокупную сумму налога в размере 7.75% от покупной цены, без учета расходов на нотариуса, земельный кадастр, юридических и ипотечных расходов.

Покупка новостроек на Тенерифе облагается налогом не так, как покупка жилья на вторичном рынке. Два главных различия заключаются в следующем ИГИК, косвенный налог Канарских островов, и АЙД, нотариальный сбор. Вместе они составляют общую ставку, отличную от суммы гербового сбора (ITP) при перепродаже, с которой начинает большинство покупателей.

Согласно законодательству Канарских островов об IGIC, первая поставкапервая доставка) завершенного строительства со стороны застройщика облагается налогом IGIC. Последующие сделки купли-продажи считаются освобожденными от налога и подпадают под действие налога ITP, поэтому при перепродаже квартиры налог взимается в соответствии с ставкой 6,51 TP3T по системе ITP, тогда как при покупке новостройки у застройщика применяется налог IGIC.

Для новостроек (новостройка) при покупке жилой недвижимости на Канарских островах покупатели обычно закладывают в бюджет:

• IGIC на 7% к цене покупки. IGIC — это система косвенного налогообложения Канарских островов, заменяющая НДС (IVA) материковой Испании, который составляет 10% для нового жилья. Показатель 7% представляет собой общую ставку IGIC, обычно применяемую к стандартным сделкам по покупке нового жилья, не подпадающих под категорию защищенного жилья или другие категории с пониженной ставкой.
• AJD на уровне 0,75% от покупной цены. Это гербовый сбор по нотариальному акту купли-продажи, который сопровождает сделку с IGIC (Канарским общим косвенным налогом), установленный по общей ставке Канарских островов для нотариальных документов. Он отличается от налога AJD на ипотечный акт, который с 2019 года оплачивается заимодавцем, а не покупателем.

Сравнение жилья на вторичном рынке и новостроек по одинаковой цене

Самый наглядный способ увидеть разницу — сравнить обе покупки бок о бок по одинаковой цене. Для объекта стоимостью 300 000 евро:

Услуги нотариуса, земельного кадастра и юридические расходы в целом сопоставимы при любой покупке. Разница в 3750 евро при данной цене обусловлена исключительно налоговой системой, а не остальными расходами на приобретение.

Если вы всерьёз рассматриваете возможность покупки нового жилья (obra nueva), составляйте бюджет исходя из показателя 7,75%, а не из показателя вторичного рынка 6,5%. Эти две сделки регулируются разными налоговыми нормами, и их не следует планировать так, как будто они подчиняются одним и тем же правилам.

Ежегодный налог на владение недвижимостью нерезидентами (Modelo 210)

Если вы являетесь нерезидентом-владельцем недвижимости, вам необходимо ежегодно улавливать налоговые обязательства, даже если имущество не сдается в аренду. Это не входит в состав единоразового налога на приобретение. Это часть ежегодных расходов на владение недвижимостью, декларируемая по форме 210 (Modelo 210) в рамках налоговой системы Испании для нерезидентов.

Принцип заключается в том, что AEAT рассматривает недвижимость в Испании, принадлежащую нерезиденту, как приносящую вмененный доход каждый год, независимо от того, сдается ли эта недвижимость в аренду на самом деле. Владелец ежегодно платит налог с этой вмененной суммы.

Как работает расчет

Для сдаваемой в аренду недвижимости налог на вмененный доход рассчитывается в три этапа:

1. Взять кадастровую стоимость недвижимости. Эта информация указана в счете по налогу IBI и, как правило, составляет от 30% до 50% от рыночной стоимости на юге Тенерифе.
2. Применить процент вменения для получения вмененного дохода за год:
   • 1.1% если кадастровая стоимость была пересмотрена за последние 10 лет
   • 2% если он не пересматривался за последние 10 лет

   Большинство объектов недвижимости на юге Тенерифе относятся к категории 1.1%, однако стоит уточнить информацию именно по вашему объекту.

3. Применить налоговую ставку к вмененному доходу:
   • 19% для жителей ЕС и ЕЭЗ
   • 24% для жителей стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, включая жителей Великобритании после Brexit

Пример с расчетами: апартаменты за 300 000 евро на юге Тенерифе

Возьмем типичный случай. Квартира в Лос-Кристианос стоимостью 300 000 евро с кадастровой стоимостью около 100 000 евро, кадастр которой пересматривался за последние 10 лет:

Это годовая сумма до вычета комиссии агентства по оформлению документов за подачу заявления. Если кадастровая стоимость вашего конкретного объекта недвижимости выше или если она не пересматривалась в течение последних 10 лет и применяется ставка начисления 2%, сумма соответственно увеличивается.

Модель 210 подается на каждого собственника, а не на каждый объект недвижимости

Это та часть, которую большинство покупателей упускают из виду. Обязательство по подаче формы Modelo 210 ложится на каждого владельца индивидуально, пропорционально его доле в собственности. Два зарегистрированных собственника в свидетельстве (титуле) означают две отдельные декларации каждый год, а не одну.

Возьмем ту же квартиру стоимостью 300 000 евро, принадлежащую в равных долях (50/50) супружеской паре из Великобритании. Каждый из владельцев подает собственную декларацию «Модело 210» в отношении своей доли 50% в вмененном доходе:

• 1 100 евро вмененного дохода × доля 50% = 550 евро каждому
• 550 евро × 24% = 132 евро с владельца в год
• Общий налог домохозяйства: 264 евро в год, столько же, сколько для единственного собственника, но с подачей двух отдельных деклараций и, как правило, двумя отдельными оплатами услуг gestoría.

Когда право собственности разделено между резидентом ЕС и резидентом страны, не входящей в ЕС (например, при совместной покупке гражданином Ирландии и гражданином Великобритании), каждый собственник облагается налогом на свою долю по ставке, применяемой к его месту жительства. Обе половины не объединяются.

Крайний срок подачи документов

Для недвижимости, которая не сдается в аренду, форма 210 за определенный налоговый год подается ежегодно, со сроком до 31 декабря следующего года. Таким образом, вмененный доход за 2025 год должен быть задекларирован и оплачен до 31 декабря 2026 года. Большинство собственников-нерезидентов пользуются услугами хестора или бухгалтера для подачи декларации. Типичные профессиональные гонорары составляют от 100 до 200 евро за одного собственника в год, а в сложных случаях иногда и больше.

Если недвижимость сдалется в аренду, режим меняется. Собственник подает форму Modelo 210 ежеквартально с указанием фактического дохода от аренды, резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать разрешенные расходы, резиденты стран вне ЕС — нет. Более широкая картина затрат на аренду освещена в Текущие расходы на владение недвижимостью на Тенерифе.

Связанная страница: Текущие расходы на владение недвижимостью на Тенерифе

Почему покупатели часто путаются в налогах на Тенерифе

Покупатели часто слышат общие сокращения, такие как “предусмотреть 10%”, не понимая, что за ними скрывается. Это может быть полезно как грубое правило планирования, но это не одно и то же, что понимание того, какие расходы являются единовременными покупными расходами, а какие – текущими расходами на владение.

Наиболее распространенные точки замешательства:

• думая, что покупная цена — это реальный бюджет
• не понимая, что вторичные и новостройки облагаются налогами по-разному
• рассматривать годовой налог для нерезидентов как часть счета-фактуры за покупку, а не как вопрос владения
• предполагая, что все общие рекомендации по Испании применимы и к Тенерифе без проверки налоговой системы Канарских островов

Также есть один технический момент, о котором стоит знать. В некоторых случаях испанские налоговые правила могут учитывать справочную стоимость, а не заявленную цену покупки. Это не то, что большинству покупателей нужно учитывать при быстром расчете бюджета, но это одна из причин, почему налоговые правила не всегда следует рассматривать как простой вопрос о цене.

Краткая сводка налогов

• Для большинства покупок жилья на вторичном рынке на Тенерифе основным налогом, который следует учитывать покупателям, является налог на передачу собственности (ITP) в размере 6,5%% в рамках канарского законодательства.
• Покупки в новостройках не следует рассматривать так же, как покупки на вторичном рынке, поскольку налоговая структура отличается в рамках канарской системы косвенных налогов.
• Владельцы-нерезиденты обязаны ежегодно подавать декларацию по налогу на вмененный доход по недвижимости по форме Modelo 210. Резиденты стран ЕС/ЕЭЗ уплачивают налог 19% с вмененного дохода; резиденты Великобритании и других стран, не входящих в ЕС, уплачивают налог 24% после выхода Великобритании из ЕС. Декларация подается от имени каждого владельца, а не по каждому объекту недвижимости.
• ИТР подается через Модель 600 в Налоговое агентство Канарских островов в течение 1 месяца с момента подписания нотариального акта; Модель 210 подается в AEAT ежегодно до 31 декабря следующего года.